成都市**有限公司与钟*、徐*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告成都市**有限公司（下称东**公司）诉被告徐*、钟*物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月14日立案受理。依法由审判员黄**适用简易程序公开开庭进行审理。原告东**公司的委托代理人霍**、康**到庭参加诉讼，被告钟*到庭参加诉讼。被告徐*经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称：被告系房屋的业主。2008年7月20日，东**公司与被告签订《前期物业管理服务协议》。协议签订后，东**公司按约履行自己的义务，而被告从2011年4月起至今拒不交纳物业管理费等，至2015年3月31日，累计拖欠物管费7998.2元及违约金2819.9元。现诉请法院判令：被告徐*、钟*交纳拖欠的物管费7998.2元及违约金2819.9元。

被告辩称

被告徐*未作答辩。

被告钟*辩称：1.停车位已很久未使用；2.由于东景物业公司服务管理未到位，所以拒交相关物业管理费，希望物业公司予以整改，如果物业同意可只交一半；3.如认定构成违约，违约金过高，请求法院调减。

本院查明

经审理查明：徐*与钟*于2007年5月5日登记结婚。徐*、钟*系房屋的所有权人。

2008年7月20日，徐*、钟*（乙方）与东景物业公司（甲方）签订《东方美宸前期物业管理服务协议》。在该合同中约定：乙方所购房屋建筑面积88.72平方米；出卖人交房开始计算第一年住宅每月每平米1元，第二年起每月每平米1.20元；乙方首次管理费从四川美**限公司通知交接房屋之日起计算，交房之日先预交6个月，以后按季度定期交纳，每月1—8日为交费日；小区业主机动车停放露天停车位按80元／月／个，室内停车楼内停车位、车库暂按200—400元／月／个，具体根据排气量大小，最终按政府部门的有关规定和核定标准执行，未办理月租的按核定标准执行。该协议同时就房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的维护和管理、环境卫生管理及园林绿化、小区内公共秩序、消防安全责任、交通秩序与车辆停放等物业服务进行约定。

在签订《东方美宸前期物业管理服务协议》同日，徐*、钟*在《承诺书》签名，该承诺书载明：本人已详细阅读并理解四川美**限公司制定的本《临时管理规约》，同意遵守本规约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。该《临时管理规约》第二十六条第（三）项约定：业主或物业使用人不按规定缴纳物业服务费及住宅共用部位共用设施维修资金等费用以及赔偿金的，物业服务企业可从违约之日起对欠费业主每日处以所欠金额万分之五的滞纳金。

上述事实，除有当事人相关陈述外，有《结婚证》、《东方美宸前期物业管理服务协议》、《承诺书》、《临时管理规约》、房屋信息摘要等证据在案佐证，本院予以认定。

本院认为

本院认为：一、东**公司诉请给付物管费7998.2元和律师费，经法庭询问，东**公司明确所诉物管费分为：车位露天场地使用费3186.7元、住宅物业服务费4792.5元、居民水费14元、生活垃圾处理费5元。东**公司在诉讼中撤回律师费、居民水费14元、生活垃圾处理费5元的诉请，该项撤回行为系属于当事人依法处分诉讼权利的行为，本院予以准许。二、东**公司所诉请徐*、钟*给付2011年12月至2015年3月的车位露天场地使用费3186.7元，但在法庭指定的举证期间，未提交有效证据证实相关车位在该期间交付徐*、钟*使用，对该项诉请本院不予支持。三、关于住宅物业服务费4792.5元（2011年4月至2014年12月）的给付，钟*抗辩东**公司的物业管理存在瑕疵（环境不好、清洁卫生不好、公共设施损坏无人管理）所以拒交相关物业服务费用。本院认为，业主物管费的交纳与物业公司提供公共区域的物业服务形成对价，因涉及众多业主的利益，物业管理公司不能因个别业主未交纳费用而拒绝提供物业服务，相应的个别业主原则上不能因服务存在一般瑕疵而抗辩物业管理费用的交纳，对物业管理公司存在的服务瑕疵业主应通过其他合法渠道主张权利。对钟*的该项抗辩，本院不予支持。四、东**公司诉请给付违约金2819.9元，钟*抗辩违约金过高，本院参酌应给付管理费金额、违约可能造成的损失及合同约定计算方法等综合因素，依据诚实信用原则确定徐*、钟*应给付违约金计算方式为：至本判决生效之日违约金为1200元；本判决确定给付期间如被告徐*、钟*未足额给付4792.5元住宅物业服务费，逾期按中**银行同期贷款利率四倍计算至付清时止。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定：

一、被告徐*、钟*于本判决生效后三日内给付原告成都市**有限公司（2011年4月至2014年12月）住宅物业服务费4792.5元及违约金；违约金计算方式为：至本判决生效之日违约金为1200元；本判决确定给付期间如被告徐*、钟*未足额给付的住宅物业服务费，逾期按中**银行同期贷款利率四倍计算至付清时止。

二、驳回原告成都市**有限公司的其他诉讼请求。

如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取35元，由被告徐*、钟*负担20元，由原告**公司负担15元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年七月二十四日