叶**与沭阳**限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人叶**因与被上诉**有限公司（以下简称金**司）商品房买卖合同纠纷一案，因不服沭阳县人民法院（2014）沭商初字第0499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月24日立案受理后，依法组成合议庭于2014年12月4日公开开庭审理本案，上诉人叶**、被上诉人金**司破产管理人的委托代理人曹**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院审理查明，2011年5月30日，叶**购置由金**司开发的位于沭阳县沭城镇人民路与天津路交叉口的江南枫景小区12号楼2单元702室商品房1套，并交清房屋价款361418元。涉案房屋的出售取得了抵押权人黑龙**有限公司（该小区承建单位）同意。金**司因经营不善，不能清偿到期债务，于2013年9月28日被法院裁定进行破产清算，叶**向金**司的破产管理人要求确认对涉案房屋的所有权，破产管理人仅确认叶**享有优先权。现叶**要求金**司继续履行商品房买卖合同，交付房屋。一审法院向其释明后，但叶**仍坚持要求金**司继续履行商品房买卖合同并交付房屋。

一审法院认为

一审法院认为，叶**与金**司之间签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效。因双方约定交易的房屋尚未完工，不具备交付条件，且金**司已被法院裁定进入破产清算程序，双方之间的商品房买卖合同已无法继续履行。破产管理人在法定期间内没有通知叶**继续履行合同，合同已视为解除。叶**实际支付房款数额为361418元，金**司的破产管理人确认叶**依法优先享有购房款372925元有误，应对债权确认表予以纠正。一审法院向叶**作出法律释*，如确认合同已解除，可以就被告解除合同的行为要求赔偿，叶**仍要求继续履行合同并交付房屋，依法不予支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条、《中华人民共和国破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决如下：驳回叶**对沭阳**限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由叶**负担。

上诉人诉称

上诉人叶**不服一审判决，向本院提起上诉称：叶**与金**司签订的商品房买卖合同合法有效，金**司进入破产清算程序并不直接导致合同不能履行。根据最**法院关于破产法的司法解释，叶**已经付清房款，金**司无权主张收回房屋。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判金**司继续履行合同，交付房屋。

被上诉人辩称

被上诉人金**司答辩称：金**司于2013年9月28日被沭阳县人民法院裁定进入破产清算程序，涉案房屋目前没有竣工，依据破产法的规定和涉案房屋的实际情况，双方之间的买卖合同已经无法履行，叶**要求继续履行合同、交付房屋没有事实和法律依据。一审判决程序合法，事实清楚，符合法律规定。请求二审法院驳回叶**的上诉请求。

双方当事人在二审中均未提供新的证据。

本院查明

二审查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。

本院认为

本案争议焦点为：叶**与金**司之间的商品房买卖合同是否应当继续履行，金**司是否应向叶**交付案涉房屋。

本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，双方当事人之间的商品房买卖合同合法有效，叶**履行了支付购房款的义务，享有请求金**司交付合同约定房屋的权利。但是，叶**享有的请求金**司交付合同约定房屋的权利仍然属于债权，叶**并未取得涉案房屋的物权，因金**司已被法院裁定进行破产清算，根据《中华人民共和国破产法》第四十四条规定，叶**对金**司享有的债权，应按该法规定的程序行使权利。对于涉案房屋如何处理，金**司能否将房屋交付给叶**，需要在破产程序中依法处理。叶**直接起诉请求法院判决金**司交付房屋，不符合法律规定，应不予支持。

《最**法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第三十五条规定，出卖人破产，其管理人决定继续履行所有权保留买卖合同的，买受人应当按照原买卖合同的约定支付价款或者履行其他义务。买受人未支付价款或者履行完毕其他义务，或者将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分，给出卖人造成损害，出卖人管理人依法主张取回标的物的，人民法院应予支持。但是，买受人已经支付标的物总价款百分之七十以上或者第三人善意取得标的物所有权或者其他物权的除外。该规定针对的是出卖人已经交付标的物而保留标的物所有权的买卖合同，本案商品房买卖合同并不属于已交付标的物的保留所有权买卖合同。叶**以此主张金**司应履行涉案房屋交付义务的理由不能成立。

综上，上诉人叶**的上诉理由不能成立，其上诉请求本院难以支持。一审判决认定事实清楚，实体判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人叶**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年二月十一日