新乡市**有限公司与李**、董*新房屋租赁合同纠纷再审民事判决书

审理经过

申请再审人新乡市**有限公司（简称新星公司）因与被申请人李**、董*新房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省**民法院（2014）新中民五终字第311号民事判决，向本院申请再审。本院受理后作出（2015）豫法立二民申字第01777号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭于2016年3月3日公开开庭审理了本案。申请再审人新星公司委托代理人刘**，被申请人李**、董*新的委托代理人吕**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

一审原告新星公司于2013年5月17日向河南省新乡市红旗区人民法院诉称，2010年4月16日，其将石榴园小区房屋出租给李**、董**，但自2011年5月31日开始，李、董两人拒交房租至今。故请求判令：1、解除双方签订的租赁合同，要求对方腾退房屋；2、李**、董**连带支付自2011年6月1日至今的租金515592元及违约金4501.2元。

一审被告辩称

李**辩称，欠付租金属实，同意解除合同，但新星公司出租的房屋不符合要求，所租房屋因电路改造给其造成损失，另出租的房屋还存在抵押的事实，也由此其减少了经营项目产生了损失。

董*新辩称，其不是合同的承租方，也不是租赁房屋的实际使用人，不应承担租赁费。

一审法院查明

河南省新乡市红旗区人民法院一审查明：2010年4月16日，新星公司与李**签订《房屋租赁合同》一份，约定新星公司将石榴园小区2号楼房屋租赁给李**用于营业使用，租赁期间为36个月，自2010年6月1日起至2013年5月31日止，租金为第一年每季度55800元，第二年每季度61380元，第三年每季度67518元，同时李**缴纳相当于一个月的押金18600元，并约定自本合同签订日后至2010年5月31日为房屋装修期，免收租金；在租赁期间，新星公司应保证出租房屋正常使用，对房屋主体水电主管线等问题，应及时组织维修并承担维修费用；在违约责任中约定，一方有违约行为的，处罚月租金20%支付给对方…；合同还约定了其他具体事项及内容。合同签订后，新星公司将房屋交付李**使用，李**前期也按期向新星公司缴纳了租金，但自2011年5月31日起，李**未向新星公司缴纳租金，至起诉之日止，新星公司称李**尚欠房租515592元及违约金4501.2元（按照月租金20%计算）。对该数额，李**未提异议，但认为不交房租是对新星公司违约的抗辩。经查，李**租赁该房屋用于经营新乡市红旗区金门阁足浴城（下称足浴城），该足浴城显示的负责人为董**。2012年3月26日，新星公司委托代理人刘**向李**去函要求李**缴纳欠付的租金。2012年6月14日，新星公司因李**拖欠租金向李**、足浴城及其负责人董**寄送解除租赁合同通知书。另查明，2010年5月8日，李**、董**签订声明书一份，声明中称：李**使用董**的下岗就业优惠证等手续三年，在使用期间为董**缴纳养老三金等，足浴城为李**独资投建，经营、财务等均与董**无关。还查明，2010年8月份左右，李**所租赁的涉案房屋所在的小区曾经因故停电约两周时间。

一审法院认为

河南省新乡市红旗区人民法院一审认为：李**与新**司所签订的租赁合同是双方真实意思表示，内容符合法律规定，为有效合同，双方均应按照合同内容履行其义务。新**司按约定将房屋交付李**使用，李**应当按期向新**司缴纳房屋租金。新**司称李**尚欠房租515592元及违约金4501.2元（按照月租金20%计算），对该数额，李**未提异议，应予以确认。对于李**所辩2010年8月份，其所租赁房屋曾经因电路问题停电约两周，对该事实，双方均未提出异议，酌情免除李**该期间房屋租金计55800×14天／90天=8680元。另外新**司还应当退还李**所缴纳的保证金18600元，故对于新**司要求李**支付房屋租金及违约金的诉讼请求，应予支持，具体数额应当为：515592＋4501.2-8680-18600=492813.2元。因新**司与李**所签订的租赁合同至2013年5月31日已经自行终止，故已无解除必要。李**未按期缴纳反诉费，故对于李**的反诉请求，不予审理，李**可另行起诉。新**司要求董**承担支付租金的理由没有事实及法律依据，不予支持。综上，河南省新乡市红旗区人民法院于2014年1月10日作出（2013）红民二初字第153号民事判决：一、李**于判决生效后十日向新**司支付租金及违约金共计492813.2元；二、驳回新**司的其他诉讼请求。案件受理费9000元，由李**负担。保全费3520元，由新**司负担。

