原告杨*与被告张某某商品房预售合同纠纷一案

审理经过

原告杨*与被告张某某商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年8月26日受理后，依法由审判员陈**独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨*的委托代理人何*，被告张某某及其委托代理人王*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告杨*诉称，2007年5月8日，原、被告签订一份集资建房协议书，约定被告将金田社区指路碑安置小区的一套住户售给原告。协议签订后，原告付清了定金7万元，但因被告未按约交房，故原告也未付清余款，原告没有违约。被告在没有与原告联系，未向原告交房，也未要求原告收房，未经原告同意的情况下，将住房又售给了他人，实属严重违约。原告请求法院责令被告赔偿，因被告违约合同不能履行而给原告带来的房屋增值损失23650元，从原告交款日至结案时止，按照人**行三年同期同类贷款利率计算的利息；并返还给原告已交付的定金7万元。

被告辩称

被告张某某辩称，原告作为城镇居民，购买属于拆迁安置地（宅基地）的房屋；原告所购的集资房，被告并没有取得房屋所有权证，对这样的房地产，被告是不得转让。原、被告签定的集资建房协议，违反了法律强制性规定，应认定是无效的。合同无效，不存在履行问题，签订无效合同被告无过错。在协议履行过程中是原告未履行自己的合同义务，违约在先，才使合同无法履行，其过错不在被告。被告已通知原告指定的联系人杨**，告知其收房，但原告未按约来接收房屋。原告同时主张增值部分损失和利息损失的赔偿，系重复主张。增值部分不属无效合同的损失范围。房屋当时未竣工验收并不表明房屋不能使用。2007年底，杨*本人回家后将防盗门装错了地方。2008年7月份，被告将该套房屋卖给了他人。被告现在同意退还原告7万元的购房款；请求法院驳回原告的其他诉讼请求。

本院查明

经审理查明，2007年5月8日，被告张某某（甲方）与原告杨*（乙方）签订集资建房协议书一份。协议约定：原告以支付集资款的形式，从被告在沅江市金橙路和放马路交叉处承建的沅江市金田社区指路碑安置小区2#楼集资房屋，临放马路南北向第二层西边取得住户一套，面积为155平方米，按每平方米680元计算，原告应出资105400元。合同还约定：签订协议时原告付被告7万元定金，2007年6月30日付款3万元，余款在房屋竣工时一次性付清，在原告支付3万元的同一日，被告将房屋交付给原告；由被告代原告购买入户防盗门一张。在房屋竣工一个月内，由被告联系原告办理有关交接手续，交清集资购房款；超过二个月仍不交清购房款的，被告有权将集资购买的房屋另行售给他人。原告提供了联系的两个电话。协议签订的当日，被告按约收取原告定金7万元。此后，双方再未履行协议中的义务。被告在未与原告协商，未经原告同意的情况下，于2008年将约定由被告集资购买的房屋转让给他人，致使合同无法履行，双方产生争议，故原告诉至本院。经原告申请，沅江**证中心对本案讼争的房屋一套进行了价格认证，现时市场价格为每平方米850元，按155平方米计算，总价格为131750元。讼争的房屋现时市场价格比协议时购买的价格增涨26350元。原告支付价格认证费2000元。

以上事实，有原告提供的被告于2007年5月8日出具的收据；原、被告于2007年5月8日签订的集资建房协议书；沅江**证中心沅价鉴字【2010】085号价格鉴定结论书，及鉴定费收据，以及原、被告双方当庭的一致陈述予以证实，足以认定。

本院认为

本院认为，原、被告签订的协议名为集资建房协议，实为在集体所有的宅基地上进行房地产开发的商品房预售协议。被告未取得商品房预售许可证明，与原告订立的商品房预售合同，依法应认定无效。被告依该无效合同占用原告的7万元，依法应予以返还。原告在要求被告在赔偿价格损失的同时，又要求被告赔偿利息的诉讼请求，系重复主张。原告向被告交付7万元定金的本意是要购买一套住房，而被告收到原告的7万元后，既未向原告交房，也未向原告返还购房定金，使原告在事隔三年后购买同样大小的住房要多付去26350元，这一部分应认定是原告的损失。被告没有商品房预售资质，而以集资建房的形式预售房屋的行为，是一种违法行为。对原告的这一部分损失应承担主要赔偿责任。原告在与被告签订协议前，没有查验被告的资质，以及建房的相关证书亦有过错，对签订无效合同而产生的损失，承担次要责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告杨*与被告张某某签订的集资建房协议无效；

二、由被告张某某向原告杨*返还购房定金7万元；

三、由被告张某某赔偿原告杨*经济损失21080元。

以上二、三项合计91080元，限被告在本判决生效后的十日内付清。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费1981元，原告杨*负担996元，被告张某某负担985元。

如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二零一零年十二月二十九日