北京市通州区人民法院

审理经过

原告北京**有限公司（以下简称原告）与被告牛**（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员曹**独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告的委托代理人王**、被告牛**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2004年7月6日，被告入住北京市通州区复兴北里甲18号院X室（房屋建筑面积96.82平方米），同日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定被告应在规定日期内交纳物业管理费，违反约定每日支付2%的违约金。现被告尚欠应交物业管理费2232元，经原告多次催要未果，故起诉至法院要求：判令被告交纳2011年7月6日至2014年7月5日年度物业管理费2232元及违约金2232元，共计4464元；本案的诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，我的房子从2006年到现在一直漏水返潮，期间物业公司曾经维修过，但是到现在为止一直没有解决，有照片为证；第二，物业管理存在问题，公共设施、绿化维护等很不到位，小区的休闲场所都被铲除掉，改成收费停车场，小区草皮也被铲除，被围成了自家的小菜园，我认为被告已经失去了物业管理本身的意义；第三，被告要求的2012年12月22日以前的物业费已经超过诉讼时效；第四，我不是恶意拖欠物业费，不同意交纳违约金，不同意承担诉讼费，物业费应该由被告进行相应的减免。

本院查明

经审理查明：被告系北京市通州区复兴北里甲18号X房屋（建筑面积96.82平方米）的产权人，于2004年7月办理入住手续。

2004年7月1日，北京联**有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理委托合同》，合同约定甲方将座落于北京市通州区复兴北里甲19号的达*雅园小区委托给乙方进行物业管理，并由乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、供暖费、停车费等；委托管理期限为30年，自2004年7月1日起至2034年6月30日止；住宅房屋的物业管理服务费为0.64元/平方米/月。合同还约定了其他内容。后原告进入达*雅园小区提供物业管理服务。另查，通州区复兴北里甲19号与通州区复兴北里甲18号院属同一地址。

2004年7月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定甲方为乙方提供物业服务；乙方依据本协议向甲方按年度缴纳物业管理费用。该协议还约定了其他内容。协议签订后，原告为被告提供了物业服务至今。

经核实，被告每年物业费744元，被告拖欠原告2011年7月6日至2014年7月5日期间的物业管理费共计2232元，至今尚未交纳。

庭审中，被告称房屋一直漏水返潮，原告维修不利，并向本院提供照片予以佐证；原告称房屋漏水属于房屋质量问题，而房屋质量问题属于开发商责任，不属于物业责任。

上述事实，有《前期物业管理服务协议》及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，原、被告于2004年7月6日签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的规定，系属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。原告依据与被告签订的协议为被告提供了物业服务，被告理应向原告交纳物业服务相关费用，其未予交纳不妥。故原告要求被告给付拖欠的物业管理费理由正当，本院予以支持。关于原告要求被告给付违约金的主张，依据不足，本院不予支持。关于被告称涉案房屋存在漏水返潮现象，属房屋质量问题，与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。关于被告称2012年12月22日之前的物业费已过诉讼时效的辩解意见，由于原告自2011年7月6日至2014年7月5日提供了不间断的物业服务，构成一个完整的法律行为，不因物业缴费年度而割裂，不存在超过诉讼时效的问题，本院对于被告的此项辩解意见不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告牛**给付原告北京新**有限公司二Ｏ一一年七月六日至二Ｏ一四年七月五日期间的物业管理费二千二百三十二元，于本判决生效之日起七日内执行清；

二、驳回原告北京新**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由被告牛**负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

本判决为终审判决。

裁判日期

二O一五年二月四日