北京市**管理公司与刘**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京市**管理公司（以下简称原告）与被告刘**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张**独任审判，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人刘**、被告刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2007年7月8日，被告刘**购买了北京市通州区云景北里小区xx号楼xxx室房屋一套，建筑面积84.6平方米，当天与原告签订了《入住手册》等相关文件。双方约定每年7月8日前交纳物业费，拖欠一个月以下，按拖欠款的每日千分之三加收违约金。被告在居住期间，原告履行了《入住手册》的义务，2009年7月8日至2013年12月20日的物业费，经原告多次催缴被告仍未交纳。被告的行为侵害了原告的合法权益，影响了物业管理的正常运行，现原告诉至法院，要求被告刘**支付拖欠2009年7月8日至2013年12月20日的物业费7226.05元并支付违约金2000元，诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告刘*清辩称：拖欠物业费属实，但是有原因的：我以前是交纳过物业费，后来因为我家里的窗户有问题，原告测量过两次，但维修未果，到现在一直还是损坏的，后来原告也没有找我要过物业费。另外原告的物业服务如安保、设备、公共设施等方面均存在问题。综上不同意原告诉讼请求。

本院查明

经审理查明：原告系以物业管理等为经营范围的企业法人，受开发商委托为北京市通州区云景北里小区（以下简称涉诉小区）提供物业服务。刘**系涉诉小区xx号楼xxx室房屋业主，该房屋建筑面积为84.6平方米。2007年7月8日，刘**（甲方）与原告下属的海阔**理中心（乙方）签署了《商品住宅物业管理委托合同》，约定：乙方接受刘**委托，为其购买入住的海阔名园小区（即涉诉小区）xx号楼xxx号房屋进行物业管理；物业收费标准为1.6元／月／平方米，刘**每年应交纳物业费壹仟陆佰贰拾肆元，交纳期限为每年7月8日前。此外，合同还就委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务质量等进行了约定。合同签订后，原告依约为刘**提供了物业服务。2013年12月20日，原告经与涉诉小区业主委员会协商后撤离出涉诉小区。

庭审中，刘**提交照片一组，证明涉诉房屋窗户存在问题以及原告物业服务存在不达标情况。原告对部分照片真实性认可，但认为前述证据不能反映其真实服务情况，证明目的不予认可。

经核实，刘**未交纳2009年7月8日至2013年12月20日的物业费7226元。

上述事实，有业主公约、物业管理委托合同、催告函及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。原告与刘**签订的《商品住宅物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，原告为涉诉小区及涉诉房屋提供了物业服务，刘**理应交纳相应的物业费。现原告要求刘**交纳物业费的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持；鉴于刘**并非无故恶意拖欠物业费，故原告要求刘**支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。刘**辩称涉诉房屋内窗户存在问题，结合本案现有证据无法明确责任主体，刘**可待确定责任主体后另案解决。刘**辩称物业服务中存在多种不达标情况，因其未提交充足证据佐证，故对该辩解意见本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告刘**给付原告北京市**管理公司二〇〇九年七月八日至二〇一三年十二月二十四日的物业费共计人民币七千二百二十六元，于本判决生效之日起七日内给付清；

二、驳回原告北京市**管理公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由被告刘**负担，自本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十二月八日