上诉人易红*与被上诉**有限公司商品房预售合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人易**不服南京市江宁区人民法院（2014）江**初字第283号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月12日公开开庭进行了审理，上诉人易**的委托代理人王**、被上**公司的委托代理人方**到庭参加诉讼。后本院依法重新组成合议庭，于2015年4月17日第二次公开开庭进行了审理。上诉人易**的委托代理人王**、被上**公司的委托代理人戴*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

上诉人易**一审诉称：2010年4月15日，其与恒**司签订了关于江宁**河滨路1199号爱秦湾花园1幢106室（以下简称106室）的《南京市商品房预售合同》，其依约支付了房款，并于2010年8月30日接收涉案房屋，现已取得房产证。后其在使用该106室房屋过程中发现接入该房屋的供电设施是临时转供电设施，其不仅没有电卡且还要承担从总表至分表的电路电气损耗费，更常因为相邻业主的欠电费行为造成该房屋停止供电。其认为恒**司未能将直供电到户，且增加了其每月用电费用，故诉至法院，请求判令：1、恒**司将正式供电设施接通至106室房屋，由其与供电公司形成直接的供用电合同关系；2、由恒**司承担本案诉讼费用。

被上诉人辩称

被上**公司一审辩称：一、其交付的房屋符合合同约定，根据《商品房预售合同》附件七的约定，供配电设施达到正常使用即可，现在涉案房屋的电力能够正常使用，故其交付的房屋符合合同约定。二、其交付的房屋符合国家规范，现涉案房屋已经通过竣工验收备案，各分项包括供配电设施均通过验收，故其交付的房屋符合国家规范。综上，易**的主张没有事实和法律依据，请求驳回易**的诉讼请求。

原审法院经审理查明，2010年4月15日，恒**司与易**、案外人聂*签订《商品房预售合同》一份，约定恒**司将位于南京市**道河滨路1199号爱秦湾花园1幢106室房屋出售给易**、聂*，该商品房设计用途为商业，交房时间为2010年8月30日，并约定供配电设施于2010年8月30日前达到“正常使用”标准，上水、下水设施于2010年8月30日前达到“正常使用”标准。现该房屋已实际交付给易**，且易**已于2010年8月24日取得房屋所有权证，所有权登记为易**单独所有。该户的供配电方式为供电企业供电至恒**司建设的变电站，该处设有总电表，再由该变电站供电至106室，106室房屋设有分电表。供电企业与恒**司之间形成供用电合同关系，供电企业与易**之间没有直接的供用电合同关系。

易**主张双方约定的106室房屋供电设施交付标准为正常使用、供电局直供，即应抄表到户，现房屋的供电方式为转供电，不符合合同约定，而恒**司主张其交付的房屋符合合同约定和国家规定。审理中，原审法院派员至江苏省**供电公司江宁营业部进行调查，该处工作人员答复称：供电方式从专业角度可分为高压供电和低压供电；供电局直供电是指供电企业与用户之间形成直接的供用电合同关系进行供电，转供电是指在公用供电设施尚未到达的地区，供电企业征得该地区有供电能力的直供用户同意，采用委托方式向附近的用户转供电力；江宁区没有转供电；争议的106室房屋所在楼栋即爱秦湾花园1幢的供电方式是直供电，系供电企业与开发商形成了供用电合同关系，此种供电方式符合国家电力法和供电营业规则的规定，专业名称为“专用变供电”，此种供电方式是否会造成终端用户电费增加不能确定，这与日常维护、管理能力、运营成本等相关；不允许单独就该幢楼的其中一户的供电方式进行改造，因为存在用电安全隐患。

