朱**、唐*与宿迁德**有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告朱**、唐*诉被告宿迁德**有限公司、第三人中国建设**泗阳支行商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，由本院审判员房宇*适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐*及两原告共同委托代理人徐*、被告宿迁德**有限公司的委托代理人宋*到庭参加诉讼。第三人中国建设**泗阳支行经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告朱**、唐**称：2013年1月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的德华逸墅小区G3幢2单元1001号房屋，房价为559065元，合同约定交房日期为2014年12月31日前，合同约定逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。2013年1月15日，原告向被告支付购房首付款169065元，余款390000元由原告以按揭贷款的形式支付，即原告与第三人中国建设**泗阳支行签订了《住房公积金借款合同》，原告向第三人申请贷款390000元，借款期限15年，该390000元现已汇入被告账户。截止2015年12月16日，原告已向第三人归还贷款本息合计94826.59元，其中本金51913.68元、利息42484.35元。2013年11月16日，原告与被告签订《地下自行车库使用权转让协议》，约定被告向原告转让德华逸墅编号为G3-13号地下自行车库使用权，转让款为23000元，该地下车库约定于2014年12月31日前交付，并约定被告逾期90日不交付该地下自行车库的，原告有权终止协议，被告应向原告支付总价款万分之三的违约金，并退还所付款项。现被告逾期交房和逾期交付地下车库均超过了90日，原告于2015年12月1日向被告发出《解除合同通知书》要求解除合同，后又于2015年12月23日向被告发出《解除地下自行车库转让协议通知书》要求解除协议。朱**与唐艳系夫妻关系。请求判决：1、解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》（编号DHYSG3-2-1001130104）以及《地下自行车库使用权转让协议》；2、被告返还原告购房款169065元及利息（利息自2013年1月15日起至实际还清款项之日止，按照中**银行同期同类贷款利率计算）；3、被告返还原告地下自行车库使用权转让款23000元及利息（利息自2013年11月28日起至实际还清款项之日止，按照中**银行同期同类贷款利率计算）；4、解除原告与第三人之间的《住房公积金借款合同》，自2015年12月17日以后的按揭贷款由被告偿还；5、被告退还原告已经归还第三人的贷款本息94826.59元（自2013年5月至2015年12月16日）；6、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告宿迁德**有限公司辩称：根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告交付房屋的条件经验收合格，而事实上被告已在2014年12月30日前会同施工监理部门按照建设部门的相关规定进行了商品房的单项验收，并且在2014年12月30日前已经通知了原告朱**，只是朱**拒绝这种验收方式，从而房屋才未交付的。被告的行为符合双方合同的约定，所以并未构成违约。请求驳回原告的诉讼请求。

第三人中国建**限公司泗阳支行未作陈述。

本院查明

经审理查明：两原告系夫妻关系。2013年1月4日，原告朱**与被告签订合同编号为DHYSG3-2-1001130104的《商品房买卖合同》一份，该合同约定被告宿迁德**有限公司将其开发的位于泗阳县众兴镇德华逸墅G3幢2单元1001号房屋以559065元的价格出售给原告朱**。2013年1月15日，原告朱**向被告宿迁德**有限公司支付购房首付款169065元。余款390000元原告朱**、唐*与第三人中国建设**泗阳支行签订《住房公积金借款合同》，原告朱**、唐*向第三人中国建设**泗阳支行申请贷款390000元，借款期限为15年。该390000元已支付给被告宿迁德**有限公司。截止2015年12月16日，原告已向第三人中国建设**泗阳支行归还贷款本息94826.59元，其中本金51913.68元，利息42484.35元，尚欠贷款本金338086.32元及相应利息未还。后原告唐*又与被告签订《地下自行车库使用权转让协议》一份，约定原告购买德华逸墅G3-13号地下自行车库，价格为23000元，该地下自行车库于2014年12月31日前交付。双方还约定除第四条约定情形外，被告推迟交付该地下自行车库，则视为被告违约。自本协议规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，逾期不超过90日的，被告按日向原告支付总价款万分之三的违约金；逾期超过90日不交付该地下自行车库的，原告有权选择终止本协议，被告应向原告支付累计应付款万分之三的违约金，并退还原告所付款项（不计息）。原告要求继续履行合同的，自本协议规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付总价款万分之三的违约金等内容。原告于2013年11月28日向被告支付了地下自行车库转让款23000元。

