程*与西峡县**限责任公司(、第三人任华峰为合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告程敏诉被告西峡县**限责任公司（以下简称二**司）、第三人任华峰为合同纠纷一案，本院于2013年9月25日受理后，依法适用普通程序，由审判员杜**任审判长，与审判员程**、陪审员杨**组成合议庭，于2013年10月29日和2014年3月8日公开开庭进行了审理。原告及原告委托代理人和被告及被告的委托代理人均到庭参加了诉讼。因原告患病治疗，经原告申请，本案于2014年3月12日中止审理。后于2015年6月21日恢复审理，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：原告于2007年8月25日租赁西峡县文化馆院子开办幼儿园，合同约定年租金18000元，租期十年，至2017年8月25日。2011年5月，因西峡县文化馆将原告租赁的地方出售给被告二**司开发，原告的幼儿园被迫搬迁。经与被告多次协商，就幼儿园搬迁及赔偿事宜，原告（乙方）与二**司（甲方）达成拆迁补偿协议及补充协议。协议第一条约定，被告协助原告租赁房屋一座（二、三层及院内房屋、院子）转让费由被告承担，该房屋产权为新兴居委会南王营村民小组。该协议第二条约定，被告保证原告租赁上述房屋最低租赁期五年，年租金不高于五万元，若在五年期内实际支付租金高于此基数，高出部分由被告支付。协议签订后，被告协助原告与上述房屋的租赁业主任华锋签订为期五年的房屋租赁合同，年租金5万元。二份合同签好后，原告即配合拆迁，及时将原幼儿园教学设施等迁入新址，继续开办幼儿园，直到2013年7月，租赁期马上够2年时，原告突然接到新兴居委会南王营组的村民阻挠，组里说与任华锋之间的租赁期截止2013年8月3日，期满组里要收回房屋，期间，组里曾多次派人锁大门，致使幼儿园学生和老师深受其害，给幼儿园带来很多的负面影响。后来，组里通过对外公开招标，将幼儿园所用房屋连同门面，同意租赁给张某某，但张某某对房租要价很高，眼看开学在即，原告无奈与张某某签订租赁协议，年租金13.5万元，为此原告每年需增加租金损失8.5万元，三年共计损失25.5万元。故起诉要求被告西峡县**限责任公司赔偿原告租赁费损失25.5万元。

原告针对其诉称提供如下证据：1.2007年8月25日，西峡县文化馆与程*的承包合同，证明原告程*租赁文化馆的房屋截止时间为2017年8月25日。2.2011年8月25日，二**司与程*签订的搬迁补偿协议书，证明按照协议约定，被告二**司对原告租赁的房屋保证租赁期五年，年租金不高于50000元，若在五年期内实际支付租金高于此基数，高出部分由被告承担。3.2011年8月25日，西峡县南王营组任华峰与程*签订的房屋租赁合同书，证明被告给原告协助从任华峰手中租赁南王营村民小组的房屋，租赁期五年，年租金50000元。4.2013年7月30日，张某某与原告程*丈夫孙某某签订的租房合同书一份，证明原告开办幼儿园从张某某手中租赁房屋，租赁期限为一年，2013年7月30日至2014年7月30日，租金为年13.5万元。

针对被告反诉要求原告支付被告垫付的新建幼儿园支出费用142218.62元，原告辩称：这笔工程款不应由原告支付，原告的幼儿园当时被告侵占，造成的经济损失巨大，合计有1087800元，被告在拆迁补偿协议上认可补偿的250000元，不包括被告协助原告搬迁到新址恢复幼儿园开园所产生的其他费用，新幼儿园开园所投入的费用是被告另行支付的。且对被告反诉的项目中的数额不予认可，且对其施工项目也部分不予认可。第一项两间打通，但被告仅打通了七个门洞。第二项标准间改造、拆卫生间、改水电、窗户费用，被告仅拆除卫生间是被告施工的。第三项粉刷室内外费用是被告干的。第四厨卫改造，被告没施工。第五项游乐设施，被告仅施工了个小舞台。第六项大梁改造和第七项彩钢板房，原告给被告支付了20000元。故对被告反诉，原告不予认可，应驳回被告反诉请求。

