北京联**有限公司与屈伸物业服务合同纠纷一审民事判决书
审理经过
原告北京联东国际**限公司（以下简称物业公司）与被告屈伸物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李**独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告物业公司的委托代理人靳双权，被告屈伸之委托代理人刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告物业公司诉称：被告购买了由我公司提供物业服务的位于北京市通**技产业基地景盛北一街11号晶彩项目×号楼1单元×室房屋，并与我公司签署了《小区前期物业管理服务协议》。根据上述协议第四条及第十条之约定，被告应在下一交费同期前10天预交新一年度物业服务费。如被告未按照上述协议约定的时间交纳物业服务费的，我公司有权要求被告补交并从逾期之日按每天3‰交纳违约金。被告入住该房屋后，我公司按照上述协议和相关法律规定提供了物业费服务，并且被告已接受我公司提供的上述服务并不持异议。但截止到起诉之日，被告欠付物业费人民币7344.56元（自2009年4月1日至2010年3月31日、2011年4月1日至2015年3月31日）。上述欠付费用发生后，虽经我公司多次催促，但截止至起诉之日，上述欠付费用被告仍未向我公司支付。被告的上述欠费行为已严重违反了《小区前期物业管理服务协议》的约定和相关法律的规定，我公司根据合同法等法律法规的规定及施工合同的约定，特向法院提起诉讼，请求法院判令被告向我公司支付欠付物业服务费人民币7344.56元（自2009年4月1日至2010年3月31日、2011年4月1日至2015年3月31日）及违约金人民币20328元（截止至起诉之日）。
被告辩称
被告屈伸辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求，诉讼费由被告承担。具体理由如下：一、物业公司未按照《晶彩住宅质量保证书》提供保修服务，造成我的房屋重大损失。在与物业公司签署《小区前期物业管理服务协议》之前，我收到房屋开发商北京联**有限公司针对房屋质量及保修承诺，同时指定被答辩人作为晶彩小区的物业管理单位。我自2008年办理入住手续至今，房屋断续出现漏雨、渗水的情况，我均在第一时间通知物业公司进行维修，但物业公司以需要找建筑单位为由不按时维修，多次延期10日或一个月以后进行维修，造成我的房屋地板被多次浸泡！按照《晶彩住宅质量保证书》第七项保修处理第3条“物业公司自收到客户保修要求之日起，7日内派人上门维修；对紧急问题可即时组织抢修。”因此我的房屋损失与物业服务有直接关系，应由物业公司承担全部损失！二、起诉状所述“原告按照《小区物业管理服务协议》和相关法律规定提供物业及供暖服务，并被告已接受原告提供上述服务并不持任何异议。”这与事实不符，我不同意这样的说法，事实是这样的：1、我2014年3月20日清晨6点家中发现防盗门处有水进屋，确认为外部走廊暖气管道漏水，随后我与物业公司联系，物业公司直到8点30分才安排人员关闭阀门，造成地板开裂起鼓。严重违反《小区物业管理服务协议》第三条第九项“房屋共用部分、公共设施设备小修和急修”的服务条约。需要物业公司承担我房屋的损失。2、我自2013年开始一直被物业公司限制每次购水数量为2吨，严重侵犯我享有国家正常水资源使用的权利。我因此多次与物业公司沟通其违反法律，物业公司告知为联**司财务系统控制。物业公司违反了《小区物业管理服务协议》第六条“代收代缴收费”内容，违反服务条约。3、我所在的小区所有单元门禁自2009年全部不能正常使用，物业公司至今未采取有效处理，使该公用设备形同虚设。物业公司违反《小区物业管理服务协议》第二条物业管理服务内容第二项“服务共用设施设备及其运行的维护和管理”。4、物业公司自2013年3月开始，先后多次将公共绿化面积修改为收费停车位，违反《小区物业管理服务协议》第一条第一项第9小项“不得占用共用部分并改变其功能”和第三条第五项的“绿地无改变用途和破坏、践踏、占用现象。”5、物业公司自2009年开始停止提供专业的保安队伍，没有24小时值班和巡逻制度，严重影响小区业主安全，我也在2012年底丢失两箱价值2000元的润滑油。物业公司违反了《小区物业管理服务协议》第三条第七项第1、2、3条例。三、起诉状所述“欠付费用发生后，虽经多次催促”和“违约责任”，这与事实不符，我不同意这样的说法，事实是这样的：我因房屋漏水维修需要和地板被破坏事宜一直联系物业公司处理，物业公司前任经理康**明确表态先维修停止漏水后，再谈物业费和地板赔偿事宜。现任务经理张*也在接任后来到我家查看地板漏水情况，也明确表态先处理漏水，再处理物业费和地板损失问题。而事实上最近一次2014年9月4日南侧阳台再次出现漏水至今未处理。我于2013年5月21日与物业公司沟通解决漏水损失事宜，我在5月22日将通过装修公司的地板更换损失的估价通过电子邮件发送给了物业公司。后又在2014年1月27日与物业公司经理张*沟通地板损失事宜，张*当时告知我邮箱，将相关邮件再次发送给物业经理张*。