大连万达**淮安分公司与杨**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告大连万达**淮安分公司（以下简称“万达物业”）与被告杨**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用小额诉讼程序，依法由代理审判员赵**任审判，于2015年12月16日公开开庭进行了审理。原告万达物业的委托代理人赵*、被告杨**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告万达物业诉称：2011年9月26日我公司与被告杨**签订了物业服务协议，按合同约定，被告应履行缴纳物业费的义务，其仅支付了2011年9月27日至2013年12月31日的物业费，尚未支付2014年1月1日至2014年12月31日的物业服务费2154元，及由此产生的违约金393元。我公司多次上门催缴，并通过张贴催缴函、发送短信、电话通知等方式告知，被告仍未履行义务。故请求依法判令：被告杨**支付欠缴的物业费2154元、违约金393元，合计2547元，并承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告杨**辩称：我家物业费计算有误，我是2012年3月买房的，签物业服务协议的时间也与其他业主不同，拿房后共交了4190元物业费，这样计算下来我的物业费已交至2014年7月20日。我从未收到过原告的催缴通知。原告物业服务不到位，消防通道、安全通道被占用，7楼开宾馆装修时把房屋主体结构改变了，影响房屋安全，还造成我家下水道不畅。我家墙体漏水，物业从不与开发商沟通帮助解决。小区可视对讲系统不能使用，社会人员可以随意出入，存在安全隐患。暖气初装费已收，但至今不能使用。我的房屋至今未入住，按规定应打七折。小区停车费物业收取后应在维修资金中体现并返还业主。物业公司地址变更后不能及时告知我们。物业服务协议约定双方协商或调解无效后可向法院起诉，但原告从未和我们协商或调解，我认为开庭程序不合法。

本院查明

经审理查明：淮**公寓系淮安万**限公司开发建设，公寓2号楼902室的房屋建筑面积为99.72平方米。2011年9月25日，淮安万**限公司将该房屋交付案外买受人李**，同日李**支付了一年的物业服务费（2011年9月25日至2012年9月30日）。后李**退房，淮安万**限公司于2012年3月15日将该房出卖给本案被告杨**。2012年3月19日，原告万达物业与被告杨**签订前期物业服务协议，约定原告万达物业为被告杨**所在的淮**公寓提供物业服务，物业收费标准为人民币1.8元／平方米／月（按建筑面积收取）。协议还约定在履行中如发生争议，由双方协商或向物业管理行政主管部门申请调解，协商或调解无效的，可向物业管理公司所在地人民法院起诉。后被告杨**交纳了2012年10月1日至2013年12月31日期间的物业服务费。2012年3月24日，杨**对本案房屋进行装修。2015年1月1日起，原告万达物业退出淮**公寓的物业服务，被告杨**尚未交纳2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费。

以上事实，有原告提供的前期物业服务协议、商品房买卖合同、发票、物业费计费明细表、装修申请表，以及原、被告陈述为证，经质证，本院予以认定。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，被告杨**与原告万达物业签订的《前期物业服务协议》，明确双方权利义务，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，对双方当事人均具有约束力。被告杨**辩称其房屋未入住，物业费应按七折计收，但其房屋已于2012年3月24日开始装修，不符合空置房条件，故对其辩称不予采信。2014年1月1日至2014年12月31日期间，原告万达物业为被告杨**所在的公寓提供了物业服务，其所提供的物业服务不可能绝对完美，没有任何瑕疵，但是物业服务需要一个长期持续、不断完善的过程，如果因为物业服务有一点瑕疵，业主就不交纳物业服务费，物业服务就无法正常开展下去，这样既不利于物业服务的开展，也不利于维护广大业主的利益，故被告杨**应当根据物业服务协议约定，向原告万达物业交纳物业服务费2154元。被告杨**辩称其房屋墙体漏水，物业公司未尽到与开发商联系、协调的义务，因未提交证据证明，故对其辩称不予采信。被告杨**还辩称本案原告未与被告协商、调解即向法院提起诉讼，程序不合法。本院认为，协商、调解并非物业服务合同纠纷的前置程序，故对其辩称亦不予采信。因原告万达物业提供的物业服务并非完美无暇，故对原告万达物业要求被告杨**支付违约金的请求，本院不予支持。

被告杨**辩称暖气不能使用、可视对讲系统不能使用、小区停车费收取问题不属于本案理涉范围，可另案主张。

经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百六十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告杨**于本判决生效后十五日内一次性支付原告大连万达**淮安分公司物业服务费2154元；

二、驳回原告大连万达**淮安分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨**负担。

本判决系终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十九日