上诉人苏**与被上诉**有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人苏**与被上诉**有限公司房屋租赁合同纠纷一案，郑州**限公司于2014年10月10日向河南省**业开发区人民法院提起诉讼，请求依法判令解除2011年8月9日签订的房屋租赁合同，限期腾出所租房屋，苏**支付房租600万元，并支付逾期支付房租的损失（按银行同期贷款的利息计算，至实际支付之日止），苏**限期拆除全部装饰装修，恢复房屋原状。河南省**业开发区人民法院于2015年7月9日作出（2015）开民初字第07205号民事判决。上诉人苏**不服原判，向本院提起上诉。本院于2015年9月22日受理后依法组成合议庭，并于2015年11月3日公开开庭进行了审理，上诉人苏**的委托代理人杨**、张**，被上诉**有限公司的委托代理人张文有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，原、被告分别向该院提交房屋租赁合同一份，二份合同条款一致。合同条款载明：甲方将郑州**开发区商英街北69号1号楼的一栋共七层房屋，出租给乙方使用，使用用途为夜总会、客房、饭店等；房屋现状：内部为毛坯房，外部已贴瓷片，窗户已安装；租赁期限为十五年，从2011年7月30日至2026年7月29日，合同签订后，甲方给乙方十个月免收房租的装修时间；租期内前五年租金为每年300万元，合同签订后被告在10日内支付第一年租金300万元；甲方出租给乙方的房屋，应符合乙方的使用要求，确保乙方能安全正常使用；乙方应按照约定及时交付租金，乙方逾期15日未交纳租金的，甲方有权解除合同，并有权要求被告赔偿损失；装修行为未经甲方同意不得擅自改变租赁房屋结构性质，租赁期满合同解除后乙方不得将房屋的装修予以拆除。二份合同被告苏**均在首部及落款的乙方处签名，签署日期为2011年8月9日。二份合同在骑缝处均加盖有郑州**限公司合同专用章。原告提交的房屋租赁合同首部“出租人（甲方）”后面有汪**的签名，落款的甲方处加盖有郑州**限公司合同专用章，无合同签署日期。被告提交的合同首部“出租人（甲方）”后面为空白，落款的甲方处加盖有郑州**限公司合同专用章，有汪**的签名，签署日期为2011年7月30日。

另查明，汪**系原告的自然人股东之一。租赁合同的所载郑州**开发区商英街北69号1号楼共七层房屋未取得房屋所有权证书，该房屋由原告投资兴建，并取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，进行了五大主体竣工验收。2009年4月30日，郑州**开发区公安消防大队出具建筑工程消防意见书，认为该房屋具备消防安全条件。被告承租该房屋后，向原告支付了2013年5月31日前的300万元房租。河南缤**有限公司于2011年12月2日在该房屋地址注册成立，并于2012年2月29日变更为河南东**有限公司，公司一般经营项目为餐饮管理咨询服务。被告提交2015年2月11日郑州市工商行政管理局责令改正通知书复印件一份，载明河南东**有限公司违反了《娱乐场所管理条例》、《无照经营查处取缔办法》规定，构成了擅自从事娱乐场所经营活动行为，责令其立即停止相关经营活动。

一审法院认为

原审法院认为：被告苏**称与汪**分别以甲、乙方名义签订房屋租赁合同，原、被告主体不适格，与事实不符。汪**系原告公司股东，其在合同上签名并加盖公司的合同专用章，系代表公司履职，非个人行为。原、被告分别提交的房屋租赁合同均有被告的签名及盖有郑州**限公司合同专用章，合同骑缝处均盖有郑州**限公司合同专用章，足以证明原告即合同的相对人，是本案的适格原告。租赁合同的乙方处是被告苏**签名，因此被告苏**即合同的相对人，是本案的适格被告。被告承租的房屋用于河南东**有限公司的经营，与本案不属于同一法律关系，被告以河南东**有限公司为房屋实际使用人抗辩主体身份，该院不予采信。被告所称房屋租赁合同因租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故导致合同无效，无事实依据。原告出租的房屋已经取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，因此房屋租赁合同不存在无效事由。原告与被告签订房屋租赁合同合法有效，各方应当按约履行。原告提交经开公消安健字（2014）第0012号安全检查合格证复印件一份，被告对真实性无异议，该院予以采信，该证据能够证明原告出租的房屋可以合法使用。自2011年8月9日签订房屋租赁合同之日起至今，被告共支付2013年5月31日前的租金300万元，之后再未支付租金，构成根本违约。原告提交证人颜**的证言，该院予以采信。原告请求解除房屋租赁合同，被告限期腾出所租房屋，该院予以支持。被告苏**作为承租方应当履行支付租金义务，原告请求被告苏**支付房租6000000元及支付自逾期至实际支付之日止房租的损失（按银行同期贷款的利息计算），该院予以支持。原告交付被告的系毛坯房，被告承租后要达到正常使用，必须进行装修。原告称被告未经原告同意，擅自改变房屋结构、进行装饰装修，无证据证明，该院不予采信。因被告已经构成根本违约，合同应当解除，原告请求被告限期拆除全部装饰装修，恢复房屋原状，该院予以支持。