原告针对被告反诉提供如下证据：1.原该提供的“关于县文化馆拆迁工程导致县文化馆幼儿园实际经营人程敏承包经营损失和施工方施工侵权行为导致园内在校幼儿园身心健康受损的经济赔偿方案”，证明原告的损失有1087800元。

被告辩称

被告辩称：原告诉称不予认可，理由如下：1.为打通文化巷道路，方便市民出行，被告相应县政府会议纪要精神，承担开发原文化馆所在地的拆迁、开发工作。在拆迁时，因程*所办幼儿园租赁未到期，双方协商给予程*一定的补偿，经协商双方签订了《拆迁补偿协议》，被告已按照协议要求协助原告租赁到房租不高于50000元、租期不低于5年的房屋，原告已与出租人任**签订租赁协议，被告的协助义务已完成。后来房屋被南王**收回，完全系原告与第三人之间的租赁合同是否存在违约造成的，与被告无关。2.原告从第三人任**处租赁房屋，后因为房屋所有人新兴居委会南王**在与任**的租赁合同到期后，需重新对外公开招租，原告放弃招标，最终张某某以40.5万元中标，随后原告丈夫与新的承租人以每年13.5万元签订租赁合同。造成原告支付的租金由原来的5万元上升至13.5万元，完全系原告和任**放弃招标和在签订租赁合同中谈判技巧有限所致，该损失完全系原告和第三人任**造成的，被告无过错，不应承担任何责任。3.原告在南王营村民小组与任**的租赁到期，组里催促其退房后，并没有及时告知被告，假如被告还有义务协助原告租赁房屋，被告也没有机会参加协调租赁事宜，也没有机会为原告选择其他合适的房屋，因此造成原告现在支付租金的数额远远高于5万元，责任应由原告承担。4.张某某从南王**租赁的价款是43万元，含9间门面和原告现在所使用的房屋及院子，仅九间门面市场价每间一年4.5万元，合计租金为40.5万元，后院实际租金成本就一年2.5万元，算上利润一年5万元足以，原告以13.5万元一年签合同，明显高出市场价。

被告为支持其辩称提供如下证据：1.2011年8月25日，二**司与程*签订的搬迁补偿协议书，2011年8月25日，西峡县南王营组任华峰与程*签订的房屋租赁合同书，证明被告已经按照补偿协议要求协助被告租赁到年租金50000元，租赁期限5年的房屋。2.2011年8月26日，被告西峡**有限公司付款单两份250000元，证明被告按照协议要求支付了原告拆迁补偿款250000元。以上两组证据证明被告已全部履行了搬迁补偿协议书的内容。3.2011年8月24日，原告与被告签订的拆迁补偿意向书，意向书明确写明，“甲方（二**司）协商乙方租赁新型居委房屋一座（二、三层外加院子），乙方（程*）已对该房屋的基本情况进行了充分了解，同意由甲方出面协调。”说明原告对房屋的基本情况已进行了充分了解后，才与第三人签订的租赁协议，随后，双方再为房屋租赁发生纠纷，应由租赁合同双方当事人各自承担合同责任，与被告无关。

另外被告赔偿原告的250000元拆迁补偿款含有拆迁改造及儿童游乐设施、高标准厨房等损失。随后，由于程*对土建工程不熟悉，要求二**司承担部分改建工程，除部分由程*已付款外，还有8项未付款项目经预算为共计142218.72元，故反诉要求原告予以支付。该8项施工项目为：1.两间打通一个教室。2.标准间改造。3.室内外粉刷。4.厨卫改造。5游乐设施（在原地坪上建小舞台、增卫生设施）6.大梁改造。7.彩钢板房。

