黄**与黎玉*、周振业房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告黄**与被告黎玉*、周振业房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月27日立案受理后，依法组成由审判员黄**担任审判长，代理审判员梁*、人民陪审员钟**参加的合议庭，于2014年7月16日公开开庭进行了审理。书记员文**担任法庭记录。原告黄**及委托代理人成李*与被告黎玉*、周振业委托代理人曾献武、第三人玉林市裕**有限公司（以下简称：裕**司）委托代理人林**、陈**到庭参加诉讼，本案已审理终结。

原告诉称

原告黄**诉称：2014年4月14日，原告黄**通过中介方玉林市**务有限公司与被告周**签订了一份《房屋买卖合同》。合同约定：由被告周**将其所有的位于玉林市江南开发区江南大道西南侧欧景嘉园1幢108铺（面积约为105.58平方米，房地产证号为76××62号）卖给原告，总价款为人民币110万元，双方约定签约时原告方支付首期房款30万元给被告周**，余款在办理房产证变更过户手续后付清；卖方保证该房屋享有完全的处分权，并保证在转名过户中该房屋没有产权纠纷和财务纠纷；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方卖方以转让成交价为基数按日千分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。如买卖双方中任何一方以拒绝缴纳税费和政府规定的各种费用或拒不办理递件、拒不办理登记过户手续等方式给交易制造障碍的，应按合同第9、10条承担违约责任。签订合同后原告即按约定于当天向被告周**转账支付首期房款30万元。但被告周**收到原告的首期房款后第二天即反悔，拒不履行产权过户变更和交房义务。鉴于被告周**的违约行为导致原告合同的无法实现，现原告决定通过诉讼的方式向被告周**提出解除此前双方所签订的《房屋买卖合同》，并根据有关法律规定和房屋买卖合同的约定，要求被告周**返还30万元购房款并支付22万元违约金的责任。被告周**因本案而造成的应对原告承担的违约责任，发生于其与被告黎**夫妻关系存续期间内，根据婚姻法及司法解释，被告黎**应与被告周**共同承担本案的债务责任。为了维护原告的合法权益。现请求法院：1、判决被告周**、黎**共同返还购房款人民币30万元给原告黄**；2、判决被告周**、黎**共同支付违约金人民币22万元给原告黄**；3、本案诉讼费用由两被告共同承担。

原告为证明自己的主张的事实，在举证期限内提交以下证据：1、原告身份证，用于证明原告的主体资格；2、周**身份证，用于证明被告的主体资格；3、《房屋买卖合同》，用于证明原、被告存在房屋买卖合同关系以及合同相关约定事实；4、《协议书》，用于证明原、被告存在房屋买卖合同关系以及合同相关约定事实；5、房屋登记情况表，用于证明原、被告买卖房屋的基本情况；6、收据，用于证明原、被告存在房屋买卖合同关系事实；7、银行取款凭单、汇款收据，用于证明原告向被告周**转账支付30万元首期房款；8、收条，用于证明原、被告约定房价款成交价110万元，签订合同后原告支付30万元首期房款；9、庭审中提供的证据（计费单、发票联、房屋登记通知单、），证明原告因购被告周**房屋，导致原告资金周转不足，而贷款80万元，同时证明原告所受损失。

被告辩称

被告周**、黎**辩称：双方签订的《房屋买卖合同》和《协议书》及与本案具有关联性的证据显示，周**与黄**、裕**司之间签订上述《房屋买卖合同》和《协议书》之时，并未征得黎**的同意，更没有取得黎**的授权。周**提出要共有人同意签字才可以执行该协议，才生效，作为黄**及裕**司都明知道该争议的铺面是黎**与周**共同共有，房产证内是黎**与周**共同共有，但黄**及裕**司都提出先签合同。而造成的后果。其同意退还黄**首付的购房，但不同意承担违约责任。该事件发生后，周**也与黄**及裕**司商量退还黄**首付的购房。

被告周**、黎**未向本院提供任何证据。

第三人裕**司述称：本案争议的2014年4月14日所签订的《房屋买卖合同》和《协议书》合法有效，符合意思自治原则。对原告的起诉其没有异议，其方已经履行完中介的责任。黄统志与周**签订的合同，都是表见代理行为，周**也说到其与黎**是夫妻可以代签。

