上诉人周**与被上诉**有限公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书

审理经过

上诉人周**因与被上诉**有限公司（以下简称怡**司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2015）澄民初字第236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月28日立案受理，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

一审法院经审理查明，2011年3月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：*)，约定原告购买被告开发建设的“天赐·海尚居”A13栋902号房，建筑面积76.47m2，套内建筑面积63.36m2。2011年5月18日，原告一次性向被告支付全部房价款559306元。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人（被告）应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；3、出卖人按照本条约定时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案即履行了办证的义务。若因出卖人的过错延迟递交上述材料达180天或因出卖人的过错致使买受人自出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案之日起360天内仍未取得房屋所有权证书的，出卖人应按合同总价款的1%向买受人支付违约金，但买受人不解除合同。另查明，原告已于2012年10月5日办理收楼手续。因一直未取得土地使用权分割证，遂于2015年2月12日向一审法院起诉，请求判令：1、被告承担延期办理土地使用权证书的违约金（按照已付房款，参照中**银行逾期贷款利率标准，暂从2013年10月1日计算到2015年1月31日共计68983元）；2、被告承担本案诉讼费。

一审法院认为

一审法院认为，本案争议焦点为：被告怡**司是否逾期为原告办理土地使用权证。该院认为，根据私法自治原则，对于被告怡**司是否应成为办理房屋土地使用权证的义务主体，首先应尊重当事人双方的约定。本案中，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人（被告）应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案…”可知，在办理房屋土地使用权证这一过程中，被告的义务为“将办理权属登记所需的材料报产权登记机关备案”，而非办理好土地使用权证。这从该条之“3”约定“出卖人按照本条约定时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案即履行了办证的义务。……”也可以得到印证。其次，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条明确规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”从该规定可知，办理房屋权属证书的义务主体是买受人即原告，被告的义务是在法定期限内向相关行政主管部门提交相关的证明文件及资料，并在完成初始登记后告知原告。综上，办理土地使用权证需要原、被告共同行为才能完成。本案中，原告并未举证证明其曾经要求被告配合其办理土地使用权证，况且，从当前的实际操作来看，办理土地使用权证还涉及到政府主管部门的行政行为问题，这也并非被告所能左右。如果不考虑这种客观的外部环境，苛求被告单独完成办证工作，这对被告来说显然不公平。因此，无论是从当事人双方约定义务还是从法定义务来判断，“办好土地使用权证”均非被告的义务。故本案中原告主张被告未能为其办理土地使用权证，依法应承担违约责任的主张没有事实和法律依据，该院不予支持。原告请求被告承担从2013年10月1日至2015年1月31日延期办理土地使用权证书违约金共计68983元，于法无据，该院亦不予支持。综上，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最**法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：驳回原告周**的全部诉讼请求。案件受理费1524元，由原告周**负担。

