上诉人南京**限公司与被上诉人何**、许**房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人南京**限公司（以下简称广**公司）因与被上诉人何**、许**房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦**初字第1360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

何**、许**原审诉称：2013年6月6日，原告购买了被告（广**公司）位于南京市浦口区五华路9号华山山庄。根据双方当初签订的房屋买卖合同第六条关于房屋交付时间、条件和迟延交付的责任：即被告应于2014年6月30日前向原告交付房屋，但是被告从约定的交付之日起至今已经一年多尚未交付房屋，被告的行为已经构成明显违约。因此，根据双方合同第六条第三款（1）项规定，被告应按照已收价款的同期银行贷款基准利率计算迟延交付的违约金，故目前被告应当支付违约金53933元（按中长期的1-3年银行贷款年利率6%，暂从2014年6月1日计算至2015年10月1日）。因被告迟迟不履行房屋交付义务，原告的利益已经受到极大影响，现原告诉至法院，要求判令：1、被告向原告继续履行合同，并尽快交房；2、被告向原告支付从房屋应交付次日起至房屋实际交付之日的违约金，暂从应交付之次日计算至起诉之日为53933元，之后的延续计算至房屋实际交付之日；3、由被告承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

广**公司原审辩称：1、被告愿意继续履行合同，尽快交房。华山山庄属于安置房区域，政府对于配套设施没有规划完成，管道等设施没有安装到位，这对被告交房造成影响，被告保证积极努力，希望原告理解。2、逾期交房违约金应扣除合理时间，应在扣减合理时间后再按合同约定相关条款计算。合同第六条第三款第四项约定，被告在三个月内迟延交房为合理迟延时间。被告延迟交房除了3个月合理迟延时间外，2013年亚青会与2014年青奥会属于被告合理的停工期间，尤其是7月15日以后至青奥会结束工地全部停工，政府出于国家利益需要，此为政府行为，并非被告所能遇见，此为不能克服的。被告按照政府规定的两次停工时间应在合理顺延时间中予以扣减。原告的诉请请求查明事实，合理裁决。合理期间应扣除亚青、青奥停工，南京马拉松举办期间南京所有工地全部停工，从昨天开始至国家公祭日结束工地又全部停工，请求法庭在计算逾期交房违约金时予以合理扣减。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2013年6月6日，原、被告签订《南京市商品房预售合同》一份，约定被告将位于南京市浦口区五华路9号华山山庄04幢204室房屋出售给原告。合同第六条约定，被告应于2014年6月30日前向原告交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘结果》，该商品房为住宅的，应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告迟延交付该商品房的，按照已收价款的中**银行的同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息，向原告支付违约金。被告在3个月内迟延交付该商品房与原告延迟3个月内未收房，均视为合理迟延期间，双方互不追究违约责任，超过三个月的按本条款第三项约定履行。合同约定的房屋总价款为719107.2元，该房款原告于2013年7月4日前已全部付清。至本案法庭辩论终结时，该商品房被告仍未具备交付条件。

原审另查明，2013年亚青会与2014年青奥会期间，南京市人民政府曾发出要求有关施工工地停工及管控的通知。

以上事实由双方当事人在法庭上的陈述，原告提供的商品房预售合同、房款支付凭证；被告提供的相关文件等证据证实。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告双方签订的《南京市商品房预售合同》依法成立，且合法有效，双方应当依照合同约定全面履行义务。被告在收取原告的全部购房款后，不按合同约定时间向原告交付房屋，其行为已构成违约，现原告要求被告承担延迟交付房屋的违约责任，有法律和合同依据，原审法院应予支持。就本案而言，根据合同约定被告交付房屋是在2014年6月30日前，但合同又同时约定在此之后3个月内延迟交付房屋的，原告不追究被告违约责任。据此，被告迟延交付违约金计算期间应顺延三个月，即自2014年10月1日起开始计算。因双方对房屋价款及违约金计算方法均无异议，故原审法院予以确认。因案涉商品房被告至今未交付，且其何时交付现也不能确定，故本案违约金暂算至起诉之日，之后的违约损失，原告可待实际发生后，另行主张。至于被告所称的关于2013年亚青会期间2个月及2014年青奥会期间4个月因工地停工、管控，上述期间应予扣除的辩解意见，原审法院认为，双方签订合同时亚青会即将举办，交付房屋时间青奥会尚未举办，合同已约定了3个月的延迟期间，表明双方对上述停工或管控因素已有所预见，故对被告要求扣除上述5个月的停工、管控期间的辩解意见，依据不足，原审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款的规定，原审法院判决：一、原告许**、何**与被告南**限公司继续履行于2013年6月6日签订的《南京市商品房预售合同》。二、被告南**限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向原告许**、何**支付迟延交付房屋违约金（以本金719107.2元为基数，按照中**银行同期同档商业贷款基准利率自2014年10月1日起计算至2015年10月29日止）。三、驳回原告许**、何**的其他诉讼请求。原审案件受理费574元，由被告南**限公司负担。