第三人裕**司未向本院提供任何证据。

经庭审质证，被告周**、黎**对原告提供的证据1、2的真实性无异议；对证据3的真实性无异议，对证明内容有异议，证明该合同无黎**的签字，也不能证明取得黎**的同意。也没有表见代理行为，该房屋买卖合同是一份格式合同，损害出卖方的利益；对证据4的真实性无异议，对证明内容有异议，协议书说明一个事实，黄**及裕**司与周**签订的一份合同，也不能证明该合同取得黎**的签名，也不能证明取得黎**的同意；对证据5的真实性无异议，对证明内容有异议，不能证明黎**出卖房屋；对证据6、有异议，是否支付过中介服务费给裕**司有异议；对证据7的真实性无异议，对证明内容有异议，是在周**不知道的情况下，原告转的30万元；对证据8的真实性无异议，收到30万元是事实，但无法证明该商铺房款是110万元，也不能证明是与周**签订的合同是110万元；对原告庭审中提供的证据，对计费单的真实性无法确认，也无法证明是因本案造成的损失。本案的起诉状是2014年5月19日，计费单是2014年6月3日，在时间上是不合适的，是在起诉后造成的损失，不是在起诉前。对发票联、房屋登记通知单、个人最高额抵押合同2份的时间都是在本案发生后的时间，对真实性有异议，与本案无关联性。根据个人最高额抵押合同里的个人额度第八条的贷款用途是黄**是用于购进粉丝，而不是为了本案去借款。

经庭审质证，第三人裕**司对原告提供的证据1、2、3、4、5的真实性无异议，对证据6的真实性无异议，恰恰证明第三人已履行了义务，只差办理房产证；对证据7的真实性无异议，原告支付30万元首期房款是定金；对证据8的真实性无异议，证明被告收到30万元定金，也证明该商铺房款是110万元是买房价；对原告庭审中提供的证据的真实性、证明内容无异议。

本院查明

综合本案当事人的质证意见，本院对双方当事人提供的证据认证如下：对双方没有异议的证据予以确认；对对方有异议的证据或对证明内容有异议，其来源合法，内容客观真实，因各自无相反证据予以否定，且这些证据与双方诉辩事由有一定关联性，故本院亦作为定案的依据。

综合本案证据材料及庭审中各方当事人的陈述，本院确认以下法律事实：周**与黎**是夫妻关系，于2001年10月29日登记结婚。位于玉林市江南开发区江南大道西南侧欧景嘉园1幢108铺系周**与黎**夫妻共同财产，已取得玉林市房玉共字第735487号房屋所有权证。玉林市房玉共字第735487号房屋所有权证记载“房屋共有人周**、黎**，房屋所有权持证人周**，房屋所有权证号：76××62号，房屋建筑面积105.58平方米”。2014年4月14日被告周**与第三人裕**司签订了一份《承诺协议书》，该协议约定“卖方周**，经纪方玉林市裕**有限公司。卖方及经纪方于2014年4月14日共同签署了关于玉林市江南开发区江南大道西南侧欧景嘉园1幢108铺（以下简称此物业）的买卖合同。现卖方与经纪方友好协商达成以下协议：卖方总房款实收人民币壹佰零壹万肆仟元整（￥1014000元）合同成交金额为人民币壹佰壹拾万元整（￥1100000元）。其中卖方自愿把部分楼款人民币柒万元整（￥70000元）给到经纪方，用于代其交付给此物业中间人的介绍费用，并自愿将多余部分人民币壹万陆仟元整（￥16000元）作为中介服务佣金；卖方自愿将此部分房款人民币捌万陆仟元整（￥86000元）在卖方收到首笔款时必须给到经纪方，且全力配合买方与经纪方办理过户手续。……”。同时被告周**、原告黄**与第三人裕**司三方签订了《房屋买卖合同》，合同约定：“……买卖双方在平等、自愿、公平协商一致的基础上就下列房屋买卖事宜，达成如下协议：1、交易的房屋位于玉林市江南开发区江南大道西南侧欧景嘉园1幢108铺（以下简称该房屋）。建筑面积105.58平方米，房地产证号为76××62，房屋性质用途为：商铺（上述三项均以房地产证或相关正式法律文书上的记载为准）。2、卖方自愿将该房屋转让给买方，转让成交价为人民币捌拾万元整（小*￥800000），以上转让成交价不含税费。3、卖方须将房产证原件交存中介方办理过户手续。4、买方在办理完过户并签署玉林市房产局《房屋买卖合同》后，取得新房产证当天付给卖方房屋成交价全款人民币捌拾万元整（小*￥800000）。5、……。9、如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日千分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。10、如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日千分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。11、买方须在签订本协议时付给中介方壹万陆仟伍佰元整作为中介服务费，卖方须在签订本协议时付给中介方壹万陆仟伍佰元整作为中介服务费，……”。周**、黄**也在同一时间签订了一份《协议书》，协议约定：“……买卖双方在平等、自愿、公平协商一致的基础上就下列房屋买卖事宜，达成如下协议：1、交易的房屋位于玉林市江南开发区江南大道西南侧欧景嘉园1幢108铺（以下简称该房屋）。建筑面积105.58平方米，房地产证号为76××62，房屋性质用途为：商铺（上述三项均以房地产证或相关正式法律文书上的记载为准）。2、买方在该铺原租约未到期前，不得提前终止租约，如果提前终止，一切违约金由买方承担。……”。上述合同、协议签订后，周**当即将证号为76××62房地产证原件交给裕**司，并由周**以现金支付形式支付了中介服务费86500元（其中16500元为现金支付，70000元通过银行转款）给裕**司，裕**司出具了《收条》、《收件条》给周**收执。黄**以转账形式支付了30万元给周**。周**、黎**以（2014）玉区法民初字第1672号主张该房屋系其与周**的夫妻财产，周**未经其同意擅自将房屋卖给黄**，属于无权处分的行为，故上述合同、协议无效。上述事实，有三方当事人的陈述、房屋产权证、《房屋买卖合同》和《协议书》等证据材料及本案开庭笔录等在案佐证。

