上诉人南京**限公司与被上诉人徐**房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人南京**限公司（下称广佳置业公司）因与被上诉人徐**房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦**初字第1377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审原告诉称

徐**原审诉称：2013年6月14日，徐**购买了广**公司位于南京市浦口区五华路9号华山山庄某幢804室房屋一套，房屋面积103.32平方米，总价款为人民币756302.4元。根据双方当初签订的房屋买卖合同第六条关于房屋交付时、条件和迟延交付的责任：即广**公司应于2014年6月30日前向徐**交付房屋，但是广**公司从约定的交付之日起至今已经一年多尚未交付房屋，广**公司的行为已经构成明显违约。因此，根据双方合同第六条第三款（1）项规定，广**公司应按照已收价款的同期银行贷款基准利率计算迟延交付的违约金，故目前广**公司应当支付违约金56722.7元（按中长期的1-3年银行贷款年利率6%，暂从2014年7月1日计算至2015年10月1日）。因广**公司迟迟不履行房屋交付义务，徐**的利益已经受到极大影响，故徐**诉至法院，要求判令：1、广**公司向徐**继续履行合同，并尽快交房；2、判令广**公司向徐**支付从房屋应交付次日起至房屋实际交付之日止的违约金，暂从应交付之次日计算至起诉之日为56722.7元，之后的违约金延续计算至房屋实际交付之日至（按起诉时中**银行同期贷款利率计算）；3、判令广**公司承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

广**公司原审辩称：1、广**公司愿意继续履行合同，尽快交房。华山山庄属于安置房区域，政府对于配套设施没有规划完成，管道等设施没有安装到位，这对广**公司交房造成影响，广**公司保证积极努力，希望徐**理解。2、逾期交房违约金应扣除合理期间。根据合同约定，广**公司在3个月内迟延交房为合理迟延时间，此外，2013年亚青会与2014年青奥会属于广**公司合理的停工期间，此为政府行为，广**公司无法管控。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2013年6月14日，徐**、广**公司签订《南京市商品房预售合同》一份，约定广**公司将位于南京市浦口区五华路9号华山山庄某幢804室房屋出售给徐**。合同第六条第三项约定，广**公司应于2014年6月30日前向徐**交付该商品房。广**公司迟延交付该商品房的，按照已收价款的中**银行的同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息，向徐**支付违约金。广**公司在3个月内迟延交付该商品房与徐**延迟3个月内未收房，均视为合理迟延期间，双方互不追究违约责任，超过三个月的按本条款第三项约定履行。合同约定的房屋总价款为人民币756302.4元，该款徐**于2013年7月25日前已全部付清。至本案原审法庭辩论终结时，该商品房广**公司仍未交付。

另查，2013年亚青会与2014年青奥会期间，南京市人民政府曾发出要求有关施工工地停工及管控的通知。

以上事实有商品房预售合同、房款支付凭证、双方当事人原审当庭陈述等证据在卷予以证实。

一审法院认为

原审法院认为，徐**、广**公司双方于2013年6月14日签订的《南京市商品房预售合同》依法成立，且合法有效，双方应当依照合同约定全面履行义务。广**公司在收取徐**的全部购房款后，不按合同约定时间向徐**交付房屋，其行为已构成违约，现徐**要求广**公司承担延迟交付房屋的违约责任，有法律和合同依据，本院应予支持。就本案而言，根据合同约定广**公司交付房屋是在2014年6月30日前，但合同又同时约定在此之后3个月内延迟交付房屋的，徐**不追究广**公司违约责任。据此，广**公司迟延交付违约金计算期间应顺延三个月，即自2014年10月1日起开始计算。徐**、广**公司双方对房屋价款及合同约定的违约金计算方法均无异议，本院予以确认。因案涉商品房广**公司至今未交付，且其何时交付现也不能确定，故本案违约金暂算至本案开庭之日，之后的违约损失，徐**可待实际发生后另行主张，故计算至本案开庭之日（即2015年12月1日），徐**迟延交房违约金为51718.48元。至于广**公司所称的关于2013年亚青会期间1个月及2014年青奥会期间4个月（自2014年5月1日至8月31日）因工地停工、管控，上述期间应予扣除的辩解意见，本院认为，首先，广**公司所称因亚青会要求停工的期间在合同签订之前，与合同并无关系。第二、合同已约定了3个月的延迟期间，表明双方对上述停工或管控因素已有所预见。第三、2014年青奥会管控期间为期4个月，而其中的5、6两月管控期间虽在合同约定的交付房屋前，但根据政府通知，该阶段只是管控的准备阶段，并未要求相关工地全面停工。据此，广**公司要求扣除上述5个月的停工、管控期间的辩解意见，依据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款，第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款的规定，原审法院判决：一、徐**与南京**限公司继续履行于2013年6月14日签订的《南京市商品房预售合同》；二、南京**限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向徐**支付2014年10月1日至2015年12月1日期间迟延交房违约金51718.48元。案件受理费已减半收取609元，由广**公司负担。

