谢*与沭阳**限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人谢*因与被上诉**有限公司（以下简称金**司）商品房买卖合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2014）沭商初字第0327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月24日立案受理后，依法组成合议庭于2014年12月4日公开开庭审理本案，上诉人谢*的委托代理人谢**、被上诉人金**司破产管理人的委托代理人曹**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院审理查明，2012年9月24日，谢*购置由金**司开发的位于沭阳县沭城镇人民路与天津路交叉口的江南枫景小区12号楼1单元302室并交纳购房款357592元，金**司向其出具了认购协议书和收据。认购协议书载明了购买的房号、建筑面积、单价及房屋总价款。因涉案房屋尚未竣工，金**司未能向谢*交付房屋。金**司因经营不善，不能清偿到期债务，于2013年9月28日被法院裁定进行破产清算，谢*向金**司的破产管理人申报债权，破产管理人确认谢*对金**司优先享有购房款债权357592元。谢*对确认结果有异议，因而成讼。一审法院向谢*释明可就金**司解除合同的行为要求赔偿，谢*仍坚持要求金**司继续履行合同，向其交付涉案房屋。

一审法院认为

一审法院认为，谢*向金**司购买房屋，金**司向谢*出具认购协议书，认购协议书中对房号、面积、单价、总价等内容作出了明确约定且谢*已交纳全部购房款，双方之间形成商品房买卖合同关系，该买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因谢*购买的房屋尚未竣工，不具备交付条件，且金**司已经法院裁定进入破产清算程序，双方之间的商品房买卖合同已无法继续履行。管理人以涉案房屋不具备交付条件为由解除合同，因谢*已交纳全部购房款，确定其对金**司优先享有债权，符合法律规定。经一审法院向谢*释明其可就金**司解除合同的行为要求赔偿损失后，谢*仍坚持要求金**司继续履行合同，向其交付涉案房屋。谢*的诉讼请求，无法律依据，依法不予支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条、《中华人民共和国破产法》第十八条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决如下：驳回谢*对沭阳**限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由谢*负担。

上诉人诉称

上诉人谢*不服一审判决，向本院提起上诉称：谢*与金**司签订的商品房买卖合同合法有效，金**司进入破产清算程序并不直接导致合同不能履行。根据最**法院关于破产法的司法解释，谢*已经付清房款，金**司无权主张收回房屋。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判金**司继续履行合同，交付房屋。

被上诉人辩称

被上诉人金**司答辩称：金**司于2013年9月28日被沭阳县人民法院裁定进入破产清算程序，涉案房屋目前没有竣工，依据破产法的规定和涉案房屋的实际情况，双方之间的买卖合同已经无法履行，谢*要求继续履行合同、交付房屋没有事实和法律依据。一审判决程序合法，事实清楚，符合法律规定。请求二审法院驳回谢*的上诉请求。

双方当事人在二审中均未提供新的证据。

本院查明

二审查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。

本院认为

本案争议焦点为：谢*与金**司之间的商品房买卖合同是否应当继续履行，金**司是否应向谢*交付案涉房屋。

本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，双方当事人之间的商品房买卖合同合法有效，谢*履行了支付购房款的义务，享有请求金**司交付合同约定房屋的权利。但是，谢*享有的请求金**司交付合同约定房屋的权利仍然属于债权，谢*并未取得涉案房屋的物权，因金**司已被法院裁定进行破产清算，根据《中华人民共和国破产法》第四十四条规定，谢*对金**司享有的债权，应按该法规定的程序行使权利。对于涉案房屋如何处理，金**司能否将房屋交付给谢*，需要在破产程序中依法处理。谢*直接起诉请求法院判决金**司交付房屋，不符合法律规定，应不予支持。

《最**法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第三十五条规定，出卖人破产，其管理人决定继续履行所有权保留买卖合同的，买受人应当按照原买卖合同的约定支付价款或者履行其他义务。买受人未支付价款或者履行完毕其他义务，或者将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分，给出卖人造成损害，出卖人管理人依法主张取回标的物的，人民法院应予支持。但是，买受人已经支付标的物总价款百分之七十以上或者第三人善意取得标的物所有权或者其他物权的除外。该规定针对的是出卖人已经交付标的物而保留标的物所有权的买卖合同，本案商品房买卖合同并不属于已交付标的物的保留所有权买卖合同。谢*以此主张金**司应履行涉案房屋交付义务的理由不能成立。

综上，上诉人谢*的上诉理由不能成立，其上诉请求本院难以支持。一审判决认定事实清楚，实体判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人谢*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年二月十一日