周**与沭阳**限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人周**因与被上诉**有限公司（以下简称金**司）商品房买卖合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2014）沭商初字第0292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月24日立案受理后，依法组成合议庭于2014年12月4日公开开庭审理本案，上诉人周**、被上诉人金**司破产管理人的委托代理人曹**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，2011年5月30日，周**认购金**司开发的江南枫景小区11-2-803室房屋及11-43号车库，并交纳购房款197595元、车库购置款20620及其他杂费7157.60元，金**司向周**出具了相应款项的收据。2011年9月2日，周**与金**司签订《商品房买卖合同》。因周**购买的房屋至今未竣工，金**司一直未能向周**交付涉案房屋。

一审法院认为

2013年9月28日，一审法院裁定受理金**司的破产清算纠纷并指定江苏**事务所为管理人。后周**向管理人申报债权，管理人确认其对金**司享有优先债权即购房款197595元、及车库购置款20620元、普通债权即杂费7157.60元。周**对管理人确认的结果有异议，请求判决金**司继续履行双方之间的买卖合同，向周**交付涉案房屋。

一审法院经审理认为，周**向金**司购买房屋，双方签订了《商品房买卖合同》，周**已交纳部分购房款并交纳车库的全部购置款，双方之间形成商品房买卖合同和车库买卖合同关系，前述买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因周**购买的房屋尚未竣工，不具备交付条件，且金**司已经法院裁定进入破产清算程序，双方之间的商品房买卖合同无法继续履行。管理人以涉案房屋不具备交付条件为由解除合同，因周**所交购房款已超过全部房款的50%，确认其对购房款、车库购置款享有优先债权并对其他杂费享有普通债权，符合法律规定。经一审法院向周**释明其可就金**司解除合同的行为要求赔偿损失后，周**仍坚持要求金**司继续履行合同向其交付涉案房屋。周**的诉讼请求，无法律依据，依法不予支持。综上，一审法院作出判决如下：驳回周**的诉讼请求。案件受理费80元，由周**负担。

上诉人诉称

周**不服一审判决，向本院上诉称：一、涉案房屋的工程主体已经竣工，金**司完全可以在完成扫尾工程后向周**交付涉案房屋。二、一审法院将周**交纳的其他杂费认定为普通债权无事实和法律依据。三、涉案合同已经备案登记，且涉案房屋的按揭贷款未办理的过错方是金**司，金**司解除涉案合同无事实和法律依据。综上，请求二审法院改判金**司继续履行涉案合同，并向周**交付涉案房屋。

被上诉人辩称

被上诉人金利置业辩称：截至目前，金**司开发的涉案房屋没有竣工，涉案房屋亦未向周**交付。金**司目前进入破产程序，根据法律规定，金**司无法继续双方之间的商品房买卖合同。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回周**的上诉请求，维持原判。

双方当事人在二审中均未向本院提交新的证据。

本院查明

本院经审理查明事实与一审查明的事实一致，予以确认。

本院认为

本案的争议焦点是：周**与金**司之间的商品房买卖合同是否应当继续履行，金**司应否向周**交付涉案房屋。

本院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，双方当事人之间的商品房买卖合同合法有效，周**履行了支付部分购房款的义务，因金**司所建房屋尚未竣工验收，且金**司于2013年9月28日被法院裁定进行破产清算，管理人自法院受理破产申请之日起二个月内未通知对方当事人继续履行合同，根据法律规定，双方之间的商品房买卖合同已经依法解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项之规定，合同解除的，合同权利义务终止。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行完毕的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故周**要求金**司继续履行双方之间的商品房买卖合同、交付合同约定房屋的请求，不符合法律规定，应不予支持。周**已就自己的债权进行了登记，其权益的主张应通过破产程序实现。

综上，上诉人周**的上诉理由和请求不符合法律规定，本院难以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人周**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月十九日