新疆华**有限公司与王**、杨*不当得利纠纷一审民事判决书

审理经过

原告新疆华**有限公司（以下简称华**公司）与被告王**、被告杨*合同纠纷一案，本院于2015年1月21日审查受理后，依法由审判员和颖、审判员陈*、人民陪审员王**组成合议庭，分别于2015年4月2日、2015年7月8日、2015年9月10日公开开庭进行了审理。原告华**公司的委托代理人陈*、刘*及被告杨*、被告王**委托代理人赵**、被告杨*委托代理人赵**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称，华凌国际公寓9—13号楼于2010年7月开工建设，房屋开工后，为提高房屋品质及最大限度加强消防安全，原告方追加投资一亿多元，把华凌公寓三层以上住宅外墙改用铝板保温一体板。所有单元入口增设门斗，且将门斗、电梯前室、大堂改用高档石材精装修。标准层电梯前室豪华装修。三层以下商业部分外墙用干挂石材及幕墙玻璃进行装饰。窗户改用断桥隔热铝合金窗，进户门采用“星月神”品牌。为提升宜居品质的生活小区，方便业主的户外活动和休闲，又追加投资打造小区园林景观。由于上述设计变更，导致工程迟延完工，陆续于2012年11月16日至2013年1月9日五方认证竣工验收合格。之后，被告于2012年11月27日领取钥匙，办理了入住手续。工程完工时，由于原告是首次开发房地产，欠缺经验，未按乌鲁木齐行业惯例安装临时性简易分户电表，待电业局验收时再安装正式电表，而是采取分户电表暂不安装。致使2014年1月13日，因未安装分户电表，市建委发文要求重新组织竣工验收。2014年2月28日，电业局单项电力验收完成，市建委再次发文，同意以电力单项验收做为补充验收，无需重新组织竣工验收。期间，被告以原告方未通过房屋竣工验收为由，要求原告承担合同约定交房时间直至电力验收完成后的逾期交付违约责任。我公司依约定的确应承担逾期交付的违约责任，然而工程首次竣工完成且获得质监站监督认证后我公司通知业主入住并无过错，业主在入住时均查验了房屋，确定水、电可正常使用才办理领取钥匙入住手续。如房屋存在使用问题，或被告认为房屋尚不具备交付使用条件，则被告可以拒绝接收，被告方接收了房屋视为对房屋正常使用无争议。其次，房屋补充验收仅因为电表未安装，该瑕疵不影响房屋的安全，不影响房屋的占有、使用、收益。业主入住手续办理后，2014年2月28日前，小区已有数十家住户将房屋对外出租获取收益。此外，在分户电表未安装时，我公司垫付了小区内住户的所有电费。依据市热力公司要求，房屋交付热力公司集中供热时，我公司垫付了小区所有住宅和车位两个采暖周期的暖气费，还垫付了9号、12号、13号楼2013年5月1日前的物业费，10、11号楼2013年7月1日前的物业费。被告既然接收了房屋，又认为截止2014年2月28日前房屋未能交付使用，应由原告承担逾期交付的违约责任，则自被告方办理入住至2014年2月28日期间其占有房屋，对我公司造成损失，理应承担房屋占有使用费并承担原告垫付的电费、暖气费、物业费。请求被告承担电费1217.51元、暖气费2221元、物业费1848.05元，房屋使用费57416.71元，共计62703.27元并承担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告王**、杨*辩称，原告的诉讼是恶意诉讼，拖延时间，浪费诉讼资源。原告不具备向我方主张欠缴物业费、暖气费的诉讼主体资格，如果存在垫付，应当拿出相应的证据。被告依法取得房屋所有权，占有、使用或是出租房屋都是在行使合法的物权。原告将没有安装分户电表的房屋交付给被告，原告是有过错的，公平责任适用的前提是双方没有过错，所以原告无权依据公平原则向我方主张相应的损失。不当得利有相关要件组成，因使用房屋而获得利益，指被告居住使用或者出租房屋而获得的利益，不论是房租还是房屋使用费，来源只可能产自房屋本身，这项利益的所有权人应当是房主本人，所以原告无权主张。被告方没有非法利益的取得，原告方也没有应得利益的减少。

