北京市**管理公司与马婉莹物业服务合同纠纷一审民事判决书
审理经过
原告北京市**管理公司（以下简称原告）与被告马婉莹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张**独任审判，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人刘**、被告马婉莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告诉称：2007年7月19日，被告马婉*购买了北京市通州区云景北里小区xx号楼xxx室房屋一套，建筑面积94.85平方米，当天与原告签订了《入住手册》等相关文件。双方约定每年7月19日前交纳物业费，拖欠一个月以下，按拖欠款的每日千分之三加收违约金。被告在居住期间，原告履行了《入住手册》的义务，2010年7月19日至2013年12月20日的物业费，经原告多次催缴被告仍未交纳。被告的行为侵害了原告的合法权益，影响了物业管理的正常运行，现原告诉至法院，要求被告马婉*支付拖欠2010年7月19日至2013年12月20日的物业费6226.74元并支付违约金3000元，诉讼费由被告承担。
被告辩称
被告马婉*辩称：拖欠物业费属实，但不同意原告诉讼请求，因为根据物业合同，原告并未履行相关义务，存在诸多问题。第一、安全保障工作方面完全不作为，安全系数低，如小区保安数量少、整体素质偏差；安全门损坏，人防工程及地下室也被出；楼道随意堆放私人用品和垃圾导致产生安全隐患。第二、共用设施设备损坏未得到及时修理；整个小区的公共环境维护不到位，垃圾到处都有，绿化被破坏。第三、小区的车辆管理存在问题，车辆随意停放。第四、原告对于小区业主投诉，态度冷淡。第五、诉讼时效问题，原告从2011年底到今年撤小区，没有催我交纳物业费，诉讼时效是两年，故原告只能主张从2012年10月23日至2013年12月20日起的物业费。另外，我家里门锁曾经被破坏，派出所也到我家里了，当时原告也在现场。综上所述，希望法院考虑整个小区业主的权利，考虑一下原告的义务，权衡考虑问题。
本院查明
经审理查明：原告系以物业管理等为经营范围的企业法人，受开发商委托为北京市通州区云景北里小区（以下简称涉诉小区）提供物业服务。马*莹系涉诉小区xx号楼xxx室房屋业主，该房屋建筑面积为94.85平方米。2007年7月19日，马*莹（甲方）与原告下属的海阔**理中心（乙方）签署了《商品住宅物业管理委托合同》，约定：乙方接受马*莹委托，为其购买入住的海阔名园小区（即涉诉小区）34号楼1单元193号房屋进行物业管理；物业收费标准为1.6元／月／平方米，马*莹每年应交纳物业费壹仟捌佰贰拾壹元，交纳期限为每年7月19日前。此外，合同还就委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务质量等进行了约定。合同签订后，原告依约为马*莹提供了物业服务。2013年12月20日，原告经与涉诉小区业主委员会协商后撤离出涉诉小区。
庭审中，马婉*提交照片一组，证明原告物业服务存在问题，原告对部分照片真实性认可，但认为前述证据不能反映其真实服务情况，证明目的不予认可。
经核实，马婉*未交纳2010年7月19日至2013年12月20日的物业费6226.74元。
上述事实，有业主公约、物业管理委托合同、催告函及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。原告与马婉*签订的《商品住宅物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，原告为涉诉小区及涉诉房屋提供了物业服务，马婉*理应交纳相应的物业费。现原告要求马婉*交纳物业费的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持；鉴于马婉*并非无故恶意拖欠物业费，故原告要求马婉*支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于诉讼时效，庭审中原告提交了催缴证明，马婉*虽不予认可，但其未提交证据证明原告有明显怠于收取物业费的情况，故马婉*关于原告诉求超过诉讼时效的辩解意见，本院不予采信。马婉*辩称原告物业服务中存在多种不达标情况，因其未提交充足证据佐证，故本院亦不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告马婉*给付原告北京市**管理公司二〇一〇年七月十九日至二〇一三年十二月二十四日的物业费共计人民币六千二百二十六元七角四分，于本判决生效之日起七日内给付清；
二、驳回原告北京市**管理公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由被告马婉莹负担，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
裁判日期
二〇一四年十二月八日
