上诉人南京**限公司与被上诉人蔡**商品房预售合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人南京**限公司（以下简称广**公司）因与被上诉人蔡**商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦**初字第1353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

蔡**原审诉称，2013年8月24日，蔡**购买广**公司开发的位于浦口区江浦街道五华路9号的楼盘“华山山庄”的房屋，房屋面积为103.32平米，总价款为774900元。根据双方当初签订的商品房预售合同第六条关于房屋交付时间、条件和迟延交付的责任，广**公司应于2014年6月30日向蔡**交付房屋，但广**公司从约定的交房之日起至今一年多尚未交付房屋，广**公司的行为已经明显构成违约，因此根据双方合同第六条第三款（1）的约定，广**公司应按照已收价款的同期银行贷款利率计算迟延交付违约金。蔡**与广**公司协商不成，故起诉至法院，请求判令：一、广**公司支付自房屋应交付之日起至房屋实际交付之日的违约金，暂从应交付之次日2014年6月30日计算至开庭之日2015年11月26日共计65866.5元（按起诉时中**银行同期贷款中长期一至三年基准利率6%计算），之后的违约金延续计算至实际交付之日止，仍按中**银行同期贷款基准利率计算；二、广**公司承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

广**公司原审辩称，首先，广**公司愿意继续履行合同，尽快交房。华山山庄属于安置房区域，政府对于配套设施没有规划完成，管道等配套设施没有安装到位，这对广**公司交房造成影响，广**公司正积极努力，希望蔡**理解。第二，逾期交房违约金应扣除合理期间。蔡**应举证其交清房款的时间，同时，根据合同约定，广**公司在三个月内迟延交房为合理迟延期间，此外，2013年亚青会与2014年青奥会属于广**公司合理停工期间，此为政府行为，广**公司无法管控。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2013年8月24日，蔡**与广**公司签订《南京市商品房预售合同》，约定购买广**公司开发的位于浦口区江浦街道五华路9号华山山庄4幢1104室房屋，房屋面积为103.32平米，房屋总价款为774900元。该商品房预售合同第六条第一款约定，广**公司应于2014年6月30日前向蔡**交付该商品房。合同第六条第三款约定，广**公司迟延交付该商品房的，应按照已收价款的中**银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息，向蔡**支付违约金。同时双方还约定广**公司在3个月内迟延交付该房屋与蔡**迟延3个月内未收房，均视为合理延期间，双方互不追究违约责任，超过三个月的按本条款第三项约定履行。蔡**已于2013年8月24日前向广**公司交清首付款234900元，并通过商业贷款交清剩余房款。至本案原审法庭辩论终结时，案涉房屋仍未交付。

原审另查明，2013年亚青会与2014年青奥会期间，南京市人民政府曾发出要求有关施工工地停工、管控的通知

一审法院认为

原审法院认为，蔡**、广**公司于2013年8月24日签订的《南京市商品房预售合同》合法有效，双方应当依照合同约定全面履行义务。广**公司在收取蔡**全部房款后，未按合同约定时间向蔡**交付房屋，其行为已构成违约，现蔡**要求广**公司承担迟延交付房屋的违约责任，有法律及合同依据，原审法院予以支持。就本案而言，根据合同约定，广**公司应于2014年6月30日前交付房屋，但合同又同时约定在此之后3个月内迟延交付房屋的，蔡**不追究违约责任。据此，广**公司迟延交付违约金计算期间应顺延三个月，即自2015年10月1日起开始计算。因双方对房屋价款及违约金计算方法均无异议，故原审法院予以确认。因案涉商品房广**公司至今未交付，且何时能交付也无法确定，故本案违约金暂算至起诉之日，之后的违约损失，蔡**可待实际发生后，另行主张。至于广**公司所称在交房期限延期三个月的基础上再从违约金计算期间中另行扣除2013年亚青会及2014年青奥会的停工期间的答辩意见，原审法院认为，第一，广**公司所称的亚青会停工期间段在合同签订之前，与本合同并无关系；第二，蔡**、广**公司双方在合同中约定了三个月的合理延期期间，表明双方对青奥会可能引发的停工和管控因素有所预见；第三，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，当事人迟延履行，发生不可抗力，不能免除责任。据此，广**公司要求扣除亚青会与青奥会的停工和管控期间的辩解意见，依据不足，原审法院不予采信。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、一百一十四条第一款、第一百一十七条之规定，判决：广**公司于判决发生法律效力之日起七日内向蔡**支付违约金（以本金774900元为基数，自2014年10月1日起至2015年10月29日止，按中**银行同期一至三年期贷款基准利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费减半收取626元，由广**公司负担。