被告为支持其反诉提供如下证据：

1.建筑工程决算书一份，证明被告施工的工程经核算142218.72元。2.2013年9月20日，王*出具的销货单一份，证明受邵阳委托，改造幼儿园室内外粉（含乳胶漆、白水泥、涂料），共计40729元。3.2013年10月15日，谢**出具的证明一份，证明改造幼儿园大梁（含老式楼板改造450元∕米，支护费用200元∕米，人工拆除150元∕米，人工清理150元∕米）总计39900元。3.2013年10月10日，证明2012年9月受邵阳委托承建彩钢板房（含加固大梁）18240元。

第三人任华*述称：在第三人将房屋租赁给程*时，已两次中标，在租给给程*房屋时已仔细核算过成本，可以按5万元∕年租给她办幼儿园。在2013年新**委会南王**对外公开招租时，第三人积极参加，把约30万元保证金交给组里。当时第三人和程*一起到招标现场，第三人明确告诉程*，第三人租下后全额再租赁给程*，不增加任何费用。程*本人当场表示不予承租，第三人才放弃参加租赁。当时第三人拥有优先租赁权，如果参加招标，具有优先权。但如果程*不再使用该房屋，第三人招标后将无法处理。第三人最后从组里租赁是18.6万元，门面每间每年3万元，后租金招标为43万元（9间门面×4.5万元／年u003d40.5万元）后院实价为2.5万元／年，若第三人中标，完全有能力履行合同。另外，原告程*2012年房屋租赁到期，房租晚交一个月，按合同第四条规定也违约，第三人有权解除合同。

本院查明

经审理查明：原告于2007年8月25日租赁西峡县文化馆院子开办幼儿园，合同约定年租金18000元，租期十年，至2017年8月25日。2011年5月，因西峡县文化馆将原告租赁的地方出售给被告二**司开发，原告的幼儿园需要搬迁。经与被告多次协商，就幼儿园搬迁及赔偿事宜，原告（乙方）与二**司（甲方）达成拆迁补偿协议及补充协议。一、甲方（被告）协助乙方（原告）租赁房屋一座（二、三层及院内房屋、院子）转让费由被告承担，该房屋产权为新兴居委会南王*村民小组，房屋的状况乙方已充分了解并认可。二、甲方（被告）保证最低租赁五年，年租金不高于五万元，若在五年期内实际支付租金高于此基数，高出部分由甲方（被告）支付。三、甲方向乙方提供助学金五万元，用于乙方幼儿园教学条件及教育环境的改善，招生广告费一万元。四、由于乙方在原址拆除过程中遭受了一定的损失，双方参照损失情况，决定一次性作价十五万元，有甲方向乙方补偿。该款项包括乙方自行改造费及甲方承诺提供的儿童游乐设施、高标准厨房等。原有设施需要搬迁的，甲方负责。新址院内一层房屋顶由甲方负责焊栏杆。五、幼儿园搬迁由甲方承担。甲方承担新幼儿园改造（两间一打通、共打六堵墙、内墙粉白、外墙粉白喷画。）六、院内房顶栏杆加高焊好。房间地坪打平，院子地坪打平、拉光。一楼设计男女厕所。七、第一年招生损失甲方赔偿四万元。八、上述款项折合人民币二十五万元，已包含拆迁各项损失补偿，乙方不再主张其他补偿要求，新址原旅馆所有设施归乙方所有。九、此协议甲乙双方签字后生效，甲方即向乙方支付50%补偿金，剩余部分待乙方腾空房屋交予甲方拆除时一次性付清。……协议签订后，被告支付了原告共计250000元，并介绍、协助原告与上述房屋的租赁人任华*于2011年8月25日签订了《房屋租赁合同书》。合同内容为：甲方（南王*村民小组任华*）将中标承租的本组房屋出租给乙方（程敏）使用开办幼儿园。为了维护双方利益，根据合同法租赁合同有关条款规定，经甲乙双方协商，达成如下合同条款。一、租赁内容：楼房二、三层共18间，院内4间，整体院落，合计22间。二、租赁期限：自2011年8月25日至2016年8月24日止，期限5年。三、房屋租金：年租金50000元。四、租金交纳办法：合同签字生效之日交清第一年租金。以后每年租金应在上年租金到期之日一次交清，拖欠超期一个月时间，视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方无条件搬出。五、租赁规定：……3.五年租赁期满，在元租金的基础上涨幅不能超过10%。（合同五年一签）。……八、合同期满后，若乙方继续使用，在甲方不用和同等条件下，优先乙方承租使用，但需要重新订立合同。二份合同签好后，被告也对幼儿园室内外粉刷、大梁改造、彩钢瓦等进行了改造。原告即配合拆迁，及时将原幼儿园教学设施等迁入新址，继续开办幼儿园。在此期间，被告二**司对幼儿园进行了部分改造，包括：1.两间打通一个教室。2.标准间改造。3.室内外粉刷。4.厨卫改造。5游乐设施（在原地坪上建小舞台、增卫生设施）6.大梁改造。7.彩钢板房。直到2013年7月，租赁期马上够2年时，原告突然接到新兴居委会南王*组的通知，组里说与任华*之间的租赁期截止2013年8月3日期满，组里要收回房屋。后来，组里通过对外公开招标，将幼儿园所用房屋连同九间门面，以年租金43万元租赁给张某某，原告为了继续开办幼儿园，就其使用的二楼、三楼及院子与张某某签订租赁协议，年租金13.5万元，已支付两年，为此原告认为每年需增加租金损失8.5万元，三年共计损失25.5万元，要求被告赔偿，为此诉至法院。