原审法院认为，本案争议106室房屋的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，合法有效。合同附件七中关于供配电设施达到“正常使用”的约定是恒**司为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与买房人协商的条款，系格式条款，故对该条款中“正常使用”的理解应按照通常理解予以解释，即满足日常商业用途需要即可。对于易**关于“正常使用”是指其与供电企业形成直接的供配电关系、抄表到户的意见，虽然双方的商品房预售合同对于供水、供配电设施均约定为“正常使用”标准，106室的供水亦确系抄表到户，但易**据此认为“正常使用”即为“抄表到户”无事实与法律依据，原审法院不予采纳。现106室的供配电设施能够满足日常的商业经营需要，能够正常使用，虽然易**提交了南京车**有限公司出具的《证明》以证明供配电设施不能正常使用，但是一方面，代表该公司出具证明的经办人并未出庭作证；另一方面，即使确实存在停电现象，亦是因使用人欠缴物业管理费引发，并非是供配电设施不符合约定标准所致，故对易**关于106室房屋的供配电设施不能正常使用的意见，证据不足，原审法院不予采纳。非住宅商品房使用说明书的约定106室房屋的供电方式为“供电局直供”，易**认为现106室房屋的供电方式为转供电，而非供电局直供电，故恒**司构成违约，对易**的该主张，第一，其提交的南京锦**限公司出具的情况说明虽然载明106室为“转供电”，但是南京锦**限公司是为该小区提供物业管理服务的企业，供电方式的认定并非其职权范围；第二，根据原审法院至江宁区供电企业的调查，争议106室房屋所在楼栋的供电方式为供电局直供电，并非转供电；第三，根据《供电营业规则》第十四条规定，在公用供电设施尚未到达的地区，供电企业征得该地区有供电能力的直供用户同意，可以采用委托方式向附近的用户转供电力，106室的供电并非《供电营业规则》规定的转供电；综上，原审法院认为易**关于106室房屋的供电方式为“转供电”而非“供电局直供”，无事实与法律依据，原审法院亦不予采纳。易**关于现106室房屋的供电方式造成其每月多支付10元电路电气损耗费的主张，因易**提供的证据证明该项损耗费系由南京锦**限公司收取，与恒**司无关，加之，根据原审法院对供电企业的调查，供电方式的不同并不必然导致终端用户电费的增减，故对于易**的该项主张，因证据不足，原审法院不予采信。综上，易**主张恒**司交付的供配电设施不符合约定，要求恒**司将正式供电设施接通至106室房屋的诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。

据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、四十一条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决驳回易**的诉讼请求。案件受理费80元，由易**负担。

上诉人易红*上诉称，《商品房预售合同》中关于“水、电”约定的交付标准均为“正常使用”，那么实际交付的标准也应当是相一致的，不应存在双重标准；对于供电方式为“正常使用”标准，应当结合双方的约定及相关证据从法律角度进行解读，存在不同的解释的，应当按有利于上诉人的解释对本案进行裁判；上诉人在一审中所主张是其要与供电局形成直供电的法律关系，而一审判决以否定转供电方式来回避直接认定上诉人与供电局是否为直供电的法律关系，但事实上一审判决书中事实查明部分，引述了江苏省电**江宁营业部答复内容，表明供电方式至少有供电局直供、转供电、专用变供电。一审简单地以否定转供电方式就认定被上诉人的履行是符合合同约定的，明显不符合法律裁判规则。综上，上诉人易红*请求撤销原审判决，依法改判，支持其一审诉讼请求。

被上诉人恒**司答辩称，被上诉人交付的房屋符合合同约定，合同中关于供配电设施的约定“正常使用”按照通常理解就是其字面意义：能够满足日常商业需要，并不会发生歧义。被上诉人交付的房屋符合国家规范，涉案房屋早已通电，且已经通过竣工验收，取得竣工验收备案表。根据《供电营业规则》第十四条的规定以及一审法院调查笔录可以证实涉案房屋是直供电。综上，被上诉人恒**司请求法院驳回上诉，维持原判。

双方当事人对原审法院查明的事实均无异议。

本院查明

本院补充查明，上诉人易红*于2010年8月24日取得了涉案房屋的所有权证，8月30日交接涉案房屋，同日取得该房屋的《非住宅商品房使用说明书》。该《非住宅商品房使用说明书》以手写方式记载供电方式为“供电局直供”。另，上诉人易红*称在涉案房屋使用过程中，曾经在一个星期内停过两次电。

