裴**与新疆新**有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告裴**与被告新疆**有限公司（以下简称新美联房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月18日受理后，依法由审判员张**任审判，于2014年11月21日公开开庭进行了审理，原告裴**的委托代理人戴**、李**，被告新美联房地产公司的委托代理人王**、彭*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告裴**诉称：2014年我多次要求被告根据双方间签订的商品房预售合同交付本应在2012年12月31日前交付的位于乌鲁木齐市新市区鲤鱼山北路298号领世华府商住小区2栋1101号房屋。2014年7月14日，在我与多位业主的催促下，被告登报作出了入住通知，我前往被告处办理入住手续，被告要求我放弃追究其逾期交房违约及供暖方式变更的违约责任才同意交付房屋。按照合同约定，被告应向我支付每日万分之三的违约金。且被告擅自变更合同约定的取暖方式，亦构成违约。现诉至法院，要求被告向原告交付乌鲁木齐市新市区鲤鱼山北路298号领世华府商住小区2栋1101号房屋与入户钥匙，要求被告向原告支付逾期交房违约金52346元，要求被告承担原告供暖方式变更产生的壁挂炉款6000元并承担本案诉讼费。

被告辩称

被告新美联房地产公司辩称：我公司在具备交付条件后以报刊公告、小区张贴公告以及电话、短信、邮寄等多种方式通知原告办理入住手续，房屋不能交接的过错在于原告，不是我公司不交付房屋。合同约定的违约金超过本小区房屋租金的数倍，明显过高，应予降低，且原告过错导致的违约金数额扩大应自行承担。

本院查明

经审理查明：2012年8月29日，原、被告签订商品房预售合同约定，原告购买被告开发的位于本市新市区鲤鱼山北路298号领世华府商住小区2栋1101室房屋，总价款为528748元，付款方式为首付81%，公转115000元，剩余以银行按揭贷款支付，房屋经分期综合验收合格于2013年12月31日前交付使用。合同中约定被告逾期交房的违约责任为：逾期超过60日原告要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交纳房价款万分之三的违约金。合同中对房屋交接的约定为：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；由于原告原因未能按期交付的，自被告通知的交付日期起（此通知方式包括但不限于电话通知、公告通知、张贴通知书、书面通知等）原告应承担暖气费、物业管理费以及被告已承担的代垫费用。该合同附件三装饰、设备标准中的采暖方式为集中供暖。

上述合同签订后，原告支付了首付款并办理了银行按揭贷款。

2014年7月11日，领世华府小区1、2号楼建筑工程竣工验收为合格。2014年7月14日，被告在《新疆都市消费晨报》上刊登入住公告，通知领世华府小区1、2号楼的业主即日开始办理入住手续，并注明“因签合同时工作人员疏忽，部分客户的供暖方式误写为集中供暖（实际为壁挂炉），在此做以更正”。在办理入住过程中，部分业主与被告因集中供暖改为壁挂炉以及用壁挂炉的费用折抵逾期交房违约金而发生争执，双方未办理房屋交接，部分业主于同年7月18日即向本院申请诉前财产保全。同年8月5日，被告在该小区1、2号楼及办理入住处张贴入住公告并经公证处公证。此后，被告又以电话、邮寄信函等方式通知办理入住。

另查明：被告与该小区其他未诉讼的业主签订的商品房预售合同中，采暖方式、超过60日的逾期交房违约金也有写为壁挂炉以及日万分之一。

庭审中，被告明确同意向原告交付房屋，原告撤回要求被告向其交付房屋及钥匙的诉讼请求，同时撤回要求被告承担原告供暖方式变更产生的壁挂炉款6000元的诉讼请求。

以上事实有合同书、收据和发票、政府文件复印件、承诺书复印件、视听资料、公证书以及庭审笔录存卷为证。

本院认为

本院认为，原、被告签订商品房预售合同合法有效，被告未按照合同约定在2013年12月31日前交付房屋构成违约，应向原告承担违约责任。被告已于2014年7月14日在报刊刊登公告通知原告办理入住手续，但在之后办理入住手续期间，双方因合同约定的集中供暖方式改为壁挂炉以及用壁挂炉的费用折抵逾期交房违约金发生争执而未能进行房屋交接。供暖设备为房屋的附属设施，原告对此如认为与约定不符，可向被告主张标的物的瑕疵担保责任直至解除合同，即可以通过其他方法解决和获得救济，而被告以壁挂炉费用折抵其逾期交房的违约金也未与原告协商一致，导致办理入住手续时房屋不能正常交接的主要过错在于被告，鉴于此，综合本案实际情况，本院自2014年1月1日起至被告再次通知入住之日即2014年8月5日止确定被告逾期交房的期间，共计217日。

《合同法》及相关司法解释规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。双方合同约定逾期交房超过60日的违约金为日万分之三，按1-3年人民币贷款基准利率6%计算的日利率为万分之一点六，该日利率的30%则为万分之零点五，如按地段房屋月租金2000元计算8个月租金的30%不足5000元，故本案被告提出减少约定的违约金符合法律规定。综合本案实际情况，本院按日万分之一确定违约金，原告已交房款528748元按日万分之一计算217日的违约金为11473.83元。原告撤回要求被告向其交付房屋及钥匙的诉讼请求，以及撤回要求被告承担原告供暖方式变更产生的壁挂炉款6000元的诉讼请求，意思表示真实，符合法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：

裁判结果

被告新疆**有限公司支付原告裴**逾期交房违约金11473.83元。

以上给付款项，被告应于本判决生效后十日内支付完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼标的额58346元，确认给付额11473.83元，确认给付额占诉讼标的额的19.67%。本案案件受理费1108.65元（原告已预交）减半收取，退还原告554.32元，其余554.33元由原告负担80.33%即445.29元，被告应负担19.67%即109.04元。被告应负担的诉讼费可在履行义务时一并给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。

裁判日期

二〇一四年十二月十日