上诉人王**与被上诉人侯**，原审被告叶*、张**、李*房屋买卖合同纠纷二审判决书

审理经过

上诉人王**与被上诉人侯**，原审被告叶*、张**、李*房屋买卖合同纠纷一案，上诉人王**不服郑州市惠济区人民法院（2015）荥民初字第1326号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王**的委托代理人韩令，被上诉人侯**的委托代理人周*，原审被告张**到庭参加诉讼，原审被告叶*、李*经合法传唤未到庭，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2014年12月13日，双方经协商，张**以65万元价格购买侯**位于郑州市金水区丰乐路15号院3号楼中单元14号房屋一套，未签订购房协议，并于当天到房管部门办理了过户手续。因侯**未收到房款，侯**又于房屋过户后同一天与张**签订打印的《借款合同》一份，其中约定：借款金额陆**万圆整，借款用途为买房，借款和还款期限为2014年12月13日起至2015年1月12日，违约责任部分规定为，借款方如逾期不还借款，出借方有权追回借款，并加收罚息违约金，违约金按借款额30%支付给出借人等。王**作为担保人进行了签字、按手印。

因张**未按时向侯**支付房款，2015年3月16日，侯**（甲方）与张**、王**（乙方）签订还款协议一份，约定：第一条、乙方王**应于2015年3月20日前向甲方支付21万元，乙方王**逾期一日向甲方支付违约金1万元。第二条、乙方张**于2015年3月26日前向甲方支付35万元；于2015年4月25日前向甲方支付10万元；于2015年5月25日前向甲方支付10万元；于2015年6月25日前向甲方支付22.66万元，上述款项共计77.66万元，乙方张**逾期一日向甲方支付违约金1万元……甲乙双方于2014年12月13日签订的借款合同作为本协议的组成部分，王**和张**应相互承担、监督本协议的及时履行。张**、王**于2015年5月5日前陆续向侯**支付34万元购房款，剩余款项没有支付。侯**为避免损失进一步扩大，与张**于2015年7月29日协商达成一致意见，张**向侯**出具情况说明一份：本人自愿将原属于侯**的房屋重新过户给（还给）侯**；由于本人与王**于2015年1月6日将该房屋抵押给第三方李**并向其借款34万元，为让李**及时解除对房屋的抵押，侯**替本人张**向李**归还借款本金34万元及利息3000元。过户费（契税、交易税等规费）47407.16元，也由候**替本人和张**王**垫付。因本次过户给侯**造成的损失和本次过户前后给侯**造成的损失及违约金等由本人张**和王**承担。

另查明，侯**为解除房屋抵押，于2015年7月27日在河南省农村信用社贷款30万元，贷款期6个月，贷款月利率9.5‰，需支付利息17118元。侯**重新购回房屋，根据双方约定，替张**垫付契税19313.40元、营业税27038.76元、交易手续费429元、配图费20元、房屋所有权登记费60元和银行转账费50元，共计46911.16元。

再查明，2015年7月29日，张**协助侯**将房屋重新过户到侯**名下。根据国家税务机关2015年有关二手房房屋交易政策，转让购买时间2年以内的普通住宅需缴纳营业税，并按20%的税率差额征收个税。按此次双方交易价格，侯**出售房屋需额外支付营业税27038.76元。以上事实有还款协议、借款合同、情况说明、银行贷款凭条、房屋交易发票及庭审笔录等在案佐证，足以认定。

一审法院认为

原审法院认为，合同双方均应按诚实信用原则全面履行各自义务。本案侯**与张**签订借款合同的基础法律关系实为房屋买卖合同关系，现涉案房屋虽然已重新过户到侯**名下，双方已协商解除房屋买卖合同，但张**因不履行合同义务给侯**造成的损失仍应承担相应的违约赔偿责任。故关于侯**请求王**、叶*、张**、李*支付购房款30%的违约金19.5万元及还款协议达成后的违约金79558.8元的诉讼请求，该院认为该项违约金的约定过高，根据侯**损失及具体违约情况，该院酌减为按房款的20%支付违约金，其余部分不予支持；关于王**、叶*、张**、李*约定违约金过高应予以减少的辩称，本院予以采纳。关于侯**要求王**、叶*、张**、李*支付因解除房屋抵押申请银行贷款而支出的银行利息17118元的诉请，因该项损失系因张**违约不支付房款而且把房屋抵押给案外人而引起，应由王**、叶*、张**、李*予以赔偿。关于侯**要求王**、叶*、张**、李*支付其为张**垫付的契税、营业税等房屋过户费46911.16元及利息3000元的诉请，因该项费用系侯**替张**垫付，且张**在自己签字的情况说明中也自愿承担此项损失，故该院予以支持。关于侯**要求张**等承担因其违约行为导致房屋将来转让增加的成本60471.76元的诉请，因该诉请系因张**在本次合同的违约行为导致合同解除，因国家房屋交易政策变化侯**再出售房屋需多支出营业税27038.76元，该部分该院予以支持，其余个人所得税属于出售房屋必须缴纳的费用，该部分该院不予支持。张**与王**在借款合同中分别系借款方和担保方，在还款协议中系承担还款责任的共同一方，且均使用了部分房屋抵押贷款，故应对侯**相应损失承担共同赔偿责任和违约责任。王**与叶*已于2013年6月离婚，而房屋买卖合同纠纷发生在2014年年底，系婚姻关系解除后发生的债务，故侯**要求叶*承担连带赔偿责任的诉请，该院不予支持。张**与李*系夫妻关系，房屋买卖合同纠纷发生在婚姻关系存续期间，故侯**要求李*承担连带责任的诉请该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、王**、张**于本判决生效之日起七日内支付侯**违约金13万元（65×20%）；李*对张**上述应承担的债务承担连带支付责任；二、张**、李*于本判决生效之日起七日内支付侯**银行贷款利息17118元；三、张**、李*于本判决生效之日起七日内支付侯**垫付的契税、营业税、利息等49911.16元；四、张**、李*于本判决生效之日起七日内支付侯**因房屋转让增加的营业税27038.76元；五、驳回侯**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元减半收取3275元，由侯**负担1275元，王**、张**负担2000元。保全费3770元，由王**，张**承担。

上诉人诉称

上诉人王**上诉称，原审判决认定事实错误，该案中所涉及的是法务买卖合同纠纷法律关系，并不是借款合同纠纷的法律关系，上述人王**是借款合同中的担保人，提供的是借款担保。然而借款合同并非真正的借款合同，二是虚假的借款合同，也未实际履行，借款合同无效，则从合同担保合同也就无效。上诉人王**不应承担担保责任，更不应该因为虚假的借款合同提供虚假的担保而承担违约金。

被上诉人辩称

被上诉人侯**辩称，上诉人王**的上诉理由不能成立，无论是借款合同还是还款协议均有王**的签字，且王**以债务人的名义又签字愿意与张**共同承担还款责任，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应当予以维持。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为

本院认为，本案中侯**与张**签订借款合同的法律关系实为房屋买卖合同关系，双方已协商解除房屋买卖合同，现涉案房屋已重新过户到侯**名下，但张**因不履行合同义务给侯**造成的损失仍应承担相应的违约赔偿责任，张**与王**在借款合同中分别系借款方和担保方，在还款协议中系承担还款责任的共同一方，且均使用了部分房屋抵押贷款，对侯**相应损失承担共同赔偿责任和违约责任，由张**与王**共同承担，并无不当。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2900元，由上诉人王**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月八日