张**与南阳多**限公司、南阳**有限公司商品房销售合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人张**与被上诉人南阳多来福琪**公司（以下简称多来福**司）、南阳**有限公司（以下简称华**公司）为商品房买卖合同纠纷一案，张**于2014年11月25日向河南省南阳市卧龙区人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：判令多来福**司全面履行与张**签订的商品房买卖合同；确认房产归张**所有；多来福**司和华**公司将张**购买的商品房立即办理房屋所有权证，并连带赔偿48万元。原审诉讼中，华**公司提出反诉，请求：确认多来福**司与张**签订的商品房买卖合同无效；张**停止侵权，搬离房屋。原审法院于2015年6月15日作出（2014）宛龙七民初字第310号民事裁定。张**不服，向本院提起上诉，本院于2015年7月22日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月7日公开开庭进行了审理。张**的委托代理人靳**、姜东方，多来福**司的委托代理人史军，华**公司的委托代理人杨*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院认为

原审法院审查认为：张**向人民法院提起民事诉讼，应当符合民事诉讼法关于起诉必须符合的要件。多**公司在与张**签订商品房买卖合同时，并未取得出售房屋的土地使用权和规划部门的建设许可证，且至今未取得合法的商品房预售资格，其更不是房地产开发企业。买卖合同上的土地证、规划证实际为原南阳市地方铁路局，现当事人争议的房产所有权已办理至华**公司。虽然合同名为商品房买卖合同，但实质上不是法律意义上真正的商品房买卖合同。另外根据《中华人民共和国房地产管理法》第六十四条规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。本案属于国家有关机关的职权范围，不宜确认所有权的归属及内容等相关争议。故该案本诉部分不属于人民法院的受案范围。关于本案的反诉部分，原审法院认为，华**公司在本案提起的反诉不符合民事诉讼法关于反诉的相关规定，原审法院不予受理。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第四项、第一百二十三条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百三十条之规定，并经原审**委员会讨论决定，裁定：1、驳回原告张**的起诉。2、对被告南**有限公司的反诉，原审法院不予受理。案件受理费8700元，退还原告张**。

上诉人诉称

张**上诉称：原审认定事实错误。张**作为老百姓，购房时看到搭建有售房部，宣传广告登的也是商品房，有关市领导也亲临讲话，签的合同也是签的商品房买卖合同，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十四条也没有不允许交易。依照法律及司法解释的规定，当事人之间的行为应为商品房买卖。争议房产办理有大房产证，只需分户就可办理小房产证。原审认为本案不属于人民法院受案范围错误。

被上诉人辩称

多来福**司辩称：原审认定合同签订的事实是正确的，多来福**司无权签订合同和处分房屋，原审认定合同无效与多来福**司的意见一致。请求对原审予以维持。

华**公司辩称：原审认定的事实基本正确。关于原审的处理，请二审依法审查，华**公司不发表意见。

根据各方当事人上诉、答辩、陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：本案是否属于人民法院受理民事案件的范围，原审裁定驳回起诉处理是否正确。

本院认为

本院经审查认为：多**公司在与张**签订商品房买卖合同时，并不具备从事房地产开发经营的资质，未取得出售房屋的土地使用权和得到规划等职能部门的许可，也未取得合法的商品房预售资格，从案件的实际情况看，争议房产现又已办理至华**公司的名下，在相关职能部门未对当事人之间的商品房买卖行为进行处理确认前，人民法院对张**的诉请不宜直接进行审理。故原审裁定驳回张**的起诉并无不当。张**的上诉不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

裁判日期

二〇一五年八月三十一日