海XX诉王XX房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告海XX诉被告王XX房屋买卖合同纠纷一案，原告于2010年11月23日向本院提起诉讼，本院于2010年11月30日向被告送达起诉书、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，依法组成合议庭，于2011年1月14日公开开庭进行审理。原告海XX之委托代理人何**、潘XX、被告王XX及委托代理人高**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告海XX诉称：2010年10月10日，原、被告双方签订《房屋买卖补充合同》，约定原告将位于洛阳市洛龙区英才路建业森林半岛27栋1-1101号的房屋卖给被告，待被告办理完毕房产证之日，被告将余款76000元支付给原告。经到房屋管理部门查询，被告的房产证已于2010年11月5日办出，此后原告多次找被告协商，被告拒不履行合同义务。诉讼请求：判令被告支付拖欠的购房款76000元、由被告承担诉讼费等。

被告辩称

被告王XX辩称：1、原、被告双方存在房屋买卖合同关系，双方签订合同约定的价款为500000元，答辩人支付了800000元，原告起诉答辩人支付拖欠的房款76000元与事实不符合，答辩人将依法保留向原告起诉要求返还多付房款的权利；2、双方签订的房屋买卖合同没有履行完毕，答辩人无法占有使用购买的房屋，其原因主要是因为原告拖欠物业管理费、暖气费等，造成房屋水、电、煤气、暖气不能正常供应，至今尚未正常开通煤气、暖气；3、原告卖给答辩人的房屋存在严重的质量问题，原告在出售时隐瞒了该事实，原告起诉物业管理公司的相关纠纷，尚在其他法院进行诉讼解决；4、双方在办理房屋权属过户时，依法应各自承担相应的税款等费用，原告作为出卖人，没有缴纳相关税费，而是由答辩人垫付了26500元，原告应予偿还。综上，请求驳回原告的诉讼请求，并保留另行起诉的权利。

根据原、被告双方的诉、辩意见，归纳争议焦点为：1、原告所诉被告拖欠购房款76000元的事实能否成立？2、原告拖欠物业费、暖气费的事实是否存在？房屋存在质量问题是否存在？是否影响了被告的正常入住、使用？

为证明其诉讼主张，原告所举证据如下：

1、《房屋买卖补充合同》一份，据以证明：原、被告就房款余额支付、房屋钥匙和土地证交付、物业费承担等达成了合意。

2、欠条一份，据以证明：被告尚欠原告76000元房款未付。

3、万**司证明和小广告各一份，据以证明：原告已于2010年10月15日从本案涉及房屋中搬出。

4、查档证明一份，据以证明：本案涉及的房屋已于2010年10月20日变更至被告名下。

5、问题反映一份，据以证明：此前的物业费未予清结责任不在原告。

6、情况说明一份，据以证明：原告书面督促小区物业及时向新业主供暖、供气、供电等，不要为原、被告双方的合同履行设置障碍。

7、律师函一份，据以证明：督促物业公司履行相关义务。

8、洛阳市洛龙区人民法院传票一份，据以证明：就物业费负担、房屋质量等问题，原告已通过诉讼程序解决。

9、证明一份，据以证明：被告在购买时已看过房，满意，愿意购买。

被告对上述证据异议意见为：1、《房屋买卖补充合同》与房管局备案合同内容有不一致的地方，应当以房管局备案的合同为准；2、对原告已经搬出出售的房屋没有异议，原告及其代理律师向物业公司的信件、起诉证据，充分证明：原告自己认可房屋存在质量问题，而原告在出售时隐瞒了此事实，由于原告拖欠物业费及与物业公司的纠纷，造成被告无法实际入住；现在该房屋无法供水、供电、供暖、供煤气，无法入住，应当由原告承担责任；3、证据9与本案没有关系，不能作为证据使用。

被告向法庭所举证据为：

1、2010年10月10日，原、被告在房产管理局备案的《房地产买卖契约》一份，据以证明：房屋成交价格为500000元。

2、2010年10月10日的取款凭条一份，据以证明：被告已将800000元打入原告的帐户。

3、缴费票据10张，据以证明：被告垫付了应当由原告支付的部分税款及其他费用，原告应当退还。

4、房产证一份，据以证明：房屋实际面积是153.11平方米，被告取得了房屋所有权，但是无法入住。

原告对上述证据异议意见为：1、上述证据恰恰证明，被告已经认可房屋面积为153.11平方米；2、8张税、费票据显示是原告缴的，证明原告已履行了缴纳相关税费的义务；3、被告本人通过中介到原告家里表示要买房，亲自到案涉房屋进行察看，表示满意，双方约定的价款是878000元，尚欠76000元；补充协议对买卖前后的物业费承担约定很明确，同时，原告与物业公司之间的问题不能成为被告不能入住或物业公司不能供暖的障碍。

