北京市通州区人民法院

审理经过

原告广东康景**北京分公司（以下简称康**公司）与被告黄*物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王**独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告康**公司的委托代理人赵*，被告黄*到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

原告诉称

原告康**公司诉称：被告系X室业主，我公司为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十一条违约责任第三款约定：甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之五的违约金，但被告却违反双方签订的协议，无故拖欠2010年10月至2015年12月期间的物业费39808.2元，被告的行为严重侵害了我公司及广大业主的合法权益，并给我公司经营造成不利影响。故我公司诉至法院，请求法院依法判令：1.被告支付2010年10月28日至2015年12月31日的物业费39808.2元；2.被告支付2010年10月28日至2015年12月31日物业费的违约金3980.8元；3.由被告负担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告黄**称：不同意缴纳物业费，房檐掉下来了，一个礼拜之内物业公司保洁都没有收拾，剩下的都是房屋质量问题。垃圾我们自己清理了，最后清理到房屋对面，现在也没有人管，收房之后房屋质量问题我方向物业报修了，但是到现在都没有解决，房屋钥匙是错的，物业却让我们去换锁芯，客厅的地板装是黑的，有六块有残，楼梯本来是大理石的，好多地方都是断裂的，也没有人更换。有两个卫生间是漏的，渗水。我们从收房后，四楼跑水，泡了木地板，衣橱也是物业公司重新修的，三楼卫生间漏水渗到二楼，物业楼管都知道这事，物业答复是每年可以少两个月的物业费。物业公司给卫生间换了个东西，让我们自己掏了500元。我们就知道花钱买房。厨房门和玻璃从交房的时候也是坏的。卫生间瓷砖是空的。

本院查明

经审理查明：2009年10月28日，黄*（甲方）与康**公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定康**公司为被告黄*所购的X室提供前期物业服务，房屋建筑面积为222.71平方米。合同第三条约定物业服务内容，包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放及消防。合同第五条物业管理服务费用第一款约定，甲方缴纳物业管理服务费用从房地产开发企业交付所购房屋之日起计。若因甲方原因逾期收楼，自收楼通知书发出或所载收楼日期起计收。该条第二款约定，乙方按照建筑面积别墅每月每平米2.88元收取物业服务费。该条第四项约定，每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按照第五条第一款确定的收楼时间，预缴一年的物业管理服务费；之后每一年缴纳一次，分别于每年一月一日至十五日交纳本年度费用；预缴一年期满后，甲方第二次缴纳物业服务费不满一年的，按实际天数计算，缴纳日期为预缴期满后十五内。合同第十一条违约责任第三款约定，甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金。此外，该合同还约定了其他内容。

康**公司主张黄*自2010年10月28日至2015年12月31日期间的物业费一直未交纳，黄*对此表示认可。庭审中，康**公司出示了物业费付款通知书及张贴照片，用以证明其曾向业主书面催缴物业费，黄*表示看到过一、二次催缴通知。庭审中，黄*提交小区的相关照片，以证明康**公司物业服务存在瑕疵。康**公司对此不予认可。黄*称，房屋存在质量问题，物业公司未予以维修。康**公司称房屋质量问题与物业服务无关。

上述事实，有前期物业服务协议、付款通知书、照片及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。康**公司与黄*签订的前期物业管理服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约行使权利、履行义务。康**公司向黄*提供物业服务后，黄*理应依合同缴纳物业费。现原告康**公司要求黄*给付物业费，理由正当，本院予以支持。康**公司主张的物业费数额不高于本院核实的数额，本院予以支持。被告黄*辩称原告康**公司提供的物业服务存在瑕疵，但现有证据尚不能充分证明康**公司所提供的服务质量与合同约定的服务项目及质量标准之间构成明显差距，故对于黄*的辩称意见，本院难以采纳。关于黄*陈述房屋质量存在问题，物业公司未予以维修从而不交纳物业费的辩称意见，因房屋质量问题涉及的是黄*与房屋开发商之间的商品房买卖关系，与物业服务不属于同一法律关系，故不能成为黄*拒绝交纳物业费的有效抗辩，本院对黄*的各项辩称不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告黄*支付原告广东康景**北京分公司二〇一〇年十月二十八日至二〇一五年十二月三十一日的物业费三万九千八百零八元二角，于本判决生效之日起七日内执行清；

二、驳回原告广东康景**北京分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费四百四十七元，由原告广东**司北京分公司负担五十元（已交纳），被告黄*负担三百九十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二○一五年十月十九日