另查：1，原告程*于2007年8月25日与西峡县文化馆签订租赁协议，将原文化馆将后院十一间教师和中间一间住室和部分数学器材承租给程*开办幼儿园，年租金18000元，租期自2007年8月25日至2017年8月25日。

2，南王营组的九间门面，原告及第三人均认可，原来是每间3万元，现在张某某以每间4.5万元对外出租。

3，庭审中，对被告协调原告和第三人任华*租赁房屋协商过程，原告陈述：原告是8月25日跟第三人订立的合同，之前就不认识第三人。签合同的时候没有问房屋租赁的期限，因为当时先签的拆迁补偿协议，后签的租赁合同，被告保证过房子原告用5年，涨的部分由被告承担。被告陈述：被告没有问租赁房子期限的事，组里说直接找第三人就行。第三人陈述：在与原告签合同之前三四天，与原告见过几次，后来是在二**司办公室跟原告签的租赁合同，在协商的过程中，双方都没说关于租赁组里房子期限的事情。

庭审中，对组里要收回房屋对外招标各自的应对措施，原告陈述：当时组里要回收房屋，原告多次找被告，被告不予理会。当时已有100多个学生提前交学费了，组里经常去锁门，原告为此报警了三、四次，为这事多次找被告的经办人邵阳协商。刚开始张某某要10万元租金，后来没协调好，一天增加一万，原告被迫无奈以13.5万元每年签的协议。被告陈述：被告也是积极协调，我们主动与第三人打电话，第三人说原告自己不用了，故没再干涉。随后也与新的承租人张某某一起协商，但协商不好，张某某说多一天加一万元。第三人陈述：当时组里要对外招组，第三人也交纳了保证金，第三人问原告程*是否租赁，原告说租金太高和自己身体不好，不干了，第三人才放弃招标。

本院认为

本院认为：本案争议的焦点为：1.被告是否应对原告多出的租金承担责任。2.若应该承担责任，原告支出的租金数额是否合理。3.被告反诉的142218.72元是否应由原告承担。