上述原告所举证据9，被告不予认可，且不符合证据有效的要件，不予认定，其他证据均作为本案定案的依据。

根据上述有效证据，对案件事实确认如下：

2010年10月10日，原、被告双方到洛阳市房地产管理部门签订《房地产买卖契约》一份，约定：原告海XX将位于洛阳市洛龙区英才路建业森林半岛27栋1单元1101号的房屋出售给被告王XX，房屋建筑面积153.11平方，成交价为500000元，被告已于2010年10月10日前一次性付清，双方同意于2010年10月10日将上述房屋正式交付给被告，该建筑物范围内土地使用权一并转移给被告；原告保证上述房产权属清楚，若发生与原告有关的纠纷或债权债务，概由原告负责清理并承担民事责任，由此造成被告的经济损失，原告负责赔偿；上述房屋办理过户所需要缴纳的税费，由双方按规定各自承担等。

当日，双方签订《房屋买卖补充合同》一份，约定：待被告办理完房产证之日，将房款余款76000元支付给原告，原告收款后将剩余一把钥匙及土地证交给被告，10月10日前物业费由甲方（原告）负责，10日之后由乙方（被告）负责、空调两个归被告所有等，同时约定：其他未尽事宜由双方协商解决等。

当日，被告王XX向被告海XX支付800000元（加上已付定金2000元，共支付802000元），并向原告海XX出具欠条一份，内容为：“今借现金76000元”等。

被告王XX提交的河南省行政事业性收费基金专用发票、河南省地方税务局统一发票、完税证明等证据证明：2010年10月10日至2010年10月19日期间，有关行政管理部门收取了该房屋交易应当支付的交易手续费、房屋契税、财产转让所得、教育附加税、营业税等税、费，被告王XX于2010年10月20日办理了该房屋的房屋所有权证。

原告向法庭提交的证据可以证明：2009年11月1日，原告海XX的房屋共有人王*曾经就室内墙面多处裂缝、卫生间防水、主卧室窗户渗水、小卫生间便池低下约15公分造成脏水上流等问题向建业森林半岛物业管理服务部门反映要求维修；2010年12月6日，原告海XX向物业管理服务公司出具情况说明一份，说明了房屋买卖、交付等事实，要求10月份之前的物业费事宜，由自己通过诉讼与物业管理服务公司解决，希望物业管理服务公司及时履行供暖、供水、供电等相关义务，避免给王XX的生活带来不便等。2010年12月8日，原告海XX委托的代理律师向河南建业**洛阳分公司及该公司负责人发出律师函，说明了原、被告双方房屋买卖的事实，并称：“目前贵单位以海XX未清结物业费、物业服务协议未变更为由拒绝为27栋1-1101号供应暖气，王XX以物业公司不供暖影响生活为由拒绝向海XX支付购房余款，有鉴于此，本律师事务所函告：2010年10月以前的物业费清结问题，海XX已经起诉至法院通过诉讼解决，依法不应当成为向王XX供暖的障碍，希望及时变更物业服务协议并向27栋1-1101号供暖等。原告海XX因房屋维修、物业费等纠纷，于2010年9月29日起草了向洛阳市洛龙区人民法院起诉的民事诉状，该院已受理海XX的起诉等。

本院认为

本院认为：原、被告双方在房地产管理部门备案的《房屋买卖契约》及双方签订的《房屋买卖补充合同》，双方当事人均未主张予以解除或终止履行，且双方当事人已经履行了主要合同义务，房屋产权过户手续已经办理，故此，本院确认该《房屋买卖契约》及《房屋买卖补充合同》的法律效力。双方对约定的房屋价款数额存在争议，原告要求被告王XX按欠条确认的数额履行支付义务，被告认为价款为500000元，对此本院认为，原告出具的欠条与《房屋买卖补充合同》相互印证，均有被告王XX亲笔签名，应当体现了其真实意思表示，本院也应确认该欠条的法律效力。该房屋交付后，建业森林半岛物业管理服务公司因与原告海XX的物业服务等纠纷，没有及时向该房屋供应煤气、暖气，致被告王XX因房屋暖气、煤气供应等原因未实际入住、使用该房屋，被告王XX同时提出了税、费承担的辩解，并以此为抗辩理由没有向原告支付欠条承诺的欠款。原、被告双方在合同义务全部履行完毕前，发生的房屋价款、质量及物业管理、税费承担等纠纷，可以通过协商、和解方式一并解决，但在双方不能通过和解、协商途径对全部纠纷形成解决意见的情况下，本院依法对本案争议范围的法律关系及权利、义务予以确定，对原告主张的购房款诉求，依法予以支持；被告答辩涉及的房屋质量、原告与物业公司的纠纷影响煤气、暖气供应、房屋无法正常使用及税、费承担等问题，本案不予处理，双方如存在其他争议，可另行主张。故此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：

裁判结果

被告王XX向原告海XX支付购房款76000元，于判决生效后10日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1700元，由被告王XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二O一一年四月六日