广州×**展公司与广州**理局行政登记一审判决书

审理经过

原告广州×**展公司诉被告广州**理局、第三人广州市**有限公司、宋**、叶*、申**、××**限公司广州白云支行房屋登记一案，于2013年2月6日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告的委托代理人刘*，被告的委托代理人张**，第三人广州市**有限公司（下称“××公司”）的委托代理人饶×连，第三人叶*、申**的委托代理人王**，第三人××**限公司广州白云支行（下称“中行白云支行”）的委托代理人李**、付**到庭参加了诉讼。第三人宋**经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院查明

经审理查明：原告是×**司的股东。×**司建设了广州市人民北路745-775号地段金门大厦商品房项目，1994年，金门大厦项目取得商品房预售许可证。

2002年9月2日，宋**和×**司签订了穗房合字98120381号《商品房买卖合同》，购买金门大厦A幢16层×号房。被告于2002年10月21日对该合同办理了备案手续。

2003年6月13日，宋**与叶*、申**及中**支行签订协议书，约定宋**向叶*、申**转让荔湾区人民北路745-775号金门大厦A幢16层×号房，转让价格为580000元，其中按揭贷款400000元由叶*、申**向中**支行申请个人住房贷款，贷款优先用于清偿宋**尚欠的所有贷款本息。2003年6月26日，被告核准宋**与叶*、申**就人民北路745-775金门大厦A幢16层×号房的预售房地产转让并以预契字98120381号予以登记。2003年6月27日，叶*、申**与中**支行签订了《个人住房公积金抵押贷款合同》和《购房抵押贷款合同》。被告办理了金门大厦A幢16层×号房的抵押登记，抵押权人为中**支行。叶*、申**于2003年3月入住金门大厦A幢16层×号房房屋使用至今。

2008年6月10日，被告向×**司作出《关于金门大厦B1302、B1304等12套房屋登记、抵押情况的答复》，其中包括金门大厦A幢16层×号房的抵押登记情况。2008年8月13日，原告向广州**民法院提起行政诉讼，要求撤销被告于2002年10月21日对穗房合字98120381号《商品房买卖合同》作出的预售合同登记备案。广州**民法院于2010年1月22日作出（2008）越法行初字第307号行政判决，驳回广州×**展公司的诉讼请求。该案于2010年4月8日发生法律效力。

以上事实，有营业执照、商品房预售许可证、商品房买卖合同、广州市预售房地产转让登记记录、《个人住房公积金抵押贷款合同》、《购房抵押贷款合同》、行政判决书、裁判文书生效证明、答复、复函等证据及原告、被告、第三人的陈述予以证实。

本院认为

本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《广东省商品房预售管理条例》第二十二条规定：“预售商品房时，预售人与预购人应当签订书面的商品房预购销售合同，在该合同签订三十日内持该合同到项目所在地房地产交易登记机构办理登记手续；房地产交易登记机构应当自受理之日起二十日内予以登记。”被告作为广州市的房地产管理部门，具有对商品房预售合同进行登记备案的行政职权和职责。

《最**法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第三款规定：“被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任。”《最**法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”虽然×**司在2008年已经查询涉案房屋的抵押登记情况，但并不能证明原告当时已经知晓查询结果。原告在广州市越秀区人民法院的（2008）越法行初字第301号案中知道涉案房屋的抵押登记情况，但不能证明其知道预契字98120381号广州市预售房地产转让登记的内容。被告未能举证证明原告是何时知道被告的预售转让登记行为，故其主张原告己超过起诉期限的理由不成立，本院对此不予支持。

关于×**司与宋**之间的预售合同登记行为，已经人民法院审理并作出生效判决，驳回原告要求撤销预售合同登记备案的诉讼请求。商品房预售合同登记备案是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记，具有公信效力，叶*、申**也正是信赖该登记效力而向宋**购买涉案房屋。被告在买卖双方及抵押权人同意转按后，对宋**与叶*、申**的房屋转让行为予以核准登记，是履行其作为房地产管理部门的登记职责，并无不当。原告主张应当经×**司同意才能转让，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《最**法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告广州×**展公司的诉讼请求。

本案受理费50元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州**民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内向广州**民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一三年××月××日