上诉人南京**限公司与被上诉人高**、刘**房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人南京**限公司（以下简称广**公司）因与被上诉人高**、刘**房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦**初字第1368号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人广**公司的委托代理人张*、被上诉人高**和刘**的委托代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

高**、刘**一审诉称，2013年4月27日，高**和刘**购买了广**公司位于南京市浦口区五华路9号华山山庄某幢303室房屋一套，房屋面积70.87平方米，总价款为人民币483333.4元。根据双方当初签订的房屋买卖合同第六条关于房屋交付时、条件和迟延交付的责任：即广**公司应于2014年6月30日前向高**和刘**交付房屋，但是广**公司从约定的交付之日起至今已经一年多尚未交付房屋，广**公司的行为已经构成明显违约。因此，根据双方合同第六条第三款（1）项规定，广**公司应按照已收价款的同期银行贷款基准利率计算迟延交付的违约金，故目前广**公司应当支付违约金36250元（按中长期的1-3年银行贷款年利率6%，暂从2014年7月1日计算至2015年10月1日）。因广**公司迟迟不履行房屋交付义务，高**和刘**的利益已经受到极大影响，现高**和刘**诉至法院，要求判令：1、广**公司向高**和刘**继续履行合同，并尽快交房；2、判令广**公司向高**和刘**支付从房屋应交付次日起至房屋实际交付之日止的违约金，暂从应交付之次日计算至起诉之日为36250元，之后的违约金延续计算至房屋实际交付之日至（按起诉时中**银行同期贷款利率计算）；3、判令广**公司承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

广**公司一审辩称，1、广**公司愿意继续履行合同，尽快交房。华山山庄属于安置房区域，政府对于配套设施没有规划完成，管道等设施没有安装到位，这对广**公司交房造成影响，广**公司证积极努力，希望高**和刘**理解。2、逾期交房违约金应扣除合理期间。根据合同约定，广**公司在3个月内迟延交房为合理迟延时间，此外，2013年亚青会与2014年青奥会属于广**公司合理的停工期间，此为政府行为，广**公司无法管控。3、高**和刘**出具的领条能够证明高**和刘**已于于2015年1月21日入住所购房屋，故逾期违约金应扣除合理期限后计算至2015年1月21日。

一审法院查明

一审法院经审理查明，2013年4月27日，高**和刘**、广**公司签订《南京市商品房预售合同》一份，约定广**公司将位于南京市浦口区五华路9号华山山庄某幢303室房屋出售给高**和刘**。合同第六条第三项约定，广**公司应于2014年6月30日前向高**和刘**交付该商品房。广**公司迟延交付该商品房的，按照已收价款的中**银行的同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息，向高**和刘**支付违约金。广**公司在3个月内迟延交付该商品房与高**和刘**延迟3个月内未收房，均视为合理延期间，双方互不追究违约责任，超过三个月的按本条款第三项约定履行。合同约定的房屋总价款为人民币483333.4元，该款高**和刘**于2013年5月22日前已全部付清。至本案法庭辩论终结时，该商品房广**公司仍未交付。

一审另查，2013年亚青会与2014年青奥会期间，南京市人民政府曾发出要求有关施工工地停工及管控的通知。

一审再查明，广**公司于2015年1月21日案涉房屋进户门钥匙交给高**和刘**，高**和刘**向广**公司出具了收条。

一审法院认为

一审法院认为，高**和刘**、广**公司于2013年4月27日签订的《南京市商品房预售合同》依法成立，且合法有效，双方应当依照合同约定全面履行义务。广**公司在收取高**和刘**的全部购房款后，不按合同约定时间向高**和刘**交付房屋，其行为已构成违约，现高**和刘**要求广**公司承担延迟交付房屋的违约责任，有法律和合同依据，应予支持。就本案而言，根据合同约定广**公司交付房屋是在2014年6月30日前，但合同又同时约定在此之后3个月内延迟交付房屋的，高**和刘**不追究广**公司违约责任。据此，广**公司迟延交付违约金计算期间应顺延三个月，即自2014年10月1日起开始计算。高**和刘**、广**公司对房屋价款及合同约定的违约金计算方法均无异议，一审法院予以确认。因案涉商品房广**公司至今未交付，且其何时交付现也不能确定，故本案违约金暂算至本案开庭之日；之后的违约损失，高**和刘**可待实际发生后另行主张；计算至本案开庭之日（即2015年12月1日），高**和刘**迟延交房违约金为33051.95元。对于广**公司所称的2013年亚青会期间1个月及2014年青奥会期间4个月（自2014年5月1日至8月31日）因工地停工、管控，上述期间应予扣除的辩解意见，一审法院认为，首先，合同已约定了3个月的延迟期间，表明双方对上述停工或管控因素已有所预见；其次，2014年青奥会管控期间为4个月，而其中的5、6月份管控期间虽在合同约定的交付房屋前，但根据政府通知，该阶段只是管控的准备阶段，并未要求相关工地全面停工，本案青奥会管控期间与合同约定的3个月的延迟期间相重合，故上述停工期间不应重复计算。根据合同法第一百一十七条第一款的规定，当事人迟延履行后，发生不可抗力的，不能免除责任。据此，广**公司要求扣除上述5个月的停工、管控期间的辩解意见，依据不足，一审法院不予采信。对于广**公司所述违约金应计算至2015年1月21日的答辩意见，一审法院认为，高**和刘**领取进户钥匙不能视为广**公司履行了其交付义务；高**和刘**领取钥匙时，涉案房屋并不符合双方合同约定的交付条件，广**公司向高**和刘**交付钥匙的行为并不能免除其应承担的迟延交房的违约责任，故对于广**公司的该辩解意见，一审法院不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款，第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款的规定，判决：一、高**、刘**与南京**限公司继续履行于2013年4月27日签订的《南京市商品房预售合同》；二、南京**限公司于本判决生法效之日起十日内向高**、刘**支付2014年10月1日至2015年12月1日期间迟延交房违约金30615.14元。一审案件受理费已减半收取353元，由广**公司负担。

