王**、杨*与新疆华**有限公司不当得利纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**、杨*因合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民三初字第191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月18日公开开庭审理了本案。上诉人杨*及上诉人王**与杨*的共同委托代理人赵**，被上诉人新疆华**有限公司（以下简称华**公司）的委托代理人周**、刘*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：华**公司与王**、杨*签订《商品房预售合同》，约定王**、杨*购买华**公司开发建设的位于乌鲁木齐市水磨沟区南湖北路东二巷188号第13栋3单元301号房屋，面积为56.8平方米；出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房经综合验收合格、5.如房屋提前具备交付条件，以出卖人公告时间为准。出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，王**、杨*按约交纳了争议房屋相应房款及税费，并于2012年12月5日办理了入住手续。华**公司在收到建设工程竣工报告后，组织勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位进行了竣工验收。就华凌国际公寓项目是否通过竣工验收备案、是否达到交付使用的问题，部分业主向政府相关部门进行投诉信访。2014年1月13日，乌鲁木齐市住房和城乡建设委员会（以下简称市建委）向华**公司出具了乌**（2014）12号文件《关于华凌国际公寓9-13号楼项目重新组织竣工验收的通知》，该通知决定华凌公寓9-13号楼项目停止使用，待整改完毕后，需重新组织竣工验收、备案。2014年11月11日，乌**市建委向新疆维吾尔自治区住房和城乡自治区建设厅（以下简称自治区建设厅）出具乌**（2014）542号文件，建议：因华**小区当时组织验收时未按图纸要求安装分户电表成为重新组织竣工验收的主要原因，2014年2月28日，通过了电业部分的验收，其他相关质量问题也整改完毕，因此将之前已验收部分不再重新组织验收，单独将分户电表的分项部分验收结果作为重新组织竣工验收的依据。2014年11月12日自治区建设厅出具新建回复（2014）177号复函，同意市建委的处理意见。2014年，王**、杨*以华**公司未按合同约定在2012年10月1日前向其交付验收合格的涉案房屋为由，将华**公司诉至原审法院，要求华**公司偿付逾期交房违约金。人民法院对王**、杨*诉讼请求合理部分予以支持。

在庭审中，华**公司向原审法院提交评估申请书，申请书内容为：关于新疆华**有限公司诉王**、杨*等346户业主纠纷一案，因该案件所涉地段均位于乌鲁木齐市南湖北路东二巷188号，除入住时间不一致外，其余案情基本相同。为减少双方诉讼成本及便于该批案件顺利审理，特申请对案号为（2015）水民三初字第191号涉案房屋（10-4-1001室）所在该地段自2012年10月2日至2014年2月28日期间的房屋每平米每日的房屋使用费进行评估。经法院摇号确定，由新疆钧**限公司进行了评估，评估结论为华凌国际公寓一期的房屋（毛坯）每日每平方米的房屋使用费为人民币0.76元。

庭后，华**公司撤回要求王**、杨*承担自办理入住之日起至2014年2月28日华**公司垫付的电费、物业费、暖气费的诉讼请求，另行主张。

一审法院认为

原审法院认为：华**公司与王**、杨*签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，当事人均应按照诚实信用的原则履行各自的义务。华**公司在庭后撤回要求王**、杨*承担自办理入住之日起至2014年2月28日华**公司垫付的电费、物业费、暖气费的诉讼请求，视为在法律允许的范围内对自己的权利所作的处分，原审法院予以准许。本案争议焦点是：华**公司要求王**、杨*给付房屋使用费的诉讼请求能否成立。在履行合同中，经五方验收通过并经建设主管部门进行竣工验收备案的情形下，华**公司通知王**、杨*办理入住。由于华**公司未安装分户电表，建设行政主管部门通知决定华凌国际公寓9-13号楼项目停止使用，待整改完毕后，需重新组织竣工验收、备案。华**公司因此承担了合同约定的逾期交房的违约责任。房屋补充验收也仅因为分户电表未安装，该瑕疵不影响房屋的基本正常使用。而王**、杨*在接受了华**公司逾期交房的违约金的同时，并对涉案房屋进行了占有、使用，其无偿使用有悖公平，应当承担自办理入住之日起至2014年2月28日期间的房屋使用费。

基于以上事实及理由原审法院遂判决：王**、杨*给付新疆华**有限公司房屋使用费35190.89元【0.76元×458天×101.1平方米（2012年12月27日至2014年2月28日）】。