针对争议焦点1，本院认为，原被告双方签订的《搬迁补偿协议书》明确约定，“被告保证甲方最低租期五年，年租金不高于五万元，若在五年期内支付租金高于此基数，高出部分由被告承担”，系双方当事人的真实意思表示，被告应该对原告租赁场地经营幼儿园不低于五年、每年租金不高于5万元承担保证责任。本案在原告租赁期间，因任华锋与组里的租赁合同到期，原告不能继续租赁。此时，原告应及时告知被告，让被告承担保证责任，被告应积极出面协调促成继续租赁或者另行选择场所。第三人称是在争得程*明确表示不再承租后放弃招标，因程*予以否认，第三人未提供证据予以证明，故对第三人的陈述本院不予采纳。被告因第三人违约，致使无法保证原告实现保证幼儿园不低于五年、每年租金不高于5万元的合同责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。故被告应对原告增付的租金承担责任。被告仅仅是听信第三人说程*自己表示不干后就不再过问原告房屋租赁一事，对房屋被别人租赁存在过错，在张某某取租赁权后，也未能与张某某就租金一事协商好，原告程*无奈与张某某签订了年租金13.5万元，因此被**公司应该对多出的租金负全责。

针对争议焦点2：南王营村民小组的出租房屋，在招标前，任华锋以年18.6万元承租，门面九间每间能收租金3万元，加上幼儿园租金5万元，总计收租金32万元。张某某以43万元中标后，张某某对外门面以4.5万元一间，幼儿园以13.5万元，总计收租金54万元，原被告及第三人即使能够争得租赁权，幼儿园房屋的租金成本也比较高（若门面方一间成本为3万，则幼儿园成本16万，若门面房一间成本3.5万，则幼儿园成本11.5万，若门面房一间成本4万，则幼儿园成本7万。）如果再加上利润，原告与张某某以13.5万元签订租赁协议的租金并不显示不合理。

针对争议焦点3，被告反诉的8项改造中，第一项两间一打通、第二项标准间改造、第三项室内外粉刷属于《搬迁补偿协议书》第五条约定甲方即被告负责的内容后，被告不应再让原告出资。第四项厨卫改造及第五项小舞台修建、第六项卫生设施依据《搬迁补偿协议》第四条约定由甲方承诺提供，但费用包含在十五万元的补偿款中，被告随后又进行了施工，原告应将此费用支给被告。第七项大梁改造、第八项彩钢板房属于协议以外增加的工程，被告进行了施工，应由原告支付给被告。对被告反诉的第四、五、六、七、八项施工中，原告对彩钢板房、大梁改造这两笔工程确系被告找人施工无异议，称已支付了工程款2万元，但证人靳**、谢**出庭作证证明彩钢板房工程款18240元，大梁改造工程款39900元，未支付部分，原告还应当支付。对卫生设施改造1000元，小舞台修建2743.81元，厨卫改造9000元，原告认为属于被告应该赔偿的部分，对施工数额未提出异议，本院对施工数额予以认定，原告应当支付被告施工款，以上合计应为70883.81元，减去已支付的2万元，剩余50883.81元。

综上，本院认为，原被告双方签订的《搬迁补偿协议》中保证原告租赁幼儿园“租期不低于于五年，租金不高于5万”的约定，是在被告开发房地产对原租赁户程*的补偿的前提下签订，系双方自愿签订，排除原告程*自身原因导致不能租赁外，被告应无条件保证原告租赁幼儿园“租期不低于五年、租金不高于5万”，现原告因第三方违约导致不能继续租赁，被告应当按照协议约定对多支付的租金承担责任。原告实际支付了两年的租金，被告应当以原告实际受到的损失赔偿，以两年计算即（13.5万元-5万元）×2u003d17万元。被告反诉的请求中，属于原告应支付的施工款为50883.81元。第三人述称程*已对其明确表示不予租赁，才放弃招标，因未提供证据证明，对其述称本院不予采纳，原告有权向第三人主张违约责任。故根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十一条、第二百一十六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告西峡县**限责任公司在本判决生效后十日内向原告程*赔偿17万元。

二、原告程*在本判决生效后十日内向被告第**责任公司支付施工款50883.81元。

三、驳回原告其他诉讼请求。

四、驳回被告其他反诉请求。

上述二、三项相抵，被告西峡县**限责任公司在本判决生效后十日内向原告程*赔偿119116.19元。

案件受理费5120元，反诉费1370元，合计6490元，由原告程*承担2880元（2390＋490），被告西峡县**限责任公司承担3610元（2730＋880）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳**民法院。

裁判日期

二〇一五年六月二十三日