上诉人洛阳润**限公司因与被上诉人岳*、李**，原审被告洛阳**限公司商品房买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人洛阳润**限公司（以下简称润**司）因与被上诉人张**、原审被告洛阳**限公司（以下简称嘉**司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2010）涧民三初字第386号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人润**司的委托代理人唐**，被上诉人张**的委托代理人高振洋，原审被告嘉**司的委托代理人王*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2002年1月18日，嘉**司即原洛阳港**有限公司（甲方，以下简称港**司）与润**司（乙方）签订了联合开发合同书一份，合同主要内容：“第一条、联合开发地块位置、范围、面积，该地块位于珠江南路两侧，北至九都路口以南七里河村民宅，南至珠江南路规划19#楼，占地约70亩（具体位置及面积以征地座标图为准）。第二条，第1项、合作方式及分成办法，甲方以土地投资入股，每亩地按80万元计入，包干分利或分商品房（约5600万元，以实际建筑物规划用地为准），不受乙方利润增长影响。乙方以该联合开发项目所需的一切建设资金做为投资入股。在保证甲方利益的前提下，自负盈亏，自主经营。（并负责开工建设及销售中各种费税）”。合同签订后，润**司对该地块进行了开发。2005年5月27日，港**司与张**签订了商品房买卖合同一份。合同第三条约定：买受人购买洛阳市涧西区珠江路06栋2-1001号商品房，该商品房建筑面积为103.34平方米。合同第四条约定：出卖人与买受人按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1697.40元，总金额175409元。合同第六条约定，付款方式为银行按揭还款。合同第八条约定，出卖人应当在2006年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2006年1月12日，原告张**向被告港**司交购房款175409元，于2006年1月23日向港**司交购房款100000元。

原审法院另查明，2007年3月22日，润**司向珠江丽景1、6号楼业主出具告知一份，主要内容为：6#楼最终交付日期为2007年9月5日，自上述约定日期至实际交付日期期间按日万分之一的违约金比例向业主计赔。2007年7月5日，润**司又向珠江丽景1、6号楼业主出具的告知一份，主要内容为：6#楼2008年3月31日前正式交付。

一审法院认为

原审法院认为，张**与港**司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方应当依约定，诚实信用的履行合同。张**按约定时间支付了购房款，港**司也应按约定交付房屋并办理房产证。庭审中，港**司辩称珠江丽景是其与润**司联合开发，港**司提供土地使用权。润**司对该项目进行开发，并分别于2007年3月22日、2007年7月5日向业主发布告知，应认定润**司对张**的诉求承担连带责任。关于诉讼时效，2007年7月5日润**司向珠江丽景1、6号楼业主出具的告知中，将交房日期变更为2008年3月31日，张**未提出异议，并作为证据向法院提交，视为张**对交房日期变更的认可，自2008年4月1日张**知道自己的权利受到损害至2010年4月28日张**起诉，已超过两年诉讼时效，故对张**要求交房违约金的诉讼请求，不予支持。关于办证违约金，未超过诉讼时效，按合同约定的已付房价款175409元的1%支付违约金为1754.09元，予以支持。关于交付房屋不符合合同约定的损失，因张**在接收时未提出异议，又未向法院提供足够的证据证明其主张，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法通则》第五十二条，第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第七十七条，第一百零七条，第一百一十四条的规定，判决：一、洛阳市涧西区珠江丽景6栋2单元1001号房屋归张**所有。二、洛阳港**限公司于判决生效后10日内为张**办理房产证。三、洛阳港**有限公司于判决生效后10日内支付张**办证违约金1754.09元，逾期按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定执行，即加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、洛阳润**限公司承担连带责任。五、驳回张**其他诉讼请求。案件受理费646元，保全费358元，由洛阳港**有限公司承担，洛阳润**限公司承担连带责任。

上诉人诉称

润**司上诉称：一、一审关于违约办证的事实认定不清，适用法律错误。2004年12月24日，被上诉人与港**司（上诉人已承诺港**司承担办证义务）签订了一份商品房买卖合同，合同约定：2006年3月30日前，出卖人向购房人交房。同时约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。依照该约定，上诉人在2006年8月31日之前就应该向被上诉人张**履行办证义务，从2006年10月1日起上诉人对被上诉人已经构成违约，往后推算两年，至2008年10月1日，被上诉人的该项普通债权的诉求已超过两年的诉讼时效，不应得到支持。二、一审法院关于被上诉人该项权利受到侵害的时间理解错误，相应的诉讼时效的计算起点也是错误的。根据民法通则的相关规定，在双方合同约定的期限内没有为被上诉人办证，其该项权利已实际受到了侵害，而不是若干年后的逾期交房时其办证权才受到侵害。综上，润**司认为，是否违约、何时违约是以合同约定为依据，而不是以违约后的逾期履行行为为依据，因此被上诉人在约定的履行日届满时就享有主张违约的权利，而不该躺在权利上睡眠了4年之久才想起来主张。请求依法撤销原判第三项的判决内容，改判驳回被上诉人的办证违约金的诉讼请求。

被上诉人辩称

张**答辩称:润**司的上诉理由与事实不符。我方是与港**司签订的商品房买卖合同，法院也是判决港**司承担责任，润**司只是承诺替港**司办理相关事宜，润**司上诉于法无据。商品房买卖合同约定的是房屋实际交付之日，房屋出卖人应承担违约责任。请求二审依法驳回上诉人的上诉，维持原判。

洛阳**限公司述称，一、按照港**司与润**司之间的合同约定，相关的办证所涉及的权利和义务都应该有润**司承担。二、其他同意润**司的上诉理由和意见。

本院查明

本院经审理查明的事实除与原审查明的事实相同外，另查明，1、2010年4月26日，洛阳港**有限公司名称变更为洛阳**限公司。2、一审庭审中，对张**主张的实际交房时间为2008年8月18日，润**司予以认可。二审庭审中，港**司对实际交房时间表示“不清楚”、“房屋开发销售都是由润**司办理”。3、2010年5月6日向原审法院提起诉讼。

本院认为

本院认为，张**与港**司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。张**已按约定支付了购房款，港**司应按照合同约定履行交付房屋及协助办理房屋权属登记证书的义务。双方签订的商品房买卖合同中约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本案所涉商品房系港**司与润**司联合开发，因港**司不能提供证据证明其实际交房时间，一审中润**司对张**主张的实际交房时间予以认可，故港**司应当在2008年8月19日起60日内为张**办理房屋产权证书，润**司应对此承担连带责任。至2008年10月18日，港**司、润**司未为张**办理房屋产权证书，张**于2010年5月6日向原审法院提起诉讼，其主张办证违约金未超过两年的诉讼时效期间，依法应予支持。润**司的上诉主张理由不足，本院依法不予支持。综上，原判认定事实清楚，判决并无不当。鉴于洛阳港**有限公司于2010年4月26日名称变更为洛阳**限公司，故原判由洛阳港**有限公司承担的义务，应由变更后的主体洛阳**限公司承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持洛阳市涧西区人民法院（2010）涧民三初字第386号民事判决第一、四、五项及诉讼费负担部分；

二、变更洛阳市涧西区人民法院（2010）涧民三初字第386号民事判决第二项为：洛阳**限公司于本判决生效后10日内为张**办理房产证；

三、变更洛阳市涧西区人民法院（2010）涧民三初字第386号民事判决第三项为：洛阳**限公司于本判决生效后10日内支付张**办证违约金1754.09元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审诉讼费50元由洛阳润**限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二Ｏ一一年五月二十日