上诉人诉称

宣判后，上诉人王**、杨*不服一审判决上诉称：华**公司没有证据证明其交付房屋的行为是基于《商品房预售合同》之外的其他有偿法律关系，亦没有证据证明其对已交付给我方使用的房屋享有收益权及其已受到实际损失，且未验收合格的房屋也不可能出租获利。华**公司将表面合格而实际不符合入住条件的房屋交付我方使用违背了诚实信用原则，原审判决我方承担房屋使用费与之前作出的华**公司承担逾期交房违约金的判决相互矛盾，导致后判否定前判，违反法律规定。故华**公司要求我方支付房屋使用费没有事实和法律依据，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回华**公司的原审诉讼请求。

被上诉人辩称

被上**产公司答辩称：我公司的主要诉求是请求偿付房屋使用费，且当事人诉求案由并不必须与人民法院结案案由一致。《商品房预售合同》是双方产生纠纷的基础法律关系，原审法院将本案案由确定为合同纠纷并无不妥。王**、杨*在涉案房屋交付后并无任何损失，其占有、使用房屋并取得合法产权证，同时收取逾期交房违约金有悖公平原则。我公司交付房屋符合法律规定，不存在违约交付的情形，分户电表未安装既不影响使用，又未对王**、杨*造成任何损失，我公司无过错，原审判决正确。请求二审法院驳回王**、杨*的上诉请求，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审查明事实一致。

以上查明事实有《商品房预售合同》、票据、发票、收据、鉴定报告、当事人陈述及一、二审法庭审理笔录等证据附卷佐证。

本院认为

本院认为：一、关于本案案由的问题

华**公司起诉称王**、杨*占有使用涉案房屋构成不当得利，故原审法院立案案由为不当得利纠纷。在案件审理过程中，华**公司明确诉讼主张系王**、杨*应支付华**公司承担逾期交房违约金期间的房屋使用费损失。针对该主张，王**、杨*陈述了答辩意见。本院认为，王**、杨*与华**公司签订的《商品房预售合同》仍系双方发生纠纷的基础法律关系，结合双方当事人的陈述意见及庭审审理情况原审法院将本案案由确定为合同纠纷并无不当。王**、杨*关于原审法院认定案由有误的上诉意见不能成立，本院不予采纳。

二、关于华**公司主张的房屋使用费损失问题

经本院查明，涉案房屋己经过五方验收并在建设主管部门进行了备案，即相关行政部门已认可涉案房屋具备了交付条件。后因市建委以未安装分户电表为由，通知决定华凌国际公寓9-13号楼项目停止使用，待整改完毕后，重新组织竣工验收、备案。后该委向自治区建设厅请示，主要内容为，因华凌公寓小区当时组织验收时未按图纸要求安装分户电表成为重新组织竣工验收的主要原因，2014年2月28日分户电表通过了电业部门的验收，其他相关质量问题也整改完毕，故建议将之前己验收部分不再重新组织验收，单独将分户电表的分项部分验收结果作为重新组织竣工验收完成的依据，自治区建设厅复函同意。据此，人民法院判决确认了华**公司承担逾期交房违约金的截止时间，华**公司经承担了相应逾期交房的违约金。本院认为，鉴于王**、杨*于2014年2月28日前使用涉案房屋的客观事实存在，依据《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，并考虑到涉案房屋交付王**、杨*后，存在分户电表未安装的事实，而评估部门评估的结果是以完全无瑕疵房屋使用费为依据，据此，本院根据查明的事实，参照评估部门作出的使用费标准的20%，酌情确定王**、杨*向华**公司支付7038元为宜。

综上，本院对王**、杨*的上诉请求中合理部分予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

变更乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民三初字第191号民事判决，即“王**、杨*给付新疆华**有限公司房屋使用费35190.89元【0.76元×458天×101.1平方米（2012年12月27日至2014年2月28日）】”为：王**、杨*给付新疆华**有限公司7038元。

以上款项7038元，限王鸿烨、杨*于本判决生效之日起十日内一次性给付新疆华**有限公司，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1235.42元，财产保全费333.52元，合计1568.94元（华**公司预交1701.10元），由华**公司负担1380.67元，王**、杨*负担188.27元，华**公司多交纳的132.16元，退还华**公司；二审案件受理费679.77元（王**、杨*已预交），由华**公司负担543.82元，王**、杨*负担135.95元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十四日