二审上诉人诉称

新星公司上诉称：1、李**与新星公司签订案涉房屋租赁合同后，实际系李**、董*新合伙用于经营足浴生意，字号名称为“金门阁足浴城”，工商登记的负责人为董*新，系该足浴城的实际经营者；2、原审法院认定新星公司对董*新提交的声明无异议是错误的，另该声明书系李**单方为董*新出具的具有免责效力的证明书，对新星公司不具有约束力；3、2010年8月份，案涉租赁标的物所在的小区停电的原因系电力部门电路改造所致，非新星公司原因所造成，原审免除停电期间房屋租金是错误的，另停电的时间为13天；4、原审判决未写明不按期履行应当加倍支付迟延履行期间的利息，应予纠正；5、案涉合同履行期限届满后，李**、董*新仍在使用案涉房屋，要求其支付租金至2013年8月31日，之后的权益予以放弃。综上，原审认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院予以纠正。

二审被上诉人辩称

李**辩称：1、其之所以拒绝缴纳租金，系因新星公司违约在先。新星公司未告知案涉房屋已办理抵押登记，另由于该小区电线线路设计不合理，新星公司对电路进行改造，导致李**无法进行经营；2、一审法院审理中免除李**房屋租金是基于客观事实作出的裁量行为，适用法律并无不当；3、对于新星公司要求李**承担2013年6月1日至2013年8月31日期间的房屋租金的请求不予认可。综上，请求维持原审判决。

董*新辩称：1、其虽系金门阁足浴城工商登记的业主，但不是实际经营人，更未与李**共同合伙经营，金门阁足浴城系由李**独资经营，经营、财务等均与其无关，其不享有任何权利与义务；2、案涉房屋租赁合同的双方系新星公司与李**，与答辩人无关，新星公司二审诉讼中提供的其与新星公司签订的房屋租赁协议是虚假的。

二审法院查明

新乡**民法院二审另查明：新星公司在其原审诉状中明确要求其请求的租金“继续计算至实际交付房屋之日”。在案涉租赁合同期限届满后，李**未及时返还房屋，新星公司要求李**支付占有使用费至2013年8月31日，并于二审诉讼中表示对超出其诉讼请求数额即租金515592元及违约金4501.12元的部分予以放弃。另案涉租赁房屋所在小区于2010年8月份停电的期间为13天。其他事实与一审相同。

河南省**民法院二审认为：新星公司主张董*新与李**系合伙关系，从本案审理查明的情况来看，董*新虽系金门阁足浴城个体工商户登记的负责人，新星公司诉讼中亦提供董*新与新星公司签订的房屋租赁协议，但新星公司所提供的该房屋租赁协议系复印件，且据新星公司所述，该房屋租赁协议系其从工商登记部门复印而来，而据该协议约定，协议应为一式两份，新星公司未提供其应保存的合同原件。从该合同的形成时间及内容来看，该房屋租赁协议与李**和新星公司签订租赁合同的时间均为2010年4月16日，而该合同与李**和新星公司所签订合同的租赁标的、装修期限、租金标准、违约责任负担等均不一致，新星公司对同一时间与不同的两个人签订两份内容迥异的合同，未作出合理解释，且亦未提供相应证据予以佐证。另从李**、董*新对案涉情况陈述来看，可以相互印证，亦对李**、董*新分别与新星公司签订相关协议作出解释。故新星公司对该项主张提供证据不足，不予采纳。