本案的焦点问题在于，如何认定《非住宅商品房使用说明书》的法律性质，以及如何理解《商品房预售合同》中“正常使用”的含义。

本院认为

本院认为，涉案房屋的《非住宅商品房使用说明书》系江苏省住房和城乡建设厅监制，其中附有说明“房地产开发企业在向用户交付销售的非住宅商品房时，有建设单位连同编号相同的《非住宅商品房质量保证书》成套发放给住户。”根据国**设部1998年颁布实施的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条规定：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定”；第八条规定：“《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项”；第十二条规定：“房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示”；第十三条的规定：“其他住宅和非住宅的商品房屋，可参照本规定执行。”根据以上规定，可以看出《住宅使用说明书》或者《非住宅商品房使用说明书》的目的在于对住宅或者非住宅商品房的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，同时对住户或者用户合理使用住宅或者非住宅商品房做出提示等。因此，涉案房屋的《非住宅商品房使用说明书》并不能作为双方当事人签订的《商品房预售合同》的补充约定或者附件，其所记载的内容也不能成为合同条款，进而约束双方当事人。虽然涉案房屋的《非住宅商品房使用说明书》中记载供电方式为“供电局直供”，但此记载内容并不能构成被上诉人恒**司的合同义务，故上诉人易红*无权以此要求被上诉人恒**司履行相关义务。

涉案《商品房预售合同》系双方当事人真实意思的表示，并不违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照该合同的约定履行各自的义务。该合同附件7“配套基础设施及其它设施”中约定，“1、上水、下水设施：2010年8月30日前达到正常使用；2、供配电设施：2010年8月30日前达到正常使用；……5、小区安护设施：2010年8月30日前达到正常使用；6、公共道路：2010年8月30日前达到正常使用；7、公共绿地：2010年8月30日前达到正常使用；8、公用停车库／场：2010年8月30日前达到正常使用……”各项配套基础设施均约定为“正常使用”标准，应当认为意味着各项配套基础设施应达到其所具备的使用功能，并且不影响正常的商住使用目的即为符合约定。虽然供配电的方式有多种，但只要能够满足正常的商住使用，即可以认为达到了“正常使用”的目的。

上诉人易**认为“水、电”约定的交付标准均为“正常使用”，那么实际交付的标准也应当是相一致的抄表到户，不应存在双重标准。这实际上是片面地理解了附件7约定的内容，对证据进行了不适当的选择性适用。供水采用抄表到户系正常使用，并不意味着供电也必须抄表到户才是正常使用。上诉人易**将“正常使用”理解为“抄表到户”，但并没有提供相应的证据证明这种理解已经形成了一个社会普遍的理解和共识，因而这种理解只是其个人的理解。当其个人对“正常使用”的理解与被上诉人恒**司不同时，系合同当事人双方对合同条款的理解差异，应当根据合同的约定以及“正常使用”的基本文意进行理解。虽然上诉人易**称在涉案房屋使用过程中，曾经在一个星期内停过两次电，但并没有提供更多的曾经停电的证据。并且涉案房屋从2010年8月30日交付至今，虽然有两次停电，尚不足以认定相关的供配电设施已经达到了不能正常使用程度。故上诉人易**的相关上诉理由，本院不予支持。至于上诉人易**认为一审判决以否定转供电方式来回避直接认定上诉人与供电局是否为直供电的法律关系；一审简单地以否定转供电方式就认定被上诉人的履行是符合合同约定的，明显不符合法律裁判规则等，均无事实和法律依据，本院不予采信。

综上，由于涉案房屋的《非住宅商品房使用说明书》不能构成双方当事人签订的《商品房预售合同》的补充约定或者附件，因此其中关于供电方式的记载不能构成被上诉人恒**司的合同义务，上诉人易红*并无充分证据证明涉案房屋供配电设施已经达到不能正常使用的程度，双方当事人均应按照《商品房预售合同》的约定履行相关义务。故对上诉人易红*请求撤销原审判决，依法改判的上诉请求不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律基本正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审诉讼费80元，由上诉人易红*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月十八日