上诉人诉称

上诉人周**对一审判决不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销澄迈县人民法院（2015）澄民初字第236号民事判决；2、依法改判被上诉人尽快为上诉人办理土地使用权证书并承担逾期办理土地使用权证书的违约金（按照已付房款，参照中**银行逾期贷款利率标准，暂从2013年10月1日计算到2015年1月31日共计68983元，应计至土地使用权证办好之日止）；3、请求判令被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由如下：一、一审法院认定事实不清，证据不足。1、上诉人按照《商品房买卖合同》的约定支付了全部购房款，于2012年10月5日收房，同时缴纳了办理两权证书（土地使用权证书和房屋所有权证书，以下简称：两证）的费用，也向被上诉人提交了办两证的全部资料。经上诉人多次督促，被上诉人于2014年7月24日才办理好房屋所有权证书，但一直未为上诉人办理土地使用权证书，至今将近三年。一审判决未查明该事实。2、一审判决认为：“被告的义务为将办理权属登记所需的材料报产权登记机关备案，而非办理好土地使用权证。”即使被上诉人的义务是登记备案，一审判决也未查清该事实。根据房地产交易中房随地走的常识和法律原则，购房者买房要首先取得土地使用权证书，本案从被上诉人庭审提交的《关于办理房屋国有土地所有权证书的报告》可以证实，被上诉人并未到土地使用权办理的相关部门办理土地使用权分割登记手续。直到上诉人起诉时，被上诉人才找到土地使用权办理的相关部门，一审法院对这部分事实的认定也属于事实不清。3、房屋属于不动产，购房者只有在取得房屋的两证后，才拥有对房屋占有、使用、收益、处分的权利。4、一审法院认为：“本案中，原告并未举证证明其曾经要求被告配合其办理土地使用权证书，况且，从当前实际操作来看，办理土地使用权证还涉及到政府主管部门的行政行为问题，这也并非被告所能左右。如果不考虑这种客观的外部环境，苛求被告单独完成办证工作，这对被告来说显然不公平。因此，无论是从当事人双方约定义务还是从法定义务来判断，办好土地使用权证书均非被告的义务。”该认定存在严重问题。首先，一审法院没有指明办证的义务主体是谁；其次，购房者买房后要求开发商办理两证是必然的，是常理。第三，一审法院认为：“从当前实际操作来看，办理土地使用权证还涉及到政府主管部门的行政行为问题，这也并非被告所能左右。如果不考虑这种客观的外部环境，苛求被告单独完成办证工作，这对被告来说显然不公平。”该认定脱离了合同约定、脱离了法律规定。合同约定了合同双方的办证义务，不涉及政府主管部门，法律规定也并未涉及政府在办证中的责任。第四，一审庭审时，被上诉人提交了向政府主管部门申请办理土地使用权证书的报告，若办理土地使用权证书不是被上诉人的义务，为什么被上诉人要向相关部门申请办理呢？这正好说明办理土地使用权证书及派生的责任是被上诉人的；最后，一审法院认为：“苛求被告单独完成办证工作，这对被告来说显然不公平。”上诉人在交完全部房款和收房时已经向被上诉人提交了办理两证的所有资料和全部费用，尽到了买受人在办理两证问题上的全部义务和配合工作。因被上诉人原因不能按时获得两权证书导致房屋不能转让、抵押，不能享受房屋完整的权益，这对上诉人不公平。二、一审法院适用法律不当，法律分析错误。一审法院认为：“根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定……，从该规定可知，办理房屋权属证书的义务主体是买受人即原告，被告的义务是在法定期限内向相关行政主管部门提交相关的证明文件及资料，并在完成初始登记后告知原告。”一审法院适用法律不当，法律分析错误，理由如下：首先，宪法原则。《宪法》第十条对土地问题作了明确规定，土地的所有权只属于国家或集体，不属于私有或者个体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。可见，国家对土地使用权的管理是非常严格的，凡是与土地使用权有关的包括转让都必须严格按照法律法规进行，个人和开发商对土地只享有土地使用权，而且转让也必须按照严格的法定程序进行。其次，根据宪法在土地问题上的原则，我国《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等相关法律法规都服从和遵循了宪法的这个原则。作为国家的审判机关人民法院，审理房地产案件也要严格遵循《宪法》第十条，遵循《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律法规的规定，以这些规定为准绳，而不是相反去违背它。人民法院依法审案，首先是依宪审案、依法审案，就是要依照《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》及《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规及司法解释，而不是其他。在全国法院审理商品房买卖合同纠纷案件中，至少可以适用上述法律及司法解释中的一条，可一审判决书中却没有看到，相反却看到了“私法自治的原则”，这在我国房地产纠纷司法判决中开创了先例。一审法院不遵循宪法原则，不依据法律法规及司法解释进行判决，上诉人认为一审判决适用法律不当。最后，关于法律分析错误的问题。一审判决引述《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，认为：“办理房屋权属证书的义务主体是买受人即原告，被告的义务是在法定期限内向相关行政主管部门提交相关的证明文件及资料，并在完成初始登记后告知原告。”该认定脱离实际，脱离法律法规的规定。第一，在商品房买卖合同的实践中，开发商对办理两证是占有主导地位的，两证办理的前提是开发商把其拥有的大房屋所有权证和大土地使用权证到相关部门办理备案登记，任何购房者都无法逾越该程序办到两证，购房者直接去相关部门办理两证必然会被拒绝，所以说开发商即被上诉人对办理两证占有绝对的主导地位。办理两证对购房者来讲，其应尽的义务就是提交全部办证资料和缴纳全部办证费用。开发商与购房者的办证义务相比，很明显开发商的义务是起决定性的作用，若一审法院单单依据该条规定，认定开发商的义务是协助义务，若开发商不履行协助义务，那么购房者能办到两证吗？购房者的购房权益能受到保护吗？这很明显是不公平的，与事实不符；第二，从本案的房屋所有权证书的办理情况来看，本案房屋所有权证书也是被上诉人办理好后交付给上诉人的，如果被上诉人没有义务，他怎么会为上诉人办理房屋所有权证书呢？