上诉人诉称

广**公司不服原审判决，向原审法院提起上诉称，原审判决认定事实依据不足。上诉人逾期交房事出有因，除合同约定迟延交房三个月合理期间，另有2013年亚青会、2014年青奥会举办耽搁，南京市政府曾发文环境管控、工地停工等事实，原审判决对相应合理期限未予扣减。故请求二审法院在原审判决基础上再扣减两个月的违约金，一、二审案件受理费由蔡**承担。

被上诉人辩称

被上诉人蔡**辩称：1、案涉合同约定延期3个月交付是不合理的格式条款，应作出不利于格式条款提供方的解释。2、上诉人提供相关证据材料是复印件，证明效力不能认可。3、亚青会之前的整治是2013年2月1日至3月31日，不在房屋合同签订和合同履行的期限内。4、青奥会是2014年8月份，已超过房屋应交付期限，与本案无关联性。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审查明的事实与原审法院查明的一致。

二审另查明，根据南京市环境保护局《关于加强第二届亚青会期间施工工地环境管理的通告》要求，2013年8月1日至8月31日期间，江南六区、浦口区、江宁区及四大国家级开发区范围内的工地，桩基工程、土石方工程、渣土运输和拆除等作业停止施工；除上述作业外，工地其他作业白天可以施工，夜间禁止一切施工。根据《2013年第二届亚青会举办期间浦口区环境质量保障临时管控措施》的规定，管控时间为2013年8月1日至8月31日，共31天（其中比赛日期：2013年8月16日至8月24日共9天）。噪声污染控制措施为停止一切夜间施工，场馆及住地周边1000米范围内的工地在白天（6：00－22：00）全部停工。根据《浦口区2014年南京青奥会环境保障临时管控方案》的规定，浦口区重点管控区域为江浦街道、顶山街道、珍珠泉旅游度假区、老山国家森林公园周边，管控时段为5月1日至8月31日，5月1日至6月30日为准备阶段；自2014年7月15日起，江浦街道、永**道、顶山街道、珍珠泉旅游度假区、老山森林公园周边范围内的桩基土石方工程、渣土运输和拆除等易扬尘作业全部停止施工；青奥举办期间，上述地区所有工地全部停工。

本院认为

本院认为，上诉人广佳置业公司与被上诉人蔡**于2013年8月24日签订的《南京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。上诉人认为其在施工期间正值亚青会、青奥会召开，南京市政府对施工进行管控，应当扣除相应的停工日期。但从双方签订合同的时间来看，双方签约时亚青会的管控已经开始，合同中约定的交付日期应当已经考虑到青亚青会所导致的停工时间；而青奥会召开前虽自2014年5月1日起进行管控，但5月1日至6月30日是准备阶段，直到2014年7月15日才对管控区域的工地中扬尘较大的基础工程进行停工，而此时已经超出合同约定的交付日期。因双方在合同中约定了三个月的迟延交房免责期，即使亚青会和青奥会的管控停工对工期造成一定的影响，亦应当包含在三个月的免责期内，故上诉人要求在本案中扣除因亚青会、青奥会管控所造成的停工时间，没有事实依据，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1252元，由上诉人广佳置业公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年五月五日