四川舜苑**责任公司与袁某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告四川舜苑**责任公司（以下简称舜**司）与被告袁某某物业服务合同纠纷一案，本院于2013年1月7日受理后，依法适用简易程序，于2013年3月1日公开开庭进行了审理。原告舜**司的委托代理人王石雄，被告袁某某的委托代理人范**，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原、被告签订的《前期物业服务协议》约定原告为被告所住物业小区提供物业服务，物业费自交房之日起由业主按月交纳。业主违约不按时交纳费用，从逾期之日起按每天千分之一支付违约金。截止2012年10月，被告已拖欠物业费7551元、垃圾费8元，共计7559元。现诉请法院依法判令被告支付物业费7551元、垃圾费8元，共计7559元，并支付自欠费之日起逾期付款违约金，本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告辩称，原告所诉不实，答辩人之所以未交纳物管费主要基于以下一些原因：一、被告作为物业管理公司，应保证业主的相关居住权利，但被告所居住房屋外墙漏水长达10年，原告都未采取相应措施进行修复，导致被告居住困难；二、原告擅自改变公共设施用途，把绿化带改变为停车场，私自收取停车费；三、物业管理收费没有统一标准，同是业主，有些业主可以长期不交物管费；四、账目混乱，未按有关部门规定定期公布收支帐目，业主知情权受到侵犯；五、大量裁减保安人员，监控系统严重毁损，小区门禁系统形同虚设，多次发生盗窃事件，安全隐患大；六、原告在小区业委会成立事宜中，人为设置障碍，导致小区业委会至今不能成立；七、物管公司对小区财产管理不善，部分业主公共资产丢失、损坏；八、小区内脏乱差现象严重，物管公司管理不规范。故请求驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，被告袁某某系成都市金牛区蜀通街＊号某小区＊栋＊单元＊楼＊号业主。2000年12月1日，某开发商成都花园**责任公司与原告舜**司签订了一份《某物业管理委托合同》为该小区提供前期物业服务，合同约定：由舜**司对某小区进行物业管理，物业服务范围包括物业共用部分的日常维修、养护、管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、公用绿地的养护与管理、交通与车辆停放秩序的管理、公共秩序包括安全监控、巡视等的管理等等。物业费住宅用房按建筑面积计算为每月每平方米1.2元。业主逾期交纳物业服务费用的，应从逾期之日起按每天应交费用的千分之一交纳滞纳金。经查，原告实际按每月每平方米1元，每月83.9元的标准向被告收取物业费，被告自2005年5月起以外墙漏水房屋质量存在问题为由开始停交物业费，截至2012年10月31日欠物业费90个月共计7551元。被告支付原告每月8元垃圾处置费至2012年9月份。庭审中，被告称其并未收到过原告发出的物业费交费催收函，但对其他未及时交费业主每年年底收到物业费交费催收函的事实予以认可。

上述事实有身份证、营业执照、《某物业管理委托合同》、催款通知单及庭审笔录等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，因被告袁某某所居住的某小区未成立业主委员会，该小区的开发商与原告签订了前期物业服务合同，将某小区委托原告实行前期物业管理，不违反法律的规定，原告也按照合同约定，对该小区实施了物业服务及管理。被告作为该小区物业的使用人，有义务接受原告的物业服务及管理，并交纳物业管理费用。因前期物业服务合同约定物业费住宅用房按建筑面积计算为每月每平方米1.2元收取，但被告实际按每月每平方米1元的标准向原告交纳物业管理费且原告不持异议，故原告按上述标准收取物业管理费符合相关规定，本院予以支持。

对被告袁某某提出的不交物业费的几点原因，即原告在小区物业服务过程中管理混乱、小区环境脏乱差及房屋外墙漏水等问题，庭审中，被告提交了小区部分现状的照片、含原告在内的部分物管公司因所管理小区问题多而被曝光的报纸等证据，上述证据虽能从一定程度上反映原告管理确实存在一定问题，但并不能作为其不交物业管理费的理由，且物业管理费来源于业主也最终服务于业主，被告拒交物业管理费，损害的是包括被告在内的全体业主的共同利益。综上，被告以原告的服务质量存在瑕疵等为由拒绝交纳物业费的抗辩理由，不能成立。但对于被告提出的原告服务质量存在的问题，应引起原告的高度重视，原告作为物业管理服务公司，如确存有瑕疵，应与业主加强沟通，加以改进和提高服务质量，以取得较好的服务效果，达到令业主满意的程度。同时，被告可以向原告反映情况并提出意见和建议，采取合理、合法的方式维护自身的合法权益，但其拒绝交纳物业费及相关费用方式欠妥，不利于小区物业管理秩序的正常运转。对于被告称其并未收到原告发出的交费催收函，原告要求其支付的物业费已有部分超过诉讼时效的主张，庭审中被告承认其他有欠费业主收到了催收函，被告称未收到交费催收函的辩称违背常理，故对被告的上述主张，本院不予支持。对原告主张被告应交纳2005年5月起至2012年10月止的物业管理费7551元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付2010年10月的垃圾处置费8元的请求，该费用并不违反相关法律法规规定，且被告一直在提供服务原告也一直在交纳该费用，故对原告的该诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金，被告认为原告违约在先不同意支付，结合庭审查明事实，本院认为，原告在物业管理过程中确实存在一定问题，同时从有利于缓和物业管理企业和业主之间矛盾角度考虑，对原告的该主张，本院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告袁某某于本判决生效之日起五日内支付原告四川舜苑**责任公司2005年5月至2012年10月期间的物管费7551元、垃圾处置费8元。

二、驳回原告四川舜苑**责任公司的其他诉讼请求。

被告袁某某如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25元，由被告袁某某负担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一三年四月二日