上诉人诉称

广**公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决未扣减亚青会、青奥会停工期限。2014年青奥会管控期间在合同约定房屋交付时间之后，亚青会在签订合同之前，亚青会和青奥会期间工地停工系众所周知的事实，是当事人不能预见且无法避免的政府行为，一审应扣减相应的两个月违约金计算期间。2、被上诉人于2015年1月21日领取了钥匙，入住已装修好的房屋的时间应当视为诉争房屋已交付使用的时间。被上诉人未能提供证据证明上诉人与被上诉人对房屋的转移占有有其他约定，故不应再计算上诉人此后逾期交房的违约责任。3、央行已多次下调贷款基准利率，一审判决计算违约金时未考虑到该因素，损害了上诉人的利益。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。

被上诉人辩称

被上诉人高**和刘**二审辩称：1、案涉合同约定延期3个月交付是不合理的格式条款，应作出不利于格式条款提供方的解释。2、上诉人提供相关证据材料是复印件，证明效力不能认可。3、亚青会之前的整治是2013年2月1日至3月31日，不在房屋合同签订和合同履行的期限内。4、青奥会是2014年8月份，已超过房屋应交付期限，与本案无关联性。5、被上诉人虽已实际使用涉案房屋，但并不符合交付标准和验收标准，不能视为房屋交付。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

上诉人广佳置业公司对原审查明的事实异议之处为：高**和刘**已占有使用房屋，应当视为交付房屋。亚青会、青奥会停工客观存在，应予认定。被上诉人高**和刘**对一审查明的事实不持异议。本院对一审查明的事实中双方当事人不持异议之处予以确认。双方当事人在二审中均未提交新证据。

二审另查明：根据南京市环境保护局《关于加强第二届亚青会期间施工工地环境管理的通告》要求，2013年8月1日至8月31日期间，江南六区、浦口区、江宁区及四大国家级开发区范围内的工地，桩基工程、土石方工程、渣土运输和拆除等作业停止施工；除上述作业外，工地其他作业白天可以施工，夜间禁止一切施工。根据《2013年第二届亚青会举办期间浦口区环境质量保障临时管控措施》的规定，管控时间为2013年8月1日至8月31日，共31天（其中比赛日期：2013年8月16日至8月24日共9天）。噪声污染控制措施为停止一切夜间施工，场馆及住地周边1000米范围内的工地在白天（6：00－22：00）全部停工。根据《浦口区2014年南京青奥会环境保障临时管控方案》的规定，浦口区重点管控区域为江浦街道、顶山街道、珍珠泉旅游度假区、老山国家森林公园周边，管控时段为5月1日至8月31日，5月1日至6月30日为准备阶段；自2014年7月15日起，江浦街道、永**道、顶山街道、珍珠泉旅游度假区、老山森林公园周边范围内的桩基土石方工程、渣土运输和拆除等易扬尘作业全部停止施工；青奥举办期间，上述地区所有工地全部停工。

本院认为

本院认为，上诉人广佳置业公司与被上诉人高**和刘**于2013年4月27日签订的《南京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。上诉人上诉称高**和刘**已领取了进户钥匙，应当视为已交付房屋。经审查，涉案房屋并不符合双方之间的合同约定，故本院对此主张不予支持。上诉人认为其在施工期间正值亚青会、青奥会召开，南京市政府对施工进行管控，应当扣除相应的停工日期。但从双方约定的交付时间来看，青奥会管控系自2014年7月15日起才对管控区域内扬尘较大的基础工程进行停工，此时早已超出合同约定的交付日期；亚青会的管控时间虽然在双方签约之后，但只有一个月的时间，且只是对管控区域内扬尘较大的基础工程进行停工，考虑到双方在合同中已经约定了三个月的迟延交房免责期，即使亚青会和青奥会的管控停工对工期造成一定的影响，亦应当包含在三个月的免责期内，故上诉人要求在本案中扣除因亚青会、青奥会所造成的停工时间，没有事实依据，本院不予采纳。但一审判决在违约金计算方式上存在不当，应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持南京市浦口区人民法院（2015）浦**初字第1368号民事判决第一项；

二、变更南京市浦口区人民法院（2015）浦**初字第1368号民事判决第二项为：南京**限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向高**和刘**支付迟延交付房屋违约金（以本金483333.4元为基数，自2014年10月1日起至2015年12月1日止，按照中**银行的同期商业贷款基准利率计算）；

三、驳回高其林和刘**其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费706元，由上诉人**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年五月十二日