桂林市**有限公司与刘**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告桂林市**有限公司（以下简称悦**司）与被告刘**、第三人广西桂林市路通工程建设公司（以下简称路通公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月23日受理后，依法由审判员阳**独任审判，于2015年6月11日公开开庭审理了本案。代书记员蒋**担任法庭记录。原告悦**司的诉讼代理人杨*，被告刘**，第三人路通公司的诉讼代理人徐**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告悦**司诉称，被告系桂林市翠竹路61号翠竹苑小区7-1-901室业主。该小区房屋系第三人组织单位职工建设的单位集资房，现还未成立业主委员会，房屋由第三人代管。2013年5月1日，原告与第三人签订《桂林市翠竹路61号翠竹苑物业管理服务合同协议书》，约定由原告提供服务，被告每月向原告缴纳128.2元的物业管理费。原告一直按照合同约定对被告居住的小区提供规范、完善的物业管理服务。但被告自2013年5月起便无故拖欠物业管理费至今共计2948.6元。原告多次向被告追索，被告未予理睬。原、被告双方签订的物业服务合同中明确约定拖欠物业费的违约金为每日千分之一。原告诉至法院，请求判令：1、被告立即支付拖欠的物业管理费2948.6元；2、被告支付逾期付款违约金（按中**银行同期流动资金贷款利率计算）约400元；3、本案诉讼费用由被告承担。

原**公司对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：

1、《桂林市翠竹路61号翠竹苑物业管理服务合同协议书》、中标通知书、技术规范及要求、桂林市翠竹路61号翠竹苑物业管理服务费报价单（2013年5月1日至2014年4月30日）说明、翠竹苑物业服务费用表。拟证明原告与被告之间存在物业服务关系，被告应当按照合同的约定向原告支付相关的物业费用；

2、欠费清单。拟证明被告房屋建筑面积122.12平方米，每平方米1.05元物业费，欠费时间是2013年5月至2015年3月，共欠费23个月，每月128.2元，共计欠费2948.6元。

被告辩称

被告刘**辨称，被告与原告没有签订过物业合同，也无口头协议，无拖欠物业费之说。原告是与第三人签订的物业服务合同，被告没有委托第三人找物业公司，第三人不能代表被告签订合同。被告与原告无任何关系。

被告刘**对其辩称意见未提供证据。

第三人路通公司述称，第三人与原告签订合同的时候是有业主委员会的，合同盖了路通公司的公章，是真实存在的。请求法院依法判决。

第三人路通公司对其述称意见未提供证据。

经开庭质证，被告对原告提供的证据的真实性不认可。第三人只对原告提供的盖了第三人公章的证据认可。

本院结合当事人的举证和质证，认证如下：原告与第三人签订的《桂林市翠竹路61号翠竹苑物业管理服务合同协议书》加盖了双方的公章，对其真实性，本院予以认可。对当事人提出异议的证据，将结合全案证据及其与双方诉辩事由存在的关联性，作为本案定案的参考依据。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：

第三人运用市场运作的方式建设职工住房，建设单位即是第三人，职工住房坐落在桂林市翠竹路61号，现名称为桂林市翠竹路61号翠竹苑小区。被告为第三人的前身桂林公路局机械修理厂的职工，现已退休。2011年12月，第三人将桂林市翠竹路61号翠竹路苑小区7-1-901房交付被告，该房建筑面积122.12平方米。

2013年4月，第三人作为甲方，原告作为乙方，双方签订一份《桂林市翠竹路61号翠竹苑物业管理服务合同协议书》，该合同主要内容为：“甲方为实施广西桂林市翠竹路61号翠竹苑的物业管理服务，接受乙方的翠竹苑的物业管理服务的投标。翠竹苑物业管理服务是对广西桂林市翠竹路61号（路通公司宿舍区和原办公楼）内住宿楼、办公楼、公用设施、公共用地、道路、停车位、绿化、苑内停放着桂林公路管理局国资办的机械设备的2013年5月1日至2015年4月30日的物业管理服务。中标通知书、技术规范及要求、已标价的物业管理服务报价单）含说明）等视为构成合同文件的组成部分。乙方承诺按合同约定承担翠竹苑物业管理服务，乙方有权按合同约定的时间、方式取得物业管理服务费。“原告与第三人均在该协议书上加盖了公章。该协议书的甲方列明了桂林**主委员会的名称，但未加盖桂林**主委员会的公章。本案当事人均未提供桂林市翠竹路61号翠竹苑小区依法成立业主委员会的证据。原告根据被告房屋的楼层，确定按建筑面积每平方米1.05元收取被告物业管理费。被告住房建筑面积122.12平方米，每月应交纳物业管理费128.2元（122.12平方米×1.05元／平方米）。签订合同后，原告为翠竹苑小区提供了保安、保洁、公共设施的维修及小区绿化等物业管理服务。被告作为翠竹苑小区7-1-901房的业主自2013年5月份起未向原告交纳物业管理费。截至2015年3月，被告已有23个月未缴纳物业管理费，共拖欠物业管理费2948.6元（128.2元／月×23月）。原告向被告催收物业管理费，但被告未向原告交纳。

本院认为

本院认为，根据《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告系物业管理企业，其与桂林市翠竹路61号翠竹苑的建设单位第三人签订的《桂林市翠竹路61号翠竹苑物业管理服务合同协议书》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。原告据此取得了对翠竹苑小区的管理权。上述合同对本案被告具有约束力，被告应当按该物业服务合同的约定，履行其业主的义务。原告按合同约定提供的物业服务是一种有偿服务行为，被告应按期交纳物业管理费。被告经原告催收后拒不交纳物业管理费，已构成违约。原告要求被告交纳拖欠的2013年5月至2015年3月共计23个月的物业管理费2948.6元，合法有据，本院予以支持。

原告与第三人签订的物业管理服务合同没有约定违约金，原告要求被告支付违约金400元，依据不足，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告刘**应支付原告桂林市**有限公司物业管理费2948.6元；

二、驳回原告桂林市**有限公司的其他诉讼请求。

本案减半收取案件受理费25元（原告已预交），由被告承担20元，原告承担5元。

上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林**民法院，帐号：20×××16，开户行：农行**支行高*支行），上诉于桂林**民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。

裁判日期

二〇一五年六月十八日