北京市通州区人民法院

审理经过

原告北京中实**有限公司（以下简称中实物业公司）与被告山*物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王**独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告中实物业公司的委托代理人王**、岂**，被告山*到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

原告诉称

原告中实物业公司诉称：被告系北京市通州区马驹桥镇新海南里天鹅堡项目的物业管理公司。被告系天鹅堡138的业主，房屋面积为417.22平方米。按照法律规定及《天鹅堡项目前期物业服务合同》的约定，被告应向我公司支付2011年1月1日至2013年6月30日的物业管理费，每月每平方米3.70元计算。但被告一直拖欠，至2013年6月30日已欠付46311.42元。同时按照天鹅堡项目物业服务合同约定，被告应当自逾期之日起承担应支付金额每日千分之三的滞纳金10000元，经我公司多次催要，被告无理由拖延拒付，为维护我公司合法权益，我公司特诉至法院，请求法院判令被告立即支付我公司2011年1月1日至2013年6月30日物业服务费人民币46311.42元，滞纳金10000元，合计56311.42元，并由被告承担本案诉讼费。

被告辩称

被告山*辩称：截止到2011年1月1日我都是在交纳物业费，但是邻居违建，私搭乱建的很多，物业公司不管，影响我居住采光，建造之后我多次找到物业，我也多次打电话，作为物业应当协调一下，物业公司一直在往后拖，业主建房时也不管，我的房子没有办法居住了，导致我的房子一直没有居住和装修，我的资产一直闲置，导致我无法出售，独栋别墅享有独立的空间，环境脏乱差，导致我无法享受独栋，物业的保安和保洁不到位，我房子外面的闲置土地被种上菜了，我的房子一直要出售，每次房客和中介过来都说我的房子不是独栋别墅，没有解决我的问题还要收我的物业费。

本院查明

经审理查明：宋有原系北京市通州区马驹桥镇新海南里天鹅堡小区（以下简称天鹅堡小区）138号房屋的业主，天鹅堡小区138号房屋建筑面积为417.22平方米。2010年，宋有与山*离婚，该房产过户到山*名下。山*表示因房产登记在自己名下，自己与宋有已经离婚，本案与宋有没有关系。

2009年7月29日，北京侨**务有限公司（以下简称侨乐公司，移交方）、中**公司（接管方）与嘉禾**限公司（监管方）签订了《管理服务交接证明》，约定：从2009年7月29日晚19：00开始，北京马驹桥西区康桥西镇住宅小区（润都嘉苑）项目整体物业管理服务工作全部交由中**公司全权负责。2009年9月1日中**公司与该小区开发商北京嘉禾**限公司（以下简称嘉**司）签订《天鹅堡项目前期物业服务合同》，合同约定中**公司作为该项目的物业管理单位，该项目坐落于北京市通州区马驹桥镇新海南里168号。其中，上述合同第二章“物业服务内容”部分约定，中实物业的服务包括：房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维护、运行和管理，公共设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理、公共环境卫生、维持公共秩序和保安工作等内容。上述合同第三章“物业服务质量要求”部分的内容包含：服务质量基本要求、客户服务、房屋及设施管理、房屋及设备的维修养护、设备运行、报修服务、绿化维护、环境卫生、公共秩序维护等。上述合同第五章“物业服务费用”部分约定，一、二期区域业主入住缴纳物业费采用包干制。一期每月每平方米价格为3.7元，二期每月每平方米价格为2.5元，费用构成包括但不限于物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、水电费、道路、园林维护费、管理服务人员的工资保险和按照规定提取的福利等物业服务应包含之所有费用；由中**公司按年向业主收取。物业服务费价格的调整，按政策规定/物业服务企业与业主协商调整。业主逾期交纳物业服务费的，中**公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三。中**公司对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取。双方同时约定物业期限为二年，物业服务自交接进场之日起生效。上述合同还对其他事宜进行了约定。

上述合同到期之后，嘉**司与中**公司于2011年9月21日续签《天鹅堡项目前期物业服务委托合同》，合同约定服务期限自2011年7月1日至2013年6月30日。其中，该合同第五章物业服务费用部分约定：物业服务费价格，一期每月每平方米价格为3.7元，二期每月每平方米价格为3.5元，费用构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、水电费、道路、园林维护费、管理服务人员的工资保险和按照规定提取的福利等物业服务应包含之所有费用；由中**公司按年向业主收取。物业服务费价格的调整，按政策规定/物业服务企业与业主协商调整。业主逾期交纳物业费服务费的，中**公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三。中**公司对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取。此外合同还约定了其他内容。

中实物业公司自2009年8月至2013年6月30日负责为天鹅堡小区提供物业管理服务，山丹未向中实物业公司交纳2011年1月1日至2013年6月30日的物业费，中实物业公司称已通过发律师函的方式催要，但该房产业主一直未向中实物业公司交纳该期间的物业费。

本案审理过程中，山*称其之所以未交纳2011年1月1日至2013年6月30日的物业费，是因为中实物业公司没有尽到责任，物业公司对邻居私搭乱建不闻不问，也没有进行协调等，中实物业公司称公司没有强制权力对小区的私搭乱建房屋进行拆除，这是司法部门和行政部门的职责，物业公司只是对小区的公共设施和设备进行管理。

上述事实，有天鹅堡项目前期物业服务合同、天鹅堡项目前期物业服务委托合同、管理服务交接证明及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：山丹系天鹅堡小区138号房屋业主，中**公司根据其与天鹅堡**禾公司签订的《天鹅堡项目前期物业服务合同》及《天鹅堡项目前期物业服务委托合同》向天鹅堡小区提供相应的物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系，中实物业已经为天鹅堡小区提供物业服务，山丹应当支付相应的物业费。关于中**公司所主张的滞纳金，虽然中**公司与嘉**司所签订的相关前期物业服务合同中约定中**公司按年向业主收取物业费，并且可以从业主逾期交纳物业费之日起每日加收应缴费用的千分之三，但无证据显示中**公司与嘉**司之间或中**公司与山丹之间有就收取物业费的具体时间进行过相应约定，故逾期之日无从确定，对于中**公司主张的滞纳金本院不予支持。被告提出的中**公司对私搭乱建问题未进行管制、协调的说法不能成为其拒交物业费的合理抗辩，本院不予采信。被告亦未提交其他有效证据证明中**司提供的物业服务存在质量问题，故本院对被告的该项说法亦不予采信。综上，依据《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告山*给付原告北京中实**有限公司拖欠的二0一一年一月一日至二0一三年六月三十日期间的物业费共计人民币四万六千三百一十一元四角二分，于本判决生效之日起十日内执行清；

二、驳回原告北京中实**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币六百零四元，由原告北京**理有限公司负担一百二十五元（已交纳），由被告山*负担四百七十九元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二0一五年四月三日