北京市通州区人民法院

审理经过

原告北京**管理中心（以下简称原告）与被告赵x（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张**独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告的委托代理人胡**、宫**、被告及其委托代理人李x到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2010年12月1日，被告入住本物业管理中心管理的京贸家园x号楼x单元x室，针对本住宅的物业管理问题与原告签署了《物业委托服务合同》，合同中明确约定，原告负责物业管理服务，被告按期交纳物业费用，标准为2.22元/月/建筑平米。物业管理费每年收取一次，过期加收滞纳金。物业公司曾多次向被告催缴，并做了大量工作，被告均拒不交纳，原告无奈诉至法院，请求法院判令：被告支付拖欠的2011年12月1日至2013年11月30日的物业费3962.96元，滞纳金计算至判决生效之日止，按照《物业委托服务合同》第六章之第四款规定收取；被告承担本案诉讼费。

被告辩称

被告辩称：2010年11月收房装修，我家厕所暖气管接口漏水，后经施工方检查为接口焊接松动；2011年1月29日，厕所出水口溢水，经检查接口松动；2011年4月23日，厕所下水管喷水，经检查为管道淤堵；2011年11月24日，副卧室暖气接口松动导致溢水。上述问题我多次找物业负责人协商解决，但至今物业没有明确答复。另外，小区自行车乱停放、小区明沟排水、盖板无人维护；小区设定的老年人活动中心至今未投入使用；小区保安只是负责门口进出车辆收费，没有巡视业主人身财产安全，造成小广告到处张贴，常有盗窃事件；小区公共收益业主没有享受到，没有托老所及卫生机构。综上，小区物业未尽到管理服务义务，故我强烈要求减免物业费。

本院查明

经审理查明：被告系北京市通州区芙蓉路1号京贸家园x号楼x单元x室业主，该房屋建筑面积74.38平方米。2010年12月1日，原告与被告签订《物业委托服务合同》，约定由原告全权负责被告位于北京市通州区芙蓉路1号京贸家园x号楼x单元x室房屋的各项物业管理服务，服务期限为自《入住通知书》通知的入住时间之日起至业主委员会选聘新的物业服务企业进驻之日为止，收费标准为2.22元/平方米/月，物业管理费每年收取一次，第一次收取时间为被告收到的《入住通知书》中所约定的入住日期，以后每年于该日的对应日前一个月开始收取。此外，合同还约定了其他内容。合同签订后，原告根据合同约定提供了物业服务，被告未交纳2011年12月1日至2013年11月30日的物业费3962.96元。

庭审中，原告称被告室内漏水系开发商的问题，管道淤堵及自行车乱停放我们经常去处理，我们有自行车停放处，我们没有承诺过老年活动站的设立使用，我们有保安巡视，托老所及卫生机构均与原告无关，我们回去马上检修被告反映的排雨水沟盖板问题。被告称停车处太陡无法使用，且系占用人防工程，原告虽然总处理管道淤堵，但没有从根本上解决反水问题，原告四年未清洗小区外墙，小区维修养护不到位。

上述事实，有《物业委托服务合同》、催缴函、照片及当事人陈述等在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。原告与被告签订的《物业委托服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告应按照合同的约定和物业管理法规的规定履行义务，为全体业主提供符合约定标准以及行业标准的服务。被告作为业主应当按时向原告交纳物业管理费，以便原告对小区进行管理。本案中，从被告提供的证据来看，尚不足以证明原告提供的物业服务存在严重问题并足以导致减免物业费，故对原告要求被告交纳2011年12月1日至2013年11月30日的物业费3962.96元的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院予以支持。对于原告要求的滞纳金，证据不足，本院不予支持。需要提出的是，原告作为服务性质的公司，应积极了解业主的需求，主动加强与业主的沟通交流，对于业主反映的问题，应及时予以回应，尽可能的为业主生活提供便利；对于类似被告家中管道接口松动等房屋质量问题，原告应及时提醒并协助业主在房屋质保期内要求开发商返修；对于类似被告家中的管道反水问题，原告不但应及时疏通管道，还应排查淤堵根源；对于公共管道淤堵、自行车乱停放、楼道门禁关闭不严导致小广告随意张贴等属于物业公司及广大业主共同维护的问题，应及时于公告栏张贴业主提示。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告赵x给付原告北京**管理中心二○一一年十二月一日至二○一三年十一月三十日的物业费三千九百六十二元九角六分，于本判决生效之日起七日内执行清；

二、驳回原告北京**管理中心的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由被告赵x负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二○一四年十一月二十四日