这就说明房屋所有权证书和土地使用权证书的办理都是被上诉人的义务。一审法院不结合实际，教条的引用法条，导致分析办证义务主体不当；第三，2003年6月1日施行的《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》共二十八条的规定中，主要约束的是开发商，没有看到买受人的办证义务，特别是在十八条、十九条办理产权证书的问题上，只指出了开发商即被上诉人应当承担的责任。该司法解释是根据《宪法》及相关法律法规，结合我国房地产交易市场的实际情况制定的。在十几年的司法实践中，可以看出是弥补了相关法律法规的不足之处，符合当前审理商品房买卖合同纠纷的实际情况，是正确的。而一审判决为什么没有适用其中的一条？为什么不结合该司法解释的精神确定办理两证的义务问题呢？综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当，法律分析错误，导致判决不公，为了维护上诉人的合法权益和法律的尊严，特根据《民事诉讼法》的规定，依法提起上诉，望二审能依法撤销一审判决改判支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人怡**司答辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，依法应驳回上诉，维持原判。具体如下：一、一审法院认定事实正确，证据确实充分。1、从判决书描述的内容可以看出，一审法院的认定，是依据双方当事人提交的证据及质证意见，查明的事实均在判决书第5页“经审理查明”部分，至今也未有任何证据证明上诉人曾“于2015年10月5日收房时向被上诉人缴纳了办理两权证书的费用，也向被上诉人提交了办两证的全部资料，并一再督促被上诉人办理两证等”所谓的基本事实。因此，也就根本不存在一审法院对此有意回避之说。2、一审法院认为被上诉人的办证义务为“将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案”，完全是依据双方签订的合同第十五条的明确约定，也是实践中的做法。上诉人将小业主办理土地分割证与开发商取得土地使用权证同比，并认为购房者买房首先取得土地使用权证纯属无稽之谈。众所周知，无论法律规定还是实际操作，小业主的土地分割证的办理均是在取得房产证后，由其自行或委托开发商到国土部门办理，开发商在此仅仅履行协助义务。3、被上诉人之所以书面向国土部门提出报告，是因为澄迈县国土局至今尚未开展为小业主办理土地分割证的业务，凡在该县开发的房产，均未办理土地分割证。因上诉人起诉要求我司协助办理，特向国土部门书面报告相关事宜，并无过错，也无需以此证明上诉人的房产至今没有办理土地分割证的事实，因为我司自始至终均认可，一审法院也并未回避。上诉人将此结果归咎为被上诉人，并要求被上诉人承担违约责任，是错误的。4、一审法院作出了上诉人并未举证证明其曾要求被上诉人配合其办理土地使用权证书，完全是依据上诉人提交的证据作出的结论。而且在实际操作中，如上所述，澄迈县国土部门至今未开展此项业务，而小业主要办理土地分割证必须同时具备三个条件，一是小业主取得房产证，二是小业主要向开发商申请，三是国土部门开展此项业务。而实际情况却是上诉人从未向被上诉人申请，也未进行委托，国土部门亦未开展此项业务，澄迈县国土部门一天不开展此项业务，小业主办理土地使用权分割证就成为实际上的不可能。所以，一审法院认为小业主办理土地使用权分割证，并非被上诉人所能左右，完全是基于证据和事实作出的结论，完全正确。二、一审法院适用法律正确。根据庭审查明和认定的事实，一审法院依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定作出判决，适用法律正确。1、双方当事人虽然签订了《商品房买卖合同》，但根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定，“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的‘房屋’向社会销售并‘转移所有权’于买受人，买受人支付价款的合同”，买卖合同的标的物为“房屋”而非“土地”，且出卖人须“转移所有权”，而非“转移使用权”。土地使用人对国有土地仅能享有使用权，而不享有所有权，所以本条所称的转移所有权系指房屋所有权，而取得房屋权属证书系房屋所有权转移的标志。故《解释》第十八条中的“房屋权属证书”只能是与《解释》第一条相对应的房屋所有权证书，而不能是土地使用权证书。所以，双方当事人并未在合同中对如何办理土地使用权分割证及如何承担违约责任的问题进行约定。因此本案不可能适用《合同法》和《解释》；2、在双方对讼争事项没有约定的情形下，只能根据法律法规的规定，而《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，恰恰对上述纠纷做了明确规定，因此，一审法院适用该条规定并无不当。三、上诉人要求被上诉人承担逾期办理土地使用权证违约金责任没有事实和法律依据。综上，按照法律规定，被上诉人在上诉人办理使用权变更过程中仅仅承担的是协助义务，上诉人从未向被上诉人提出过土地使用权变更要求，被上诉人无从协助。退一步讲，假如被上诉人未履行协助义务，也不必然产生违约金责任。假设上诉人提出要求被上诉人协助，而被上诉人由于自身原因未在法定期限内履行该协助义务，上诉人仅有权请求法院强制其履行，但并不必然产生违约金责任。众所周知，根据现行法律规定，违约金责任是合同责任的其中一种。根据《中华人民共和国合同法》第114条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，合同一方当事人向对方当事人主张违约金责任的前提是双方在合同中明确约定了基于对某种合同义务的违反所应承担的违约金责任。而双方在《商品房买卖合同》中并未就延期办理土地使用权证变更问题进行约定，更没有约定违约金责任，因此，上诉人要求被上诉人承担违约金责任没有事实和法律依据。四、澄迈县国土局尚未开展土地使用权分割证办证业务。因澄迈县国土局尚未开展土地使用权分割证办证业务，加之被上诉人根据法律规定只是承担协助义务，而且被上诉人至今从未收到过上诉人要求协助办理土地使用权分割证的通知，所以，为上诉人办理土地使用权分割证并非被上诉人的义务。综上，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。

