原告许昌**障中心诉被告罗艳敏房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告许昌**障中心诉被告罗艳敏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2015年8月25日公开开庭进行了审理。原告许昌**障中心的委托代理人苏**、摆嫚嫚及被告罗艳敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告许昌**障中心诉称：原告许昌**障中心在审核同意被告罗**的廉租房申请后，将位于许**泰花园二期16号楼1单元203房屋租赁给被告，双方于2012年11月5日签订了《许昌市廉租住房租赁合同》，租赁费用为每月32元，租赁期限自2012年12月1日起至2013年12月31日止。根据《许昌市人民政府关于印发许昌市区公共租赁住房分配管理办法的通知》规定及合同约定，被告应当按期退还房屋，如果逾期退还则按照房屋租赁费用的3倍向原告支付违约金并赔偿原告相关损失。现被告房屋早已到期，但被告拒不退还房屋，且拒不支付自2014年1月份至今的房屋使用费，故请求法院判令被告：1、返还房屋（价值约3万元）；2、向原告支付房屋使用费2635元（截止到2015年5月底，自2015年6月1日至腾房之日的房屋使用费另行计算）并支付违约金790.5元；3、支付各项物业管理费用共计310元。本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被**辩称：被告听其他住户说廉租房租赁合同到期后可以续签合同，但原告并没有与被告续签。租赁合同期满后被告已经搬离租赁房屋，腾房大致时间是在2014年春节后。被告认为其不应当承担搬离后所产生相关的物业费用。由于双方于合同到期后没有续签合同，所以原告要求被告支付原合同期满后的房屋租赁费，没有事实根据，被告不应当支付原合同期满后的房屋租赁费用。

根据当事人的诉辩意见，并征求双方当事人的意见，本院归纳本案的争议焦点是：1、原告主张被告于原房屋租赁合同届满后继续租赁房屋的事实是否存在。2、原告请求判令被告支付房屋租赁费、违约金、物业费等能否得到支持。

原告为证明其主张的事实，提供如下证据：

证据一：合同编号为02-16-01-203u0026rdquo;《许昌市廉租住房租赁合同》一份。证明原、被告所签廉租住房租赁合同第十条明确约定：本合同租赁期限届满后继续租赁的，应当提前一个月以书面形式向当地住房保障主管部门提出实物配租续租申请，经住房保障主管部门审查批准同意的，甲方（即许昌市国有公房管理处，后更名为许昌市住房保障中心）可与乙方（即罗**）续签廉租住房租赁合同。但是，在合同期满后被告并未向原告提出书面的续租申请。所以，被告必须向原告交付房屋。

证据二：被告承租原告房屋期间缴纳房屋租金及拖欠物业费情况汇总单一份。证明被告已将合同期内房屋租金缴纳给原告，但物业费交到2013年5月份。

证据三：被告个人住房公积金缴纳证明。证明被告的基本工资基数是1600元，账户当时公积金有7690元的金额，被告已不再符合申请廉租住房的条件。

被告对原告所举证据提出如下质证意见：

对证据一廉租住房租赁合同的真实性无异议，但认为合同期间被告的义务已履行；对证据二物业费缴纳情况汇总单的真实性无异议；对证据三个人住房公积金缴纳证明的真实性无异议，但认为被告已将承租原告房屋的钥匙交付原告，原、被告之间没有续签房屋租赁合同，在此情况下原告要求被告支付违约金，缺乏事实依据。

被告罗艳敏未提供证据。

本院查明

经审核，本院认为，原告所举证据具有关联性、客观性及合法性，能够证明原、被告于2012年11月5日双方签订廉租房住房租赁合同、被告拖欠合同履行期内物业费未缴、被告于原租赁合同期限届满后已不再具有申请居住廉租房的条件、被告于合同期限届满后继续使用原告房屋及被告未向原告缴纳合同期满后房屋使用费及违约金等事实。被告虽提出其于2014年春节后已向原告交还房屋、被告不应向原告缴纳合同期满后的房屋使用费等抗辩理由，但因被告未提供证据予以证明其事实主张。故对原告所举证据本院予以确认。

