乌鲁木**有限公司与黄**、朱**物业服务合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告乌**务有限公司（以下简称新润发服务公司）与被告黄**、朱**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2015年11月9日经公开开庭进行了审理。原告新润发服务公司的委托代理人王*，被告黄**、朱**委托代理人黄**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告新润发服务公司诉称：被告于2007年10月5日办理了乌鲁木齐市北京北路138号嘉美轩小区1号楼4单元804室面积133.78平方米房屋入住手续，办理入住时按1.50元／月／平方向新疆**公司支付了2007年10月5日至2008年10月4日期间的物业费2408元。从2007年10月5日至2010年1月30日期间原告为被告提供物业服务，被告拖欠2008年10月5日至2010年1月30日的物业费3224.1元。现诉至法院，请求判令被告支物业费3224.1元（2008年10月5日—2010年1月30日，1.5元／月×133.78m2÷30天×482天）；利息786.5元（2408元×4.875‰×67个月，2010年1月-2015年8月）；并承担本案的诉讼费、邮寄送达费。

被告辩称

被告黄**、朱**辩称：第一、本案原告始终没有与业主协商物业服务等级及收费标准，更没有签订物业服务合同，服务质量达不到收费服务的标准。第二、由于原告没有签订物业服务合同，致使被告没有支付物业费的标准，没有缴纳物业费的责任在原告，故没有要求被告支付利息的依据。第三、原告主张支付物业费的期限为第二年的1月份，但我们根据诉状主张的期限可以确定原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。法院对于原告已经超过诉讼时效的请求不应予以支持。

本院查明

经审理查明：二被告购买了新疆广**有限公司（以下简称广**产公司）开发的嘉美轩小区1号楼4单元804室，建筑面积为133.78平方米的房产。2007年10月5日，被告黄**、朱**与新疆广**限公司签订的《首办入住缴费合同》，该合同约定物业管理费按建筑面积1.50元交费、全年计2408元以及采暖费、入网费、收视费等费用。被告交纳了2007年10月5日至2010年1月30日的物业管理费2408元以及其它费用。嘉美轩小区的物业服务先由原告提供，后由新疆广**限公司（以下简称广厦物业公司）提供，被告自2008年10月5日至2010年1月30日未交纳过物业管理费。

另查明：广**产公司分别与原告及广厦物业公司签订《前期物业服务合同》，与原告的合同履行期自2008年1月1日至2010年1月30日、与广厦物业公司的合同履行期自2010年2月1日至2013年12月30日。《前期物业服务合同》在本市房产管理局物业监管处备案，合同中约定的物业服务收费标准为高层1.50元／月／m2，并约定未按期交纳物业费的按日支付欠费总额万分之四的违约金。

上述事实有首办入住缴费合同、物业费收据、（2014）新民三初字第531号民事判决书、（2014）乌中民四终字第993号民事判决书、（2015）新民申字第88号民事裁定书以及庭审笔录存卷为证。

本院认为

本院认为，首先，最**法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。二被告作为嘉美轩小区的业主，原告为嘉美轩小区提供物业服务，双方之间存在物业服务合同关系；故本院对原告要求二被告支付物业管理费的诉讼请求，予以支持。

其次，被告在办理入住时签订的《首办入住缴费合同》中明确约定物业管理费按建筑面积1.5元／月／m2，全年2408元的标准支付，被告亦依照该约定标准支付了2008年10月5日之前的物业管理费。该合同约定的收费标准并未违反相关法律规定，二被告拒交物业管理费的理由不能成立，本院不予采信。

再次，被告认为原告物业公司服务质量不到位，质次价高为由拒绝缴纳物业费。对此最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务、业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持。”被告如认为原告物业公司服务质量质次价高，服务不到位，可以主张物业公司继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不足以构成拒付物业费的抗辩事由。

最后，对于原告主张被告的主张超过诉讼时效的抗辩意见，原告庭审中提供（2010）新乌证内字第016613号公证书、（2012）新民三初字第753号民事判决书、2012年10月21日、2013年10月15日、2014年11月20日温馨提示及缴费通知等证据，用于证实其一直在主张及催缴物业费，引起诉讼时效的中止及中断。对此本院认为，物业公司系面向全体小区业主提供物业服务，小区业主亦负有依照合同约定缴纳物业费的义务。原告提供的证据虽然无法证实其连续单独向本案二被告催缴物业费，但可以证实其对嘉美轩小区所有欠缴物业费的业主长期、连续主张欠缴物业费的行为。二被告以原告未曾向其单独主张欠缴物业费用，已超过诉讼时效为由拒绝缴纳物业费，等同于要求原告承担其长期拒绝缴纳物业费行为带来的不利后果，违背民法基本公平原则，故对其该项主张，本院不予采信。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告黄**、朱**给付原告乌**务有限公司物业服务费3224.1元（1.5元／月×133.78m2×482天÷30天，2008年10月5日-2010年1月30日）；

二、被告黄**、朱**给付原告乌**务有限公司利息786.5元（2408元×4.875‰×67个月，2010年1月-2015年9月）。

以上款项共计4010.6元，被告黄**、朱**应于本判决生效后十日内一次性给付原告。

逾期不付，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费50元（原告乌**务有限公司已预交），现减半收取，退还原告乌**务有限公司25元，余款25元由被告黄**、朱**负担，与案款一并给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月二日