北京天**限公司与孟**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京天**限公司（以下简称天**公司）与被告孟**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张**独任审判，公开开庭进行了审理。原告天**公司的委托代理人郭**、王**，被告孟**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告物业公司诉称：被告系通州区梨园镇xxx小区xxx号楼xxx室的业主，该房屋建筑面积为91.31平方米，物业费收取标准为1.88元／平方米／月。被告自2009年10月30日至2014年12月31日一直未缴纳物业管理费。被告拖欠物业费的行为违反了曼城家园《业主临时公约》的约定，严重侵犯了原告及其他缴费业主的合法权益。现诉至法院，要求判令被告给付我公司2009年10月30日至2014年12月31日的物业费10643元及滞纳金12406.07元，共计23049.07元；诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告孟繁丽辩称：拖欠物业费属实。但有理由：物业服务不达标。原告没有按合同约定，满意率达到95%，物业收费没有实际等价交换原则等。没有遵循公开原则，收费没有公开，如出租房问题，人防被物业租出来，得到收益，应公示；小区电梯广告、内部广告牌，有明确收费的，这些费用应该有一个公示；另外，停车费问题，每年收1200元，有400元归全体业主所有，我要求公示。物业没有完善维修团队，只是外包个人，费用高不说、给小区内安全隐患，价格特别高，据说还和物业分成。我们xxx楼维修不及时，有一个特别大裂口，对我们安全存在隐患。我们小区当时存在沙霸问题，强买强卖行为也被报道了。小区内道路问题，双向道变单向道，原告没有协调好这个问题，安全问题都保证不了，为什么要交物业费。小区内保安60%都是60岁以上，小区内保安应该找中壮年。小区内工作人员素质低，参差不齐。小区没有实现24小时保安，二期、三期门口经常没有保安看守，车辆随意进出。小区绿化也在减少，如一楼以前的绿地，被个别为业主变成自己菜园子，这种行为物业应该管理。小区环境脏、乱、差，小区内存在私搭乱建情况，还开小卖铺，影响到业主的休息。小区灯光照明特别差，晚上无法看到清楚的东西。还有一点，各种宽带公司也是跟原告有合作关系，在楼道内布置很多线路。综上，诚信服务是原告公司标准，物业服务应该做到质价相符，原告行为构成了先违约，被告也是多次主张未果，所以采取暂缓交物业费方式，我希望物业公司对这些问题有一定解决，或提升一下服务，建设一个美好家园。综上，不同意原告诉讼请求。

本院查明

经审理查明：天**公司系以物业管理等为经营范围的企业法人，于2006年与开发商签订《曼城家园前期物业管理服务合同》，受开发商委托为北京市通州区xxx小区（以下简称涉诉小区）提供物业服务，服务事项包括：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通和车辆停放秩序的管理，维护公共秩序和公共安全等；物业费收费标准为：带电梯的小高层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平米1.88元交纳；物业费每半年预收交纳一次，每次交纳费用时间为合同规定的入住日及周年日。孟**系涉诉小区xxx号楼xxxx室房屋的业主，该房屋建筑面积为91.31平方米。2008年5月1日，孟**入住涉诉小区并领取《曼城家园业主临时公约》，该公约载明了物业基本情况、物业的使用、物业的维修养护等相关条款。经核实，孟**尚欠物业公司2009年10月30日至2014年12月31日的物业费共计10643元未交纳。

庭审中，孟**向法庭提交照片一组，以证明天**公司提供的物业服务存在诸多问题，服务不达标。天**公司认为前述照片不能反映其实际服务情况，存在片面性。

上述事实，有曼城家园前期物业管理服务合同、曼城家园业主临时公约、曼城家园业主签领资料明细及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。根据查明的事实，天**公司接受开发商的委托，为涉诉小区提供物业服务，孟**与天**公司形成事实物业服务合同关系。天**公司提供了物业服务，孟**理应支付相应的物业费。现天**公司要求孟**给付物业费的请求，理由正当，证据充分，本院予以支持；鉴于孟**非恶意拖欠物业费，故天**公司要求孟**给付滞纳金的请求，依据不足，本院不予支持。孟**辩称天**公司服务存在瑕疵，不符合服务标准的辩解意见，因其没有提交充足证据证实上述服务已达到减免物业服务费的程度，不足以作为其个人拒交物业费的理由，故对此答辩意见本院不予采纳。应当指出，物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务标准。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告孟**给付原告北京天**限公司二〇〇九年十月三十日至二〇一四年十二月三十一日的物业费共计人民币一万零六百四十三元，于本判决生效之日起七日内给付清；

二、驳回原告北京天**限公司的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一百九十七元，由原告北**有限公司负担一百六十四元（已交纳），由被告孟**负担三十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十一月二十四日