北京联**有限公司与张**等物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京联东国际**限公司（以下简称物业公司）与被告张**、牛**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李**独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告物业公司的委托代理人靳双权，被告张**、牛**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告物业公司诉称：被告购买了由我公司提供物业服务的位于北京市通**技产业基地景盛北一街11号晶彩项目×号楼1单元×室房屋，并与我公司签署了《小区前期物业管理服务协议》。根据上述协议第四条及第十条之约定，被告应在下一交费同期前10天预交新一年度物业服务费。如被告未按照上述协议约定的时间交纳物业服务费的，我公司有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。被告入住该房屋后，我公司按照上述协议和相关法律规定提供了物业费服务，并且被告已接受我公司提供的上述服务并不持异议。但截止到起诉之日，被告欠付物业费人民币5447.52元（自2012年1月1日至2014年12月31日）。上述欠付费用发生后，虽经我公司多次催促，但截止至起诉之日，上述欠付费用被告仍未向我公司支付。被告的上述欠费行为已严重违反了《小区前期物业管理服务协议》的约定和相关法律的规定，我公司根据合同法等法律法规的规定及合同的约定，特向法院提起诉讼，请求法院判令被告向我公司支付欠付物业服务费5447.52元（自2012年1月1日至2014年12月31日）及违约金人民币9827元（暂计算至起诉之日）。

被告辩称

被告张**、牛**辩称：一、物业公司没有履行应尽的物业服务义务，暖气漏水给我造成了巨大的损失，在物业公司未履行其相应的赔付义务前，我方没有义务支付物业费。我们2011年1月购买房屋，入住后发现卫生间的地管漏水，导致墙面等装饰大面积损坏。我方通知物业前来维修，维修时物业公司承认是施工单位的责任造成的房屋漏水。漏水修好后，我方为了弥补漏水造成的损失特意花费数万元进行了二次装修，承担了巨大的损失。在此之后，我方就一直跟物业公司就赔偿事宜进行协商，2014年8月，物业公司答应就相关损失赔偿我方5000元，但是这远不能弥补我方遭受的损失，所以我方没有答应。我方认为，在物业公司和我方就赔偿事宜达成一致意见之前，我方不能支付物业费。二、物业公司违约在先，我方不同意支付违约金。物业公司违约在先且没有对我进行赔偿，其要求支付违约金的主张不能得到支持。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：原告物业公司系北京市通州区马驹桥镇景盛北一街11号院晶彩小区（以下简称晶彩小区）物业服务管理公司，自该小区建成后一直服务于该小区。被告张**、牛**系晶彩小区×号楼1单元×室（以下简称×室）业主，该房屋建筑面积为118.22平方米。×室系张**、牛**在北京联东国际**限公司北京第一分公司工作人员的鉴证下从原业主运月钦处所购买。经查，晶彩小区业主物业费的交纳时间为每半年末前10天预交下半年度的物业费，交费标准按照房屋建筑面积每月每平方米1.28元。

张**、牛**尚未向物业公司支付2012年1月1日至2014年12月31日的物业费。庭审中，张**、牛**辩称其所购买的房屋存在暖气管道漏水问题致使其遭受很大损失，故其在物业公司未就其损失解决之前，不同意交纳物业费。

上述事实，有购房协议、鉴证书、说明及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：根据本案查明的事实，物业公司与张**、牛**之间系物业服务合同关系，物业公司作为晶彩小区的物业管理服务公司，应该履行自己的物业服务义务，张**、牛**应及时支付物业公司相关的物业服务费用。因2012年1月1日至2014年12月31日的物业服务费，已过交纳期限而张**、牛**尚未交纳，故本院对物业公司要求二人支付上述期间物业服务费的诉讼请求予以支持，对于物业服务费的数额，因物业公司所主张的数额并不高于本院核定的数额，以物业公司主张的数额为准。关于物业公司所主张的违约金，缺乏相应依据，本院不予以支持。关于张**、牛**所辩称其房屋暖气管道漏水所造成的损失问题，其可与相关的责任单位另行解决，而不应构成其拒交纳物业费的辩解理由。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告张**、牛**于本判决生效之日起七日内给付原告北京联东国际**限公司二〇一二年一月一日至二〇一四年十二月三十一日的物业费人民币五千四百四十七元五角二分；

二、驳回原告北京联东国际**限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币91元，由原告北京联东国际**限公司负担66元（已交纳），由被告张**、牛**负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十二月一日