经审理查明：2012年11月5日，许昌市国有公房管理处作为出租人（甲方）、被告罗**作为承租人（乙方），双方签订合同编号为02-16-01-203号廉租住房租赁合同一份。合同约定甲方将位于祥泰家园二期16#楼1单元203、使用（计租）面积为32㎡的房屋一套出租给被告居住使用，租赁期限为13个月，自2012年12月1日起至2013年12月31日止，租金按使用面积每月每平方米1元计算，月租金为32元。关于租金的缴纳及租赁期间相关费用的承担，双方约定签订本合同时，乙方应当缴纳第一个月的租金，此后每个月的5号前乙方向甲方缴纳当月租金。逾期不缴的，按月租金额的30%加收滞纳金。因使用该住房产生的水、电、气、暖、通讯、有线电视、物业服务费及城市垃圾费等费用由乙方承担。合同第十条约定，本合同租赁期限届满后继续租赁的，应当提前一个月以书面形式向当地住房保障主管部门提出实物配租续租申请，经住房保障主管部门审查批准同意的，甲方可与乙方续签廉租住房租赁合同。合同第十一条约定：乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，并提前收回房屋：......(三）家庭人均收入超过市区保障性住房政策确定的收入标准满一年以上的；......第十二条第（二）项约定，租赁期间乙方有本合同第十一条所列行为之一的，应按本合同年租金总额的30%向甲方支付违约金，并对超出违约金以外的实际损失进行赔偿；第（三）项约定，乙方逾期归还房屋及附属设施设备、相关物品的，自应交还房屋之次日起至实际归还之日止，按日向甲方支付原日租金3倍的违约金，并按同期商品住房市场租金标准向甲方赔偿损失。合同另有其他约定。合同签订后，原告依约向被告交付涉案房屋，被告也向原告缴纳了合同期内的房屋租金，但物业费及垃圾处理费、路灯公摊费等项费用，被告仅缴至2013年10月。合同期限届满后，因被告的经济收入已不具备继续居住使用廉租住房的规定条件，原、被告双方未续签廉租住房租赁合同，但被告仍占据涉案房屋未向原告返还。2015年8月23日，被告向原告返还涉案房屋，但被告所欠2013年11月至2015年8月的物业费385.40元、垃圾处理费154元、路灯公摊费75元，合计614.40元，以及自双方所签原合同期限届满之次日即2014年1月1日起至2015年8月22日被告向原告返还涉案房屋之日止共计20个月的房屋使用费，参照双方原签合同月租金32元的标准计算共计640元，以及逾期交房的违约金，被告均未向原告支付。逾期交房的违约金，因原合同约定逾期交房的违约金按原日租金的3倍计算为744.12元【（32元u0026divide;30天u0026times;3倍u0026times;234天（自双方所签原合同期限届满之次日即2014年1月1日起至2015年8月22日被告向原告返还涉案房屋之日止）】，过分高于造成的损失，本院酌定按原日租金3倍计算出的违约金额的30%即223.23元，作为被告逾期交房的违约金。

另查明，2013年3月20日，经许昌市**会办公室批准，许昌市国有公房管理处更名为许昌**障中心，其主要职责任务是：负责经济适用住房、廉租住房、公共租赁性住房等保障性住房建设、分配和管理工作；负责市区内国有公房的登记、出租、经营、维修、变更、保值工作。

本院认为

本院认为：原告与被告存在廉租住房租赁合同法律关系，依法受法律保护，双方应严格依照合同约定履行各自义务。原告将涉案房屋交付被告居住使用，被告有义务按照双方合同约定向原告缴纳房屋租金、物业费等相关费用。由于被告仅将合同履行期间的物业费交至2013年10份，2013年11月至2013年12月的物业费未缴纳；合同期满后，由于原、被告未续签租房合同，被告于2015年8月23日前仍占据涉案房屋不向原告返还。基于此，原告要求被告支付2013年11月至2015年8月的物业费、垃圾处理费、路灯费等相关费用和自2014年1月1日起至2018年8月22日止逾期交房的房屋使用费及违约金，理由正当，本院予以支持。被告逾期交房的每月房屋使用费，可参照双方原签合同月租金32元的标准计算。原告主张被告逾期交房的房屋使用费按公租房月租金155元的标准计算，因原、被告原签合同无此约定内容，故本院不予采信；逾期交房的违约金，因原合同约定逾期交房的违约金按原日租金的3倍计算，过分高于造成的损失，本院酌定按原日租金3倍计算出的违约金额的30%，作为被告逾期交房的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九、第一百一十四条的规定，判决如下：

裁判结果

本判决生效后十日内，被告罗**向原告许昌市住房保障中心支付2013年11月至2015年8月的物业费385.40元、垃圾处理费154元、路灯公摊费75元，共计614.40元；

本判决生效后十日内，被告罗**向原告许昌市住房保障中心支付自2014年1月1日起至2015年8月22日止逾期交房的房屋使用费640元及违约金223.23元，共计863.23元；

驳回原告许昌**障中心的其他诉讼请求。

案件受理费672元，由原告**保障中心负担622元，由被告罗**负担50元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。

裁判日期

二〇一六年一月八日