在原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告宿迁德**有限公司应于2014年12月31日前，将验收合格的房屋向原告交付。该合同的第八条还约定，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人原因停水、停电等自然因素三天以上不能施工导致工期延误的；3、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括但不限于下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为；4、买受人未能及时补缴补齐协议中有关费用。该合同的第九条对出卖人逾期交房的违约责任作出约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同附件四：补充约定第一条第4项约定，买受人必须严格履行按揭贷款合同。买受人对银行的违约视同对《商品房买卖合同》的违约。因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，而造成出卖人的全部损失（包括出卖人代偿的银行贷款本息、违约金、罚息、律师费、诉讼费及其他追偿债务的费用等）全部由买受人承担。

被告宿迁德**有限公司开发的德华逸墅G3号楼于2015年4月2日经竣工验收合格，具备交付使用条件。2015年12月1日原告朱**向被告邮寄解除商品房买卖合同通知书，2015年12月23日，原告朱**、唐*向被告邮寄解除地下自行车库使用权转让协议通知书。此后，双方经协商未果，因而成讼。

上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、《地下自行车库使用权转让协议》、销售不动产统一发票、《住房公积金借款合同》、解除合同通知书、邮件单等证据予以证实。

本院认为

本案争议的焦点是：原告要求解除《商品房买卖合同》的条件是否成就？

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人具有约束力。合同约定被告宿迁德**有限公司应于2014年12月31日前向原告交付房屋，但被告宿迁德**有限公司未按照约定向原告交付房屋，被告宿迁德**有限公司未提供证据证明具有合同第八条约定的可以延期的特殊情况。现距离合同约定的交房时间已经超过90日，被告宿迁德**有限公司已构成违约，依据合同约定，原告朱**有权解除合同。同时，原告唐*与被告签订的《地下自行车库使用权转让协议》也应当解除。因被告违约导致合同解除，被告宿迁德**有限公司应当返还原告朱**、唐*已支付的购房款及地下自行车库使用权转让款并支付利息。另外，原告朱**、唐*截止2015年12月16日归还的贷款本息94826.59元，被告宿迁德**有限公司应当返还。因《商品房买卖合同》解除，则原告朱**、唐*与第三人中国建**限公司泗阳支行之间的《住房公积金借款合同》也应解除，因按揭款390000元已经支付给被告宿迁德**有限公司，本院认为，为方便履行和交易安全，自2015年12月17日之后原告朱**、唐*尚欠的贷款及相应利息应由被告宿迁德**有限公司向第三人中国建**限公司泗阳支行偿还。另外，在履行中如被告宿迁德**有限公司未及时向第三人还款，为防止对原告朱**、唐*的个人信用记录造成影响，如原告朱**、唐*在2015年12月17日后就尚欠贷款338086.32元及相应的利息向第三人偿还的部分，原告朱**、唐*可以向被告宿迁德**有限公司追偿。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告朱**与被告宿迁德**有限公司于2013年1月4日签订的合同编号为DHYSG3-2-1001130104《商品房买卖合同》；

二、被告宿迁德**有限公司于本判决生效后十日内向原告朱**、唐*返还购房首付款169065元及利息（自2013年1月16日起至付清款之日止，按中**银行同期同类贷款基准利率计算）；

三、解除原告唐*与被告宿迁德**有限公司签订的《地下自行车库使用权转让协议》；

四、被告宿迁德**有限公司于本判决生效后十日内向原告朱**、唐*返还地下自行车库使用权转让款23000元及利息（自2013年11月29日起至付清款之日止，按中**银行同期同类贷款基准利率计算）；

五、被告宿迁德**有限公司于本判决生效后十日内向原告朱**、唐*支付已还贷款本息共计94826.59元；

六、解除原告朱**、唐*与第三人中国建设**泗阳支行签订的《住房公积金借款合同》；

七、被告宿迁德**有限公司于本判决生效后十日内向第三人中国建**限公司泗阳支行归还剩余贷款338086.32元及按合同约定的利息；

八、驳回原告朱**、唐*其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9620元已减半收取4810元，由被告宿迁德**有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国**城支行，户名：宿迁**国库处，账号：46×××80）缴纳上诉费9620元。

裁判日期

二〇一六年二月二十四日