上诉人诉称

上诉人广佳置业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实依据不足。原审判决没有扣减上诉人逾期交房的合理期限。上诉人逾期交房事出有因，除了涉案合同约定的逾期交房3个月的合理期间，另有2013年亚青会、2014年青奥会举办的耽搁，南京市政府曾发文管控、工地停工等众所周知的事实。这些是上诉人不能预见、不能避免并不能克服的。原审法院对此合理期限没有扣减，判决认定上诉人逾期交房违约的时间依据不足，认定违约金计算方法无异议的依据也不足。二、原审判决结果有失公正。原审庭审中，被上诉人的诉讼请求与起诉状中不一致，其强调上诉人逾期交房的违约金按照起诉时的银行同期贷款基准利率计算。自去年至被上诉人起诉时，央行已多次下调贷款基准利率，上诉人起诉时的同期贷款利率已大大降低。原审法院对此没有核实重视，计算的违约金扩大了上诉人的损失，损害了上诉人的利益，判决结果有失公正。综上，请求二审法院依法改判或将案件发回重审

被上诉人辩称

被上诉人徐**辩称：一、涉案合同约定延期3个月交付房屋是不合理的格式条款，应作出不利于格式条款提供方的解释。二、上诉人提供的相关政府文件是复印件，证明效力被上诉人不认可。三、亚青会整治时间是2013年2月1日至3月31日，不在涉案合同签订和履行的期限内。四、青奥会的举办时间是2014年8月，已超过上诉人应交付房屋的期限，与本案没有关联性。综上，被上诉人请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院二审另查明，根据南京市环境保护局《关于加强第二届亚青会期间施工工地环境管理的通告》的要求，2013年8月1日至8月31日期间，江南六区、浦口区、江宁区及四大国家级开发区范围内的工地，桩基工程、土石方工程、渣土运输和拆除等作业停止施工；除上述作业外，工地其他作业白天可以施工，夜间禁止一切施工。根据《2013年第二届亚青会举办期间浦口区环境质量保障临时管控措施》的规定，管控时间为2013年8月1日至8月31日，共31天（其中比赛日期：2013年8月16日至8月24日共9天）。噪声污染控制措施为停止一切夜间施工，场馆及住地周边1000米范围内的工地在白天（6：00－22：00）全部停工。根据《浦口区2014年南京青奥会环境保障临时管控方案》的规定，浦口区重点管控区域为江浦街道、顶山街道、珍珠泉旅游度假区、老山国家森林公园周边；管控时段为5月1日至8月31日，5月1日至6月30日为准备阶段；自2014年7月15日起，江浦街道、永**道、顶山街道、珍珠泉旅游度假区、老山森林公园周边范围内的桩基土石方工程、渣土运输和拆除等易扬尘作业全部停止施工；青奥会举办期间，上述地区所有工地全部停工。

本院查明的其他事实与原审相同。双方当事人二审期间均未提交新的证据。

因被上诉人徐**不同意调解，致本案调解未果。

本院认为

本案二审争议焦点为：原审确定的广**公司逾期交房违约金的计算方法及计算期间是否恰当。

本院认为，原审确定的广**公司逾期交房违约金的计算方法及计算期间并无不当。理由如下：广**公司与徐**于2013年6月14日签订的《南京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。首先，原审确定的违约金的计算方法并无不当。根据双方涉案合同的约定，广**公司迟延交付涉案房屋，应按照已收价款的中**银行同期商业贷款利率计算迟延期间的利息，向徐**支付违约金。徐**虽在原审庭审中陈述按起诉时中**银行同期贷款利率计算违约金，但其在诉状及庭审中主张的违约金数额均系按已收价款的中**银行同期商业贷款利率标准计算，徐**并未提出变更诉讼请求。故原审法院以合同约定的利率标准计算广**公司应当支付的违约金有合同依据，广**公司上诉认为应以徐**起诉时的银行同期贷款基准利率计算违约金没有事实依据，本院不予采信。其次，原审确定的违约金的计算期间亦无不当。广**公司上诉认为，其在施工期间正值亚青会、青奥会召开，南京市政府对施工进行管控，应当扣除相应的停工期间。但根据《浦口区2014年南京青奥会环境保障临时管控方案》，青奥会管控系自2014年7月15日起才对管控区域内扬尘较大的基础工程进行停工，此时早已超出合同约定的交付日期；亚青会的管控期间虽然在双方签订涉案合同之后，但只有1个月的时间，且只是对管控区域内扬尘较大的基础工程进行停工。考虑到双方在涉案合同中已就广**公司迟延交房约定了3个月的免责期，即使亚青会和青奥会的管控停工对工期造成一定的影响，亦应当包含在3个月的免责期内，故广**公司要求在本案中扣除因亚青会、青奥会所造成的停工期间的违约金，没有事实依据，本院不予支持。

综上，广佳置业公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币1218元，由上诉人广佳置业公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年五月十二日