本院认为

本院认为，当事人作为民事行为应当遵守诚实信用原则，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案周**与黄**、裕**司之间签订的《房屋买卖合同》和《协议书》，将位于玉林**发区江南大道西南侧欧景嘉园1幢108铺卖给黄**，但因上述房屋系周**与黎**夫妻共同财产，已取得玉林市房玉共字第735487号房屋所有权证，房屋产权证书已记载房屋产权共有人为周**和黎**。作为共有人之一的周**在出售上述房屋之时，需经黎**的同意，作为中介方的裕**司和作为买受方的黄**，也应当对交易的房屋是否取得共有人同意加以注意的义务。但从《房屋买卖合同》和《协议书》反映，周**与黄**、裕**司之间签订上述《房屋买卖合同》和《协议书》之时，并未征得黎**的同意，更没有取得黎**的授权。上述协议及合同的签订损害了黎**合法的民事权益，且周**、黄**、裕**司在签订相关的合同、协议时明知转让的房屋存在共有人且共有人没有授权的情况下仍签订合同或协议，存有恶意串通损害第三人利益的行为。因此，根据合同法第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定，上述《房屋买卖合同》、《协议书》、《承诺协议书》应属无效。原告主张上述《房屋买卖合同》合法有效，与本院查明的事实不符，故对原告的主张，本院不予支持。被告黎**、周**辩称周**与被告黄**、被告玉林市裕**有限公司在2014年4月14日签订的《房屋买卖合同》和《协议书》是无效合同的抗辩理由成立，本院予以采信。因原、被告双方签订的《房屋买卖合同》无效，应按《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定处理。本案中，作为卖方周**在出售上述房屋前理应告知其妻子黎**并经其同意，而作为买方的黄**与中介裕**司明知该房屋权属系卖方周**与黎**共有，在未见到黎**的书面授权委托书的情况下，而签订上述《房屋买卖合同》和《协议书》，双方都有均等过错。故对原告起诉要求被告返还购房款30万元，本院予以支持；由于原告与被告签订的《房屋买卖合同》属无效合同，原告起诉要求被告按合同约定支付违约金22万元，于法无据，本院不予支持；但被告收取原告30万元购房款后，造成原告一定的利息损失，被告周**、黎**应支付资金占用费给原告黄**，资金占用费的计算以30万元为基数，计算时间以自原告起诉之日（即2014年5月27日）起至履行完毕之日止为宜，按中**银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算。

依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告周**、黎**共同一次性返还购房款人民币30万元给原告黄**；

二、被告周**、黎**应支付资金占用费给原告黄**；资金占用费的计算以30万元为基数，从2014年5月27日起至履行完毕之日止，按中**银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算。

三、驳回原告黄**的其他诉讼请求。

本案受理费9000元，财产保全费3020元，合计12020元。由被告周**、黎**负担4500元，原告黄**负担7520元。

上述判决之债务，义务人应于本判决生效之日起五日内履行完毕。如逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五天内向本院或玉林**民法院递交上诉状一式五份，上诉于玉林**民法院。于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费9000元（受理费户名：广西玉林**民法院诉讼费专户，账号：20×××07，开户行：中**银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十一月二十日