为证明其主张，被上诉人二审向本院提交以下证据：海南省非税收入一般缴款书（金额：8080元）及天*·海尚居一二期2014年7月代领分割产权证明细（101套），证明被上诉人仅收取上诉人80元的办证费用，该费用仅为办理房屋所有权证的费用，被上诉人并未向上诉人收取代办土地使用权证的费用。

本院查明

经质证，上诉人对被上诉人二审提交的证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，主张其已向被上诉人交付办理两证的费用。经与原件核对，本院对被上诉人二审提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。

二审另查明，2007年9月27日，被上**公司取得涉案项目的土地使用权证书。2014年7月24日，上诉人周**取得诉争房屋的房屋所有权证书。2015年3月21日、3月29日，被上**公司分别向澄迈县国土环境资源局、海南省**管理委员会环保局递交《关于办理房屋国有土地使用证的请示》、《关于办理房屋国有土地使用证的报告》，内容为：我公司在老城盈滨大道15号开发的“天赐·上湾”小区，第一期业主都已取得房屋所有权证，现业主要求办理房屋国有土地使用证，特向贵局请示办理的事宜。

除上述事实外，本院二审与一审认定的事实及对当事人在一审提交的证据的认证意见一致，对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人是否对上诉人负有办理土地使用权分割证的义务；二、被上诉人是否应承担未办理土地使用权分割证的违约责任。上诉人主张为购房者办理土地使用权分割证既是被上诉人的合同义务也是被上诉人的法定义务，上诉人至今未能取得该证，被上诉人应承担违约责任。

综合本案一审、二审已认定事实及证据，本院认为：一、1、被上诉人不负有代办土地使用权分割证的合同义务。1、涉案《商品房买卖合同》的签约文本，是由**设部和国家工商行政管理局统一印制的范本合同，而非被上诉人拟制的格式合同，其中第十五条约定：“出卖人（被上诉人）应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（上诉人）不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”，只约定了被上诉人负有协助上诉人取得“房地产权属证书”的义务。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十三条之规定，“房地产权属证书”的办理，只适用于由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作并颁发统一房地产证书的情形。经查，目前澄迈县负责办理房屋或土地权属登记的机关暂未开展房地产权合一的业务。因此，如从该条款的字面意义上理解，被上诉人客观上无法协助上诉人办理“房地产权属证书”。结合涉案《商品房买卖合同》第十五条第3项当中仅对“房屋所有权证书”取得的期限、因被上诉人的责任导致上诉人逾期取得“房屋所有权证书”的违约责任做了约定等上下文内容、合同履行过程中被上诉人仅向上诉人收取代办房屋所有权证书的费用以及当地办理房屋或土地权属登记的客观实际情况进行分析、考证，第十五条约定的“房地产权属证书”应理解为房屋权属登记证书。上诉人未能举证证明其已向被上诉人交付办理土地使用权分割证的费用，其主张被上诉人应为其代办土地使用权分割证，没有事实根据。至于一审庭审时，被上诉人提交了向政府主管部门申请办理土地使用权证书的报告，仅是向相关部门请示如何办理土地使用权分割证，并不构成被上诉人自认其负有代办土地使用权分割证的合同义务。2、被上诉人不负有代办土地使用权分割证的法定义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“......房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”此规定明确表示，买受人为办理商品房权属证书的主要义务主体，而出卖人履行的是协助义务。《商品房销售管理办法》第三十四条规定的也只是出卖人应当在60日内办理商品房的初始登记，而非权属证书的办理，并明确规定开发商系办理房屋产权证书的协助义务主体。以上关于办理商品房权属证书的相关法规、部门规章对于商品房权属证书的办理义务主体都较为明确，即在商品房初始登记之前的主要义务主体为出卖人，之后的义务主体为买受人，即由买受人向相关行政主管部门提出办证申请，同时出卖人应当履行协助义务，递交办证所需资料。即便是《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，也仅规定由于出卖人的原因，买受人在期限内未能取得“房屋权属证书”，出卖人应承担的法律责任，对“土地使用权证书”的逾期取得未做规定。综上，被上诉人不负有代办土地使用权分割证的法定义务。

二、被上诉人既不负有代办土地使用权分割证的合同义务，又不负有代办土地使用权分割证的法定义务。上诉人诉请被上诉人承担未办理土地使用权分割证的违约责任，没有法律和事实的请求权基础，本院不予支持。

综上所述，原判认定的事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1524元，由上诉人周**负担。

本判决为终审判决。

 

裁判日期

二〇一五年十月十九日