北京联**有限公司与李*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京联东国际**限公司（以下简称物业公司）与被告李*物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李**独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告物业公司的委托代理人靳双权，被告李*的委托代理人周**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告物业公司诉称：被告购买了由我公司提供物业服务的位于北京市通**技产业基地景盛北一街11号晶彩项目×号楼1单元×室房屋，并与我公司签署了《小区前期物业管理服务协议》。根据上述协议第四条及第十条之约定，被告应在下一交费同期前10天预交新一年度物业服务费。如被告未按照上述协议约定的时间交纳物业服务费的，我公司有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。被告入住该房屋后，我公司按照上述协议和相关法律规定提供了物业费服务，并且被告已接受我公司提供的上述服务并不持异议。但截止到起诉之日，被告欠付物业费人民币6612.18元（自2010年6月17日至2015年1月31日）。上述欠付费用发生后，虽经我公司多次催促，但截止至起诉之日，上述欠付费用被告仍未向我公司支付。被告的上述欠费行为已严重违反了《小区前期物业管理服务协议》的约定和相关法律的规定，我公司根据合同法等法律法规的规定及施工合同的约定，特向法院提起诉讼，请求法院判令被告向我公司支付欠付物业服务6612.18元（自2010年6月17日至2015年1月31日）及违约金人民币16666元（截止至起诉之日）。

被告辩称

被告李*辩称：原告所述不属实，我们当时买了房子，并不知道房子有质量问题，当时我是全款付钱，后来交房之后，发现房屋漏水，还是从房子山墙的中央漏的，我找过物**司，他们说不是他们的责任，是盖房人的责任，还把房子山墙上的柱子给撤出来了。我家房子四个窗户都透风，我堵过，物**司也派人去堵过，根本不管用。楼顶是平的，中央有一个洼处，所有的水都通过我的楼顶。当时我找物**司，物**司的领导跟我协商过，说给我些精神损失补偿，但是到现在为止都没有音信。因此，我不同意交纳物业费。

本院查明

经审理查明：原告物业公司系北京市通州区马驹桥镇景盛北一街11号院晶彩小区（以下简称晶彩小区）物业服务管理公司，自该小区建成后一直服务于该小区。被告李**晶彩小区×号楼1单元×室（以下简称×室）业主，该房屋建筑面积为93.13平方米。2009年6月16日，李*签署《晶彩小区前期物业管理服务协议》签约页，约定该签约页与业主持有的《前期物业管理服务协议》原本具有同等的法律效力。《前期物业管理服务协议》对双方的物业权利义务进行了约定，其中关于物业管理服务费用约定为乙方交纳费用时间为每半年末前10天，预交下半年度管理费，按建筑面积每月每平方米1.28元，如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。

李*至今尚未向物业公司支付2010年6月17日至2014年12月16日的物业费。

庭审中，李*辩称其所购买的房屋存在漏水、窗户透风、楼顶水均从其家房顶走等问题，其曾经和物业公司就上述问题协商过，但是物业公司一直未能为其解决。且，其家人在小区丢失三辆自行车，小区的门和灯经常坏但是没有人修。故其不同意交纳物业费。

上述事实，有前期物业管理服务协议、前期物业管理服务协议签约页及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。双方签订《前期物业管理服务协议》之后，应该按照约定的内容履行各自的义务，物业公司应该提供完善的物业管理服务，李*应该给付相关的物业服务费用。根据物业公司与李*所签订的《前期物业管理服务协议》，李*应当每半年的前十天交纳该半年度物业费，故截止到目前，李*应当将其2010年6月17日至2014年12月16日的物业费交纳给物业公司，对于2014年12月17日至2015年1月31日的物业费因尚未到交费期限，物业公司可待交费期限届满后另行主张。关于物业公司所主张的违约金，虽然物业公司与李*所签订的《前期物业管理服务协议》中有相应的约定，但是如按照该约定进行计算，违约金明显过高，违反公平原则，而且李*并无恶意欠交物业费的行为，故本院对于物业公司所主张的违约金的诉讼请求酌情不再予以支持。关于李*所辩称其房屋存在漏水、窗户透风、房顶走水等质量问题，如果情况属实，其可与相关的责任单位另行解决，而与本案物业服务并不属于同一法律关系，无法构成其不交纳物业费的辩解理由。关于李*所辩称的其丢失自行车、小区门和灯损坏无人及时修理的问题，物业公司未予以认可，李*亦未提交相应的证据予以证明，本院对其以此为由拒交物业费的辩解意见亦不予采纳。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告李*于本判决生效之日起七日内给付原告北京联东国际**限公司二〇一〇年六月十七日至二一〇四年十二月十六日的物业费人民币六千四百三十七元一角五分；

二、驳回原告北京联东国际**限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币191元，由被告李*负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十二月一日