依据李**与新**司签订的案涉合同约定，房屋租赁期间到2013年5月31日届满，李**承租案涉房屋期间所欠缴的租赁费，应予缴纳。李**主张在租赁期限届满后已将案涉房屋交还新**司，未提供充分证据予以支持，且从李**2013年8月27日庭审陈述来看，其主张双方在租赁期限届满后系不定期租赁合同并要求六个月的挪房期限，与其该项主张亦相矛盾，故对李**该项主张，不予采纳。案涉房屋租赁合同期限届满后，李**占有使用案涉房屋没有依据，新**司诉请李**按照原合同标准支付占有使用费至2013年8月31日，予以支持。依据案涉合同约定，2012年6月1日-2013年5月31日租金标准为每季度67518元，故2013年5月31日至2013年8月31日的占有使用费应为67518元。双方对案涉房屋所在小区于2010年8月份曾长时间停电的事实无异议，新**司亦称停电原因系因案涉小区变压器容量小、变换变压器所造成，故原审法院酌情免除停电期间的房屋租金并无不当。另双方均认可停电时间为13天，原审法院按照14天免除租金没有依据，应予纠正，应免除租金为：55800×13天÷90天=8060元。另新**司应退还李**所缴纳的保证金18600元。综上所述，李**应付新**司房屋租金、违约金、占用费为：515592元＋4501.2元＋67518元-8060元-18600元=560951.2元。新**司提起上诉，要求支付租金515592元及违约金4501.2元，对超出其诉讼请求部分予以放弃，系新**司对诉讼权利的处分，并无不当。李**应付款项应为520093.2元。关于新**司主张的原审判决未写明不按期履行应当加倍支付迟延履行期间的利息的理由，应予采纳。综上，河南省**民法院于2014年11月24日作出（2014）新中民五终字第311号民事判决：一、维持河南省新乡市红旗区人民法院（2013）红民二初字第153号民事判决第二项及诉讼费用负担部分；二、变更上述判决第一项为：李**于本判决生效后十日内支付新乡市**有限公司款项520093.2元。如李**未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费482元，由李**负担。

再审申请人称/抗诉机关称

新星公司不服二审判决，向本院申请再审称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，李**与董**应对租金承担连带责任。李**与董**系合伙关系，新星公司与董**签订租赁合同后，因为增加了租赁房屋的面积，又与李**签订了合同，董**是足浴城工商登记负责人，李**为实际经营者，租赁房屋确为李**、董**合伙经营足浴城所用，由两人共同经营。董**提交的声明书属于其和李**之间的内部协议，新星公司不予认可。按照法律规定，李**和董**为必要共同诉讼当事人，在对外债务上，登记业主和实际经营者应当承担连带责任。原审判决李**一人对本案债务承担责任错误，请求再审依法改判。

再审被申请人辩称

董*新辩称，其为下岗工人，李**使用其下岗就业优惠证，为其缴纳养老金仅仅600元，其不参与足浴城的管理经营，新星公司提交的与其签订的租赁合同是伪造的，合同上不是其本人的签名，其不应承担本案债务。

李**辩称，欠租金是事实，其与董*新是朋友，双方没有合伙关系，其使用董*新的下岗优惠证，可以优惠税收。目前没有能力还款。

本院查明

本院再审查明事实与原审一致。

本院认为

本院再审认为，新星公司与李**签订租赁合同后履行了出租房屋的义务，李**承租房屋后用作经营足浴城，其对拖欠租金的事实予以认可，故其应承担向新星公司支付租金的违约责任，原审对此认定正确，本院予以确认。在工商登记档案中虽显示足浴城的营业执照上个体工商户为董**，但根据本案查明的事实，李**是足浴城的实际经营者，其仅仅是使用了董**的下岗就业证从事经营活动，董**并未参与实际经营。新星公司称李**与董**系合伙关系，但其提交的其与董**签订的租赁合同系复印件，且提供不出自己持有的原件，故该租赁合同复印件不能作为证据使用。同时，该公司也未举证证明董**参与足浴城经营、缴纳租金等相关事实，其催收租金的对象也是李**，故新星公司主张李**与董**系合伙关系证据不充分，其理由不能成立。根据《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十九条第二款之规定，营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。本案中，新星公司虽然可以依据上述司法解释将李**和董**列为共同被告，但要求董**与李**对本案债务承担连带责任该公司需进一步举证证明二人系合伙关系或其它应承担连带责任的证据，新星公司未能举证证明李**和董**二人应承担连带责任的证据，其再审请求本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：

再审裁判结果

维持新乡**民法院（2014）新中民五终字第311号民事判决。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十八日