上诉人诉称

广**公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求依法改判或将案件发回重审。理由如下：1、原审判决认定事实依据不足。原审判决没有扣减上诉人逾期交房的合理期限。上诉人逾期交房事出有因，除了涉案合同约定的逾期交房3个月的合理期间，另有2013年亚青会、2014年青奥会举办的耽搁，南京市政府曾发文管控、工地停工等众所周知的事实。这些是上诉人不能预见、不能避免并不能克服的。原审法院对此合理期限没有扣减，判决认定上诉人逾期交房违约的时间依据不足，认定违约金计算方法无异议的依据也不足。2、原审判决结果有失公正。原审庭审中，被上诉人的诉讼请求与起诉状中不一致，其强调上诉人逾期交房的违约金按照起诉时的银行同期贷款基准利率计算。自去年至被上诉人起诉时，央行已多次下调贷款基准利率，上诉人起诉时的同期贷款利率已大大降低。原审法院对此没有核实重视，计算的违约金扩大了上诉人的损失，损害了上诉人的利益，判决结果有失公正。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。

被上诉人辩称

何**、许**辩称：1、涉案合同约定延期3个月交付房屋是不合理的格式条款，应作出不利于格式条款提供方的解释；2、上诉人提供的相关政府文件是复印件，证明效力被上诉人不认可；3、亚青会整治时间是2013年2月1日至3月31日，不在涉案合同签订和履行的期限内；4、青奥会的举办时间是2014年8月，已超过上诉人应交付房屋的期限，与本案没有关联性。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

双方当事人二审期间均未提交新的证据。原审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。

本院二审另查明，根据南京市环境保护局《关于加强第二届亚青会期间施工工地环境管理的通告》的要求，2013年8月1日至8月31日期间，江南六区、浦口区、江宁区及四大国家级开发区范围内的工地，桩基工程、土石方工程、渣土运输和拆除等作业停止施工；除上述作业外，工地其他作业白天可以施工，夜间禁止一切施工。根据《2013年第二届亚青会举办期间浦口区环境质量保障临时管控措施》的规定，管控时间为2013年8月1日至8月31日，共31天（其中比赛日期：2013年8月16日至8月24日共9天）。噪声污染控制措施为停止一切夜间施工，场馆及住地周边1000米范围内的工地在白天（6：00－22：00）全部停工。根据《浦口区2014年南京青奥会环境保障临时管控方案》的规定，浦口区重点管控区域为江浦街道、顶山街道、珍珠泉旅游度假区、老山国家森林公园周边；管控时段为5月1日至8月31日，5月1日至6月30日为准备阶段；自2014年7月15日起，江浦街道、永**道、顶山街道、珍珠泉旅游度假区、老山森林公园周边范围内的桩基土石方工程、渣土运输和拆除等易扬尘作业全部停止施工；青奥会举办期间，上述地区所有工地全部停工。

因何**、许**不同意调解，致本案调解未果。

本院认为

本案二审争议焦点为：原审确定的广**公司逾期交房违约金的计算方法及计算期间是否恰当。

本院认为，上诉人广佳置业公司与被上诉人何**、许**于2013年6月6日签订的《南京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。上诉人认为其在施工期间正值亚青会、青奥会召开，南京市政府对施工进行管控，应当扣除相应的停工日期。但从双方签订合同的时间来看，双方签约时亚青会的管控已经开始，合同中约定的交付日期应当已经考虑到亚青会所导致的停工时间；而青奥会召开前虽自2014年5月1日起进行管控，但5月1日至6月30日是准备阶段，直到2014年7月15日才对管控区域的工地中扬尘较大的基础工程进行停工，而此时已经超出合同约定的交付日期。因双方在合同中约定了三个月的迟延交房免责期，即使亚青会和青奥会的管控停工对工期造成一定的影响，亦应当包含在三个月的免责期内，故上诉人要求在本案中扣除因亚青会、青奥会管控所造成的停工时间，没有事实依据，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1148元，由上诉人广佳置业公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年五月十三日