黄**,朱**与乌鲁木**有限公司物业服务合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人黄**、朱**因物业服务合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2014）新民三初字第1181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月16日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月18日、2016年3月30日公开开庭审理了本案。上诉人黄**并作为上诉人朱**的委托代理人，被上诉人**务有限公司（以下简称新润发服务公司）的委托代理人王*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：黄**、朱**购买了新疆广**有限公司（以下简称广**产公司）开发的嘉美轩小区1号楼4单元804室，建筑面积为133.78平方米的房产。2007年10月5日，黄**、朱**与新疆广**限公司签订的《首办入住缴费合同》，该合同约定物业管理费按建筑面积1.50元交费、全年计2408元以及采暖费、入网费、收视费等费用。黄**、朱**交纳了2007年10月5日至2008年10月4日的物业管理费2408元以及其它费用。嘉美轩小区的物业服务先由新润发服务公司提供，后由新疆广**限公司（以下简称广厦物业公司）提供，黄**、朱**自2008年10月5日至2010年1月30日未交纳过物业管理费。

另查明：广**产公司分别与新润发服务公司及广厦物业公司签订《前期物业服务合同》，与新润发服务公司的合同履行期自2008年1月1日至2010年1月30日，与广厦物业公司的合同履行期自2010年2月1日至2013年12月30日。《前期物业服务合同》在本市房产管理局物业监管处备案，合同中约定物业服务收费标准为高层1.50元／月／m2，并约定未按期交纳物业费的按日支付欠费总额万分之四的违约金。

一审法院认为

原审法院认为：首先，最**法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。黄**、朱**作为嘉美轩小区的业主，新润发服务公司为嘉美轩小区提供物业服务，双方之间存在物业服务合同关系；故对新润发服务公司要求黄**、朱**支付物业管理费的诉讼请求，予以支持。

其次，黄**、朱**在办理入住时签订的《首办入住缴费合同》中明确约定物业管理费按建筑面积1.5元／月／m2，全年2408元的标准支付，黄**、朱**亦依照该约定标准支付了2008年10月5日之前的物业管理费。该合同约定的收费标准并未违反相关法律规定，黄**、朱**拒交物业管理费的理由不能成立，原审法院不予采信。

再次，黄**、朱**认为新润发服务公司物业服务质量不到位，质次价高为由拒绝缴纳物业费。对此最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务、业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持。”黄**、朱**如认为新润发服务公司物业公司服务质量质次价高，服务不到位，可以主张物业公司继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不足以构成拒付物业费的抗辩事由。

最后，对于新润发服务公司的诉讼请求，黄**、朱**认为超过诉讼时效的抗辩意见，新润发服务公司庭审中提供（2010）新乌证内字第016613号公证书、（2012）新民三初字第753号民事判决书、2012年10月21日、2013年10月15日、2014年11月20日温馨提示及缴费通知等证据，用于证实其一直在主张及催缴物业费，引起诉讼时效的中止及中断。对此原审法院认为，物业公司系面向全体小区业主提供物业服务，小区业主亦负有依照合同约定缴纳物业费的义务。新润发服务公司提供的证据虽然无法证实其连续单独向黄**、朱**催缴物业费，但可以证实其对嘉美轩小区所有欠缴物业费的业主长期、连续主张欠缴物业费的行为。黄**、朱**以新润发服务公司未曾向其单独主张欠缴物业费用，已超过诉讼时效为由拒绝缴纳物业费，等同于要求新润发服务公司承担其长期拒绝缴纳物业费行为带来的不利后果，违背民法基本公平原则，故对其该项主张，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、黄**、朱**给付乌鲁木**有限公司物业服务费3224.1元（1.5元／月×133.78m2×482天÷30天，2008年10月5日-2010年1月30日）；二、黄**、朱**给付乌鲁木**有限公司利息786.5元（2408元×4.875‰×67个月，2010年1月-2015年9月）。

上诉人诉称

宣判后，上诉人黄**、朱**不服一审判决向本院提起上诉称：一、一审法院判令我们向新润发服务公司给付物业服务费错误。我们与新润发服务公司未协议过物业服务等级及收费标准，更没有签订物业服务合同。原审法院认定广**产公司与新润发服务公司签订过《前期物业服务合同》并在房产管理局监管处备案无事实依据。该合同未向全体业主公示，合同内容在《商品房买卖合同》中也没有体现，合同内容对业主不具有约束力。原审法院将《首办入住缴费合同》作为本案物业收费标准错误。《首办入住缴费合同》不是本案双方签订，也不是物业服务合同，对我们双方不具有约束力，不能作为新润发服务公司主张物业费标准的依据。二、原审法院判令我们向新润发服务公司给付利息错误。新润发服务公司与嘉美轩小区业主未签订物业服务合同，未确定物业服务等级及收费标准，导致我们无法交纳物业费，未交纳物业费的责任在新润发服务公司，其无权向我们主张利息。三、本案新润发服务公司的诉讼请求已经超过诉讼时效，原审法院支持其请求错误。新润发服务公司在本案主张的是2008年10月6日至2010年1月30日的物业费，从应付款之日至新润发服务公司起诉之日已经超过两年的诉讼时效。新润发服务公司向法院提供的公证书、温馨提示及缴费通知等证据均不能证实其曾连续单独向我们催缴过物业费，不能证实本案存在诉讼时效中止、中断的情形。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回新润发服务公司对我们的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人新润发服务公司答辩称：不同意黄**与朱**的上诉请求、事实及理由，其前两项上诉理由已由生效法律文书作出认定。关于诉讼时效的问题，我公司在小区各单元门张贴提示，尽到了催交物业费的提示义务。根据法律规定，我公司的诉讼请求没有超过诉讼时效，原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。

认定上述事实有首办入住缴费合同、物业费收据、（2014）新民三初字第531号民事判决书、（2014）乌中民四终字第993号民事判决书、（2015）新民申字第88号民事裁定书以及法庭审理笔录为证。

本院认为

本院认为：一、物业服务合同主要分成两大类，前期物业服务合同和物业服务合同，前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。在业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业之前的物业服务都属于前期物业服务。物业服务合同是业主委员会或者业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。根据生效判决的认定，广**产公司将嘉美轩小区建成之后，与新润发服务公司签订《前期物业服务合同》，约定由新润发服务公司对嘉美轩小区提供物业服务，新润发服务公司在此期间也履行了基本的物业服务合同义务。原审法院依照《前期物业服务合同》约定的1.5元／月／m2标准计算物业费有事实及法律依据。上诉人拖欠物业费至今未交，应当承担逾期付款的利息。上诉人认为《前期物业服务合同》对其没有约束力的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。二、关于诉讼时效问题。新润发服务公司在一审中提供了公证书、温馨提示及缴费通知等证据，可以证实新润发服务公司多次催缴物业费的事实，构成诉讼时效的中断。上诉人关于本案已超过诉讼时效的主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人黄**、朱**负担（已交）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三十日