再后期我与物业公司张*多次沟通，我要求按照更换地板的实际损失进行估价和赔偿，约24700元。在2014年7月18日我与物业公司张*经理沟通，张*说：“你现在欠16000多块钱，你现在交10000块钱我帮你给弄了！”，同时针对物业公司给予造成的漏水损失，张*说“我承认（漏水损失）！但是到法院，法院问我我只能不说话！跟你说！我只能不说话！咱哥俩说，先说明白了，到法院打官司叫我去旁听，你说我知道，我只能不言语！为什么，这个东西你也知道，我联东上班的，我不能说知道你们家有多少多少漏水，我不可能那么说！从这个角度来说，咱哥俩承认这事，但到了法院我肯定不言语！你怎么说我肯定不言语。”物业公司明知道给我造成损失，却法律前实行一套做法，法律后一套做法，严重缺乏诚信！综上所述，我与物业公司多次交涉地板损失事宜，物业公司明知道给我造成损失，却法律前实行一套做法，法律后一套做法，严重缺乏诚信！物业公司应为此损失赔偿我，盼法院予以支持。
本院查明
经审理查明：原告物业公司系北京市通州区马驹桥镇景盛北一街11号院晶彩小区（以下简称晶彩小区）物业服务管理公司，自该小区建成后一直服务于该小区。被告屈伸系晶彩小区×号楼1单元×室（以下简称×室）业主，该房屋建筑面积为95.63平方米。2008年3月22日，屈伸签署《晶彩小区前期物业管理服务协议》签约页，约定该签约页与业主持有的《前期物业管理服务协议》原本具有同等的法律效力。《前期物业管理服务协议》对双方的物业权利义务进行了约定，其中关于物业管理服务费用约定为乙方交纳费用时间为每半年末前10天，预交下半年度管理费，按建筑面积每月每平方米1.28元，如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。本案审理过程中，屈伸提交了一份晶彩社区物业费用减免申请（客户留存），其据此称物业公司已经将其2009年3月22日至2009年4月21日的物业费予以免除，物业公司对此予以认可。
屈*至今尚未向物业公司支付2009年4月22日至2010年3月31日的物业费及2011年4月1日至2015年3月31日的物业费。
庭审中，屈伸辩称其之所以未交纳上述期间的物业费是因为：2008年购买×室房屋后，房屋断续出现漏雨、渗水情况，致其遭受损失；2014年3月20日走廊暖气管道漏水致其房屋受损；物业公司存在限制购水行为；小区门禁不能正常使用、绿地被擅自改为停车位；物业公司未提供24小时安保队伍，致其丢失财物。
上述事实，有晶彩前期物业管理服务协议、晶彩小区前期物业管理服务协议签约页、晶彩住宅质量保证书、照片、物业收费通知单、收据、录音、录像光盘及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为
本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。双方签订《前期物业管理服务协议》之后，应该按照约定的内容履行各自的义务，物业公司应该提供完善的物业管理服务，屈伸应该给付相关的物业服务费用。根据物业公司与屈伸所签订的《前期物业管理服务协议》，屈伸应当提前半年交纳物业费，故截止到目前，屈伸应当将其2009年4月22日至2010年3月31日、2011年4月1日至2015年3月31日的物业费交纳给物业公司。关于物业公司所主张的2009年4月1日至2010年4月21日的物业费，因物业公司认可已为屈伸免除，对此本院不再予以支持。关于物业公司所主张的违约金，虽然物业公司与屈伸所签订的《前期物业管理服务协议》中有相应的约定，但是如按照该约定进行计算，违约金明显过高，违反公平原则，而且根据屈伸提供的证据显示物业公司为屈伸所提供的物业服务确实略存瑕疵，故本院对于物业公司所主张的违约金酌情不再予以支持。关于屈伸所辩称其房屋漏雨、渗水致其遭受损失，走廊暖气管道漏水致其房屋遭受损失问题，其可与相关的责任单位另行解决，而不应构成其不交纳物业费的辩解理由。关于屈伸所辩称的物业公司物业服务不符合约定的问题，物业公司虽不予认可，但屈伸所提供的证据可以显示物业公司提供的物业服务确实略存瑕疵，然而本院已酌情对于物业公司所主张的违约金不予以支持，故屈伸不应再以此为由拒交物业费。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告屈伸于本判决生效之日起七日内给付原告北京联东国际**限公司二〇〇九年四月二十二日至二〇一〇年三月三十一日的物业费人民币一千三百八十三元一角九分；
二、被告屈伸于本判决生效之日起七日内给付原告北京联东国际**限公司二〇一一年四月一日至二一〇五年三月三十一日的物业费人民币五千八百七十五元五角一分；
三、驳回原告北京联东国际**限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费246元，由原告北京联东国际**限公司负担221（已交纳），由被告屈伸负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
裁判日期
二〇一四年十二月三日
