张**,杜**与新疆广**限公司物业服务合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人张**、杜**因物业服务合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民三初字第1189号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年2月16日立案后，依法组成合议庭于2016年3月18日公开开庭审理了本案。上诉人张**、杜**的委托代理人张*、被上诉人**有限公司（以下简称广厦物业公司）的委托代理人王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2007年11月14日，张**、杜**入住新疆广**有限公司（以下简称广**产公司）开发的嘉美轩小区1号楼3单元901室面积为126.52平方米的住宅，入住时与新疆广**限公司签订的《首办入住缴费合同》中约定物业管理费按建筑面积1.50元交费、全年计2277.4元以及采暖费、入网费、收视费等费用，张**、杜**办理入住手续时按照1.5元／月／㎡交纳了物业费其它费用。嘉美轩小区的物业服务先由乌鲁木**有限公司（以下简称新润发服务公司）提供，后由广**公司提供，张**、杜**自2010年1月31日后再未交纳过物业管理费。

另查明：广**产公司分别与新润发服务公司及广厦物业公司签订《前期物业服务合同》，与新润发服务公司的合同履行期自2008年1月1日至2010年1月30日、与广厦物业公司的合同履行期自2010年2月1日至2013年12月30日。《前期物业服务合同》在本市房产管理局物业监管处备案，合同中约定的物业服务收费标准为高层1.50元／月／m2，并约定未按期交纳物业费的按日支付欠费总额万分之四的违约金。

一审法院认为

原审法院认为：首先，最**法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。张**、杜**均为嘉美轩小区的业主，广厦物业公司为嘉美轩小区提供物业服务，双方之间存在物业服务合同关系，故对广厦物业公司要求张**、杜**支付物业管理费的诉讼请求，予以支持。

其次，张**、杜**在办理入住时签订的《首办入住缴费合同》中明确约定物业管理费按建筑面积1.5元／月／m2，全年2277.4的标准支付，张**、杜**亦依照该约定标准支付了2008年11月13日之前的物业管理费。该合同约定的收费标准并未违反相关法律规定，且未超过政府对于物业行业收费标准的规定，因此张**、杜**拒交物业管理费的理由不能成立，不予采信。

再次、张**、杜**认为广厦物业公司服务质量不到位，质次价高为由拒绝交纳物业费。对此最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务、业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持。”张**、杜**如认为广厦物业公司服务质量质次价高，服务不到位，可以主张物业公司继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不足以构成拒付物业费的抗辩事由。

最后，对于主张张**、杜**的主张超过诉讼时效的抗辩意见，广厦物业公司自2010年2月1日起连续向张**、杜**提供物业服务至今，张**、杜**欠付物业费系连续性债务，其诉讼时效应自最后一期物业费履行期限届满之日起算。故广厦物业公司的主张并未超过诉讼时效。遂判决：一、张**、杜**给付新疆广**限公司物业服务费4343.7元（1.5元／月／m2×125.18㎡×694天÷30天（2010年1月31日—2011年12月26日）；二、张**、杜**给付新疆广**限公司利息1687.55元。

上诉人诉称

上诉人张**、杜**不服一审判决上诉称：原审法院判决我方给付广厦物业公司物业费，没有事实及法律依据。双方没有签订物业服务合同，原审法院将《首办入住缴费合同》中的缴费标准作为付款标准亦无法律依据，小区管理不规范，服务质量差，根本达不到其主张的收费标准要求及服务等级。未交纳物业费的责任在物业公司，故不应承担物业费利息，另，广厦物业公司主张物业费的诉讼请求已经超出诉讼时效，原审法院判决错误，请求二审法院依法改判。

被上诉人广厦物业公司答辩称：上诉人的上诉请求和事实理由已在我公司追索上诉人其它年度的物业费案件中提出过，法院对上诉人的上诉理由均予以驳回，我公司认为应以生效法律文书认定为准。针对上诉人提出的诉讼时效问题，我公司提交的相关证据已足以证明我公司在小区公告栏内张贴过缴费通知，诉讼时效存在中断情形，原审法院认定事实清楚，请求二审法院依法予以维持。

本院查明

本院经二审审理查明的事实与原审法院查明事实相一致。

另查明：2015年10月28日，乌鲁木**管理局做出（乌）登记内变字（2015）第476029号《准予变更登记通知书》，同意新疆广**限公司更名为新疆广**限公司，并换发相应的营业执照。

以上查明事实有首办入住缴费合同、物业费收据、（2014）新民三初字第531号民事判决书、（2014）乌中民四终字第993号民事判决书、（2015）新民申字第88号民事裁定书、《准予变更登记通知书》、当事人陈述及一、二审法庭审理笔录为证。

本院认为

本院认为：建设单位选聘物业管理企业进行物业管理服务并依法签订的物业服务合同属前期物业服务合同。《物业管理条例》第21条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。最**法院《物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”在本案中，嘉美轩小区的开发**产公司与物业服务企业广**公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的相关规定，故应属合法有效，该合同对小区业主张**、杜**依法具有约束力。广**公司入驻嘉美轩小区后，为业主提供了相应的物业管理服务，作为该小区的业主，亦接受了广**公司提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，张**、杜**应当依照诚实信用的原则，履行支付物业服务费的义务。

对于双方所争议的物业管理费的收费标准问题，本院认为，因《前期物业服务合同》中约定的物业服务收费标准为高层1.5元／月／m2，而张**、杜**与物业公司签订的《首办入住缴费合同》中亦明确约定了物业管理费按建筑面积1.5元／月／m2收取，并且张**、杜**在办理入住手续时亦按1.5元／月／m2交纳了同期物业费用，故原审法院据此确定本案物业费的缴费标准并无不当。

对于张**、杜**所称涉案小区管理不规范，服务质量差，达不到相应服务标准，其不应承担物业费利息的问题，本院认为，从现有证据来看，广厦物业公司所主张的物业费收费期间的物业服务并没有因管理不规范被行政机关通报处罚的情形，且张**、杜**所提供的证据并不足以证明小区存在服务质量差，达不到相应服务标准的情形，而按时交纳物业服务费是小区业主应及时履行的义务，故张**、杜**以此拒绝承担物业费欠缴利息的请求不能成立，本院不予支持。

至于张**、杜**上诉所称广**公司的诉讼请求已过诉讼时效的理由，本院认为，根据民事诉讼法的规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效重新计算。由于广**公司在发现张**、杜**存在欠缴物业费的行为后，亦采取相应的催缴方式来维护自身权益。另外，物业费用是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护及物业服务人员工资等项目的开支，如果小区部分业主存在欠缴物业费的情形，客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量，且对其他按约缴费的业主不公平。况且张**、杜**作为业主，在接受和享有了广**公司提供的物业服务后，依照法律规定应当负有按合同约定及时履行交纳物业服务等费用的义务。综上，鉴于广**公司在本案中已采取了相应的追索行为，故本院认定其在持续主张自身权利，张**、杜**上诉认为本案已过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费50元（张**、杜**已预交），由上诉人张**、杜**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十八日