龙腾富与新疆**有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人龙腾富因房屋租赁合同纠纷一案，不服昌吉市人民法院（2015）昌*初一字第1500号的民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月4日受理后依法组成合议庭，于2016年1月14日公开开庭审理了本案。上诉人龙腾富的委托代理人许*，被上诉人新疆**有限公司的委托代理人许**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：原、被告于2012年1月7日签订《房屋出租合同》一份。合同约定，原告将位于昌吉市66区50栋房屋建筑面积9200平方米（地下一层、地上五层）及附属设施以租赁形式出租给被告使用；免租期五个月2012年1月1日至2012年6月1日；租赁期限8年，自2012年6月1日起至2020年5月31日止；租金支付方式：合同签订之日原告一次性付2012年1月1日至2012年12月1日租金1000000元，于2012年9月30日前付2012年12月1日至2013年5月31日租金1000000元，于2013年4月1日前付2013年6月1日至2014年5月31日租金2120000元，于2014年4月1日前付2014年6月1日至2015年5月31日租金2247200元，于2015年4月1日前付2015年6月1日至2016年5月31日租金2382032元……；如被告（承租方）逾期付款，每逾期一天按应付租金额的千分之五向原告（出租方）支付违约金，如逾期超过三十天则原告（出租方）有权终止合同，收回房屋。合同第十二条第（二）项约定：房屋租赁期间，乙方（龙腾富）有下列行为之一，甲方（麦**公司）有权解除合同，收回房屋。1、未经甲方同意，整体转租，私自交换、转让房屋。2、未经甲方同意擅自改造房屋结构和房屋用途。3、未按时交纳租金及各项费用，逾期超过30天的。……。同时双方签订合同附件一、安全责任书。2012年1月7日双方签字确认附件二、房屋、设施交接记录。内容为：双方于2012年1月1日签订的《房屋租赁合同》位于昌吉市66区50栋房屋及附属设施、地上停车场、设备进行交接，乙方确认该房屋符合合同约定使用条件，交接当日收到钥匙。2012年2月22日，双方签字确认麦**商城租赁合同附件，内容为移交22项财产：展柜25台，消防栓12个，暖气包28片，八部扶梯，一部货梯、低压配电柜3台，电熔补偿柜1台，消防控制器1台，消防泵15KW的2台，7.5KW的2台，配电箱12个，消防配电箱2个，中央空调配电箱10个，电器配电箱4个，小风机机组17台，大风机机组10台，电梯机房1间，货梯机组10.5KW的一台，货梯控制柜一台，货梯配电箱一台，消防水箱一台，中央空调水箱一台，变压器250KVA一台。2012年12月1日双方签字确定设施交接记录：被告向原告移交8部扶梯、一部货梯正常运转，但手续不齐。双方在履行合同过程中，被告曾于2012年4月23日，2013年5月10日经过公证，向原告发函，要求解决楼房消防手续及电梯手续等问题。2013年8月7日双方的争议经昌吉市政府有关部门进行调解，并出具付会议纪要。在租赁合同履行过程中，原告方曾经几次对被告租赁楼房断电，影响到被告经营活动。因双方在履行合同中存在争议较大，被告未按约定付清2014年至2015年租金。截止起诉前，被告未按合同约定支付2015年至2016年度租金。2015年5月8日，原告经公证向被告送达到通知函一份，内容为：按合同约定应于2015年4月1日前交清2015年6月1日至2016年5月31日期间租金2382032元，逾期超过30日，甲方有权终止合同。通知被告自接函后30日交完所有房屋租赁费，过期后双方合同自动解除。被告收到该通知后，未按时交纳租金。2015年6月8日原告经过公证再次到被告的办公场所送达到通知一份，并将该通知张贴于被告的办公室门上。被告张贴通知时，向原告电话告知向其送达到书面通知的事。通知内容为：因未按期交纳租金，解除双方签订的房屋租赁合同。

一审法院认为

原审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。被告未按约定向原告支付房屋租金，其行为构成违约，应承担违约责任。原告要求被告支付2015年6月1日至2015年6月8日期间租赁房屋租金52208.92元，被告没有异议，原审予以支持。原告主张，因被告未按约支付租金超过30日，原告依合同约定解除双方之间的租赁合同。本院认为，原告于2015年5月8日通知被告交纳租金，逾期合同解除。被告接到通知后未交纳租金，原告又于2015年6月8日再次通知被告合同解除，被告在收到通知后在异议期内未对解除合同通知的效力提出异议，故双方的合同自原告的通知到达后解除。双方的租赁合同自2015年6月8日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。原告要求被告返还租赁物及设施，符合法律规定，原审予以支持。被告抗辩称，其未收到2015年6月8日解除合同通知。2015年6月8日原告向被告送达到通知过程进行了公证，且送达到的地址是被告的办公场所，同时原告在向被告送达到通知时，亦电话告知了被告向其送达到通知的事情。故被告的抗辩理由不能成立。其次被告抗辩称，原告在履行合同过程中，存在消防手续不全，电梯登记手续不全，数次无正当理由断电，且出租房屋面积与合同约定面积不相符等情况，属于原告违反先合同义务。双方在订立合同中在租赁合同第一条中约定租赁标的范围为66区50栋房屋及附属设施，乙方在签订合同前对房屋及设施作了全面了解，对房屋的租赁面积及设施设备现状无异议，愿意租赁房屋。故双方在订立合同时对租赁的标的物房屋及设施现状是明知。在合同订立后，原告亦将合同约定的房屋及附属设施移交给被告，租赁标的物在移交后始终在被告经营管理使用之中。双方在履行合同中，存在争议，但双方对争议始终未能协商处理。但被告所抗辩的并非合同主要义务。故被告认为原告违反先合同义务的，其有权拒绝支付租金的抗辩理由不能成立。遂判决，一、原告于2015年6月8日向被告发出的解除合同通知有效；原、被告于2012年1月7日签订的《房屋租赁合同》于2015年6月8日解除；二、被告于本判决生效后十五日内支付原告2015年6月1日至2015年6月8日期间房屋租金52208.92元；三、被告于本判决生效后十五日内向原告返还昌吉市66区50栋商业楼房及附属设施，地上停车场，展柜25台，消防栓12个，暖气包28片，八部扶梯，一部货梯、低压配电柜3台，电熔补偿柜1台，消防控制器1台，消防泵15KW的2台，7.5KW的2台，配电箱12个，消防配电箱2个，中央空调配电箱10个，电器配电箱4个，小风机机组17台，大风机机组10台，电梯机房1间，货梯机组10.5KW的一台，货梯控制柜一台，货梯配电箱一台，消防水箱一台，中央空调水箱一台，变压器250KVA一台。