本院查明

经审理查明，原告与被告签订商品房预售合同，约定被告购买原告开发建设的水磨沟区南湖北路东二巷188号第10栋4单元10层1001号房屋，面积为101.1平方米；出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房经综合验收合格、5.如房屋提前具备交付条件，以出卖人公告时间为准。出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全。买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，被告按约交纳了争议房屋相应房款及税费，并于2012年11月27日办理了入住手续。原告在收到建设工程竣工报告后，组织勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位进行了竣工验收。就华凌国际公寓项目是否通过竣工验收备案、是否达到交付使用的问题，部分业主向政府相关部门进行投诉信访。2014年1月13日，乌**市建委向原告出具了乌**（2014）12号文件《关于华凌国际公寓9-13号楼项目重新组织竣工验收的通知》，该通知决定华凌公寓9-13号楼项目停止使用，待整改完毕后，需重新组织竣工验收，备案。2014年11月11日，乌**市建委向自治区住房和城乡建设厅（以下简称区建设厅）出具乌**（2014）542号文件，建议：因华**小区当时组织验收时未按图纸要求安装分户电表成为重新组织竣工验收的主要原因，2014年2月28日，通过了电业局的验收，其他相关质量问题也整改完毕，因此将之前已验收部分不再重新组织验收，单独将分户电表的分项部分验收结果作为重新组织竣工验收完成的依据。2014年11月12日自治区建设厅出具新建回复（2014）177号复函，同意乌**市建委的处理意见。2014年，本案被告以本案原告未按合同约定，在2012年10月1日前向本案被告交付验收合格的涉案房屋为由，将本案原告诉至本院，要求本案原告华**公司偿付本案被告王**、本案被告杨*逾期交房违约金。一、二审法院支持了本案被告的诉讼请求。

在庭审中，原告向本院提交评估申请书，申请书内容为：关于新疆华**有限公司诉王**、杨*等346户业主纠纷一案，因该案件所涉地段均位于乌鲁木齐市南湖北路东二巷188号，除入住时间不一致外其余案情基本相同，为减少双方诉讼成本及便于该批案件顺利审理，特申请对案号为（2015）水民三初字第191号涉案房屋（10-4-1001室）所在该地段自2012年10月2日至2014年2月28日期间的房屋每平米每日的房屋使用费进行评估。经乌鲁木**法院摇号确定，由新疆钧**限公司进行了评估，评估结论为华凌国际公寓一期的房屋（毛坯）每日每平方米的房屋使用费为人民币0.76元。

庭后，本案原告撤回要求被告承担自办理入住之日起至2014年2月28日原告垫付的电费、暖气费、物业费的诉讼请求，另行主张。

以上查明事实，有商品房预售合同、票据、发票、收据、当事人陈述、庭审笔录、鉴定报告等附卷予以证实。

本院认为

本院认为，原、被告双方签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，当事人均应按照诚实信用的原则履行各自的义务。原告在庭后撤回要求被告承担自被告办理入住之日起至2014年2月28日原告垫付的电费、暖气费、物业费的诉讼请求，视为在法律允许的范围内对自己的权利所作的处分，予以准许。本案争议焦点是：原告要求被告给付房屋使用费的诉讼请求能否成立。

在履行合同中，经五方验收通过并经建设主管部门进行竣工验收备案的情形下，原告通知被告办理入住。由于原告未安装分户电表，建设行政主管部门通知决定华凌国际公寓9-13号楼项目停止使用，待整改完毕后，需重新组织竣工验收，备案。原告因此承担了合同约定的逾期交房的违约责任。房屋补充验收也仅因为分户电表未安装，该瑕疵不影响房屋的基本正常使用。而被告在办理入住之日起至2014年2月28日期间，在接受了原告逾期交房的违约金的同时，并对涉案房屋进行了占有、使用。其无偿使用有悖公平，应当承担自办理入住之日起至2014年2月28日期间的房屋使用费。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条规定，判决如下：

裁判结果

被告王**、杨*给付原告新疆华**有限公司房屋使用费35190.89元【0.76元×458天×101.1平方米（2012年11月27日至2014年2月28日）】。

案件受理费1367.58元（原告已预交），原告提出减少诉讼请求5286.56元，按照减少后的诉讼请求57416.71元，应收案件受理费1235.42元，给付金额35190.89元，占争议标的61.29％，原告负担478.23元，被告负担757.19元，余款132.16元，由本院退还原告新疆华**有限公司

诉讼保全费333.52元，由原告新疆华**有限公司负担。

鉴定费2000元，由原告新疆华**有限公司负担。

以上被告王**、杨*应当给付原告新疆华**有限公司35948.08元，须于本判决生效之日起十日内一次性付清。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（如在本判决上诉期届满后，七日内未预交二审案件受理费，按自动放弃上诉处理）。

裁判日期

二〇一五年十一月四日