原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第四项、第五项、《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告郑州**限公司与被告苏**于2011年8月9日签订的房屋租赁合同。二、被告苏**于本判决生效后三十日内腾出所承租的房屋，恢复原状，将租赁物返还原告郑州**限公司。三、被告苏**支付原告郑州**限公司2015年5月31日前租金六百万元以及自2014年10月10日起至判决规定还款之日止逾期支付房租的利息（按银行同期贷款利率计算），于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五万三千八百元，由被告苏**负担。

上诉人诉称

上诉人苏**上诉称，一审法院认定原、被告主体资格适格系事实认定不清，上诉人与汪**于2011年8月9日签订的房屋租赁合同，汪**为实际出租人，原告应为汪**，根据《中华人民共和国公司法》的规定，上诉人实际发起设立了河南东**有限公司，河南东**有限公司为实际承租人，应承担承租人的义务，一审被告主体资格认定错误。一审判决适用法律错误，房屋租赁合同应属无效，涉案房屋的出租人没有证据证明租赁物是符合建设工程规划许可，五大责任主体验收不等同规划部门出具认可符合规划意见，依据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，租赁合同无效，不存在解除。请求撤销原判，将本案发回重审。

被上诉人辩称

被上诉**有限公司答辩称，一审的原、被告主体资格正确，汪**是被上诉人公司的股东，合同上有被上诉人公司的印章，合同的承租方是上诉人，房屋租赁合同有效，被上诉人建设的房屋已经取得了建设工程规划许可证，进行了消防验收，一审查证的事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审中上诉人提供二份证据：1、（2014）郑*再审字第27号民事判决书一份（网上下载），2、最高院2014关于房屋租赁纠纷9大重要法律问题司法观点集成四、五共2页及判例（网上下载），证明一审判决苏**承担责任系法律适用错误，一审认定合同有效属于事实认定不清和法律适用错误，同时，申请向郑州市建筑工程质量监督站调取涉案房屋竣工验收备案表。经质证，被上诉人认为，上诉人提供的证据不是新证据，也不能支持上诉人的观点。被上诉人提供其公司档案一份、被上诉人出具的情况说明一份，证明汪**不具备诉讼主体资格，出租人是公司而非汪**个人。经质证，上诉人认为，股东与公司不能混同，租赁合同是汪**签的，租金也交给汪**，被上诉人不具备主体资格。

本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为

本院认为，本案涉案房屋的两份租赁合同，是汪**与上诉人苏**分别以甲、乙方名义所签订，但在甲方处均加盖有被上诉人郑州**限公司合同专用章，且汪**又是被上诉人郑州**限公司的股东，所以，原审法院认定汪**系代表公司履职，非个人行为并无不当，因此，被上诉人作为原审原告适格。上诉人称其签订合同后，上诉人实际发起设立了河南东**有限公司，但上诉人并未提供其作为河南东**有限公司的发起人的相关证据，上诉人作为合同的相对方应承担相应的法律责任，所以，上诉人作为原审被告也适格。本案被上诉人出租的房屋已经取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，并进行了五大主体竣工验收，2009年4月30日，郑州**开发区公安消防大队也出具建筑工程消防意见书，认为该房屋具备消防安全条件，被上诉人一审时还提供了经开公消安健字（2014）第0012号安全检查合格证，因此，原审法院认定房屋租赁合同合法有效亦无不当，上诉人称合同无效理由不能成立。二审中上诉人提供的二份证据，与本案没有直接关联性，本院不予采信，被上诉人提供的二份证据，应在一审中提供而没有提供，不是二审中的新证据，本院亦不予采信。上诉人二审中申请向郑州市建筑工程质量监督站调取涉案房屋竣工验收备案表，已无必要。故上诉人苏**的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费53800元，由上诉人苏**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月八日