上诉人诉称

宣判后，上诉人龙腾富不服上述判决，上诉于本院，诉称：上诉人在使用出租交付的标的物过程中发现存在供电、供暖、消防等诸多方面的严重问题，尤其是电梯等关键设施没有手续，不能启用，上诉人从合同一开始履行就以书面或口头形式向被上诉人提出要求解决上述问题，而被上诉人始终不予解决。依照我国《合同法》第六十七条规定，应当先履行的当事人不履行合同或者不适当履行合同，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。同时规定应当先履行合同的当事人不能履行后履行抗辩权。因被上诉人不适当履行合同，丧失了后履行抗辩权。故一审认定被上诉人享有约定解除权是错误的。此外，一审在判项中超出了被上诉人的诉讼请求，确认解除合同通知的效力，违反了不告不理的原则。综上，请求依法撤销2015昌民一初字第1500号民事判决书的第一项，改判为双方的合同继续履行。

被上诉人辩称

被上诉人新疆**有限公司答辩称：上诉人的上诉请求超过了法律规定的异议期限，被上诉人依据合同约定行使约定解除权，在解除权条件成就的情况下通过发送通知的形式解除了合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，上诉人享有在合理期限内提出异议的权利，但上诉人并未提出任何异议。因此，合同已经解除了。故一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判

二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。

本院查明

本院二审查明的事实与一审一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。

本院认为

本院认为：一、关于龙**称新疆**有限公司交付的标的物存在严重问题，其是否有权行使先履行抗辩权的问题。先履行抗辩权的行使应当符合法律规定的条件。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。故先履行抗辩权属于延期的抗辩权，如果先履行一方履行了合同义务，则先履行抗辩权即归于消灭，后履行一方应恢复履行。而从本案情况看，虽然新疆**有限公司在交付的租赁物中存在电梯未提供相关手续的问题，但在《关于麦**与龙**合作事宜协调解决会议纪要》中，新疆**有限公司减免龙**四个月房屋租金，且龙**接受该涉案房屋并进行了经营，按时支付了2012至2013年的租金。同时，新疆**有限公司在2013年提供电梯的注册登记手续后，龙**仍然继续使用涉案房屋，并违反合同约定，在合同约定的时间内拒付2015年6月1日至2016年5月31的租金2382032元。因此，龙**行使先履行抗辩权并不符合法律规定的相应条件，其拒付租金理由不能成立。

二、新疆**有限公司解除合同是否符合法律规定，即涉案房屋出租合同是否已解除的问题。本院认为，在房屋租赁关系中，出租人的主要义务为交付房屋，承租人的主要义务为支付房租。双方在合同中约定上诉人应在2015年4月1日前支付2015年6月1日—2016年5月31日期间租金2382032元，如上诉人（承租方）逾期付款，每逾期一天按应付租金额的千分之五向被上诉人（出租方）支付违约金，如逾期超过三十天则被上诉人（出租方）有权终止合同，收回房屋。鉴于上诉人逾期超过三十天未支付2015年6月1日—2016年5月31日的租金，新疆**有限公司有权解除双方之间的房屋租赁合同。根据最**法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。新疆**有限公司向龙**发出合同解除通知后，上诉人龙**未在法定期限内提出异议，其在本案中关于新疆**有限公司解除合同不成立的主张不能成立。故本院确认，新疆**有限公司与龙**之间房屋租赁合同已于2015年6月8日解除。

三、关于一审在判项中确认解除合同通知的效力，是否超出了被上诉人的诉讼请求，违反了不告不理原则的问题。本院认为：被上诉人在一审中要求上诉人返还商业楼的请求是建立在双方签订的房屋租赁合同已经确认解除的基础上才能实现其主张。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故确认解除合同通知的效力是确认解除双方签订的房屋租赁合同的依据。故，一审法院作出确认解除合同通知的效力是围绕被上诉人一审的诉讼请求做出的，并未违背不告不理原则，故上诉人的此项上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由上诉人龙腾富负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月十八日