檀**与河南利**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告檀**与被告河南利**有限公司（简称利**司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘**、被告委托代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原告于2012年7月7日与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于惠济区电厂路东、北三环南、建材路南北26幢某号房屋，建筑面积为79.29平方米，单价为每平方米6311.5元，总价500439元。合同第八条约定被告应在2014年6月30日前将具备约定条件的房产交付给原告；第九条约定了被告逾期交房应按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金；合同第十五条及附件四第六条对办理产权初始登记及所有权转移登记应由被告提交资料的时间均做出了明确约定，同时约定了被告逾期应承担的违约责任。原告按约定履行相关义务后，被告并未按照相关约定履行其应尽义务，已严重违约，双方经协商无法达成一致。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令：一、被告支付逾期交房违约金至符合交房条件之日止（暂计算至2015年6月15日为27524元），支付违反关于基础设施、公共配套建筑正常运行的违约金至实际符合条件之日止（暂计算至2015年6月15日为5305元），总计为32829元；二、被告履行按约定装饰、设备标准交付房屋的义务，报送办理权属初始登记需由其提交资料的义务，关于基础设施、公共配套建筑正常运行的义务以及报送办理转移登记需由其提交资料的义务。

原告为支持其主张，向法庭提交如下证据：

原告与被告签订的商品房买卖合同、原告购买房产信息备案表各一份，证明原被告之间存在商品房买卖的事实及被告负有为原告按约定交付房屋及为原告办理初始信息登记、房屋所有权证的义务；2、被告与原告方业主代表签订的关于交付房屋及逾期应承担责任的协议书及银行打款凭证各一份，证明被告违反约定及应承担的责任。3、原告缴纳购房款发票、契税发票、维修资金票据各一份，证明原告依照约定履行了缴纳房款及税费的义务。

被告辩称

被告辩称：一、根据双方签署的商品房买卖合同约定，逾期交房的，被告应按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，因此，被告由于逾期交房所需承担的违约金责任应为按照已支付的购房款每日万分之一支付。在双方签署商品房买卖合同后，双方并没有在公平、平等、自愿的原则下签署任何新的协议和文件对逾期交楼的违约责任进行调整。因此，对于原告主张的超过每日万分之一标准的部分，不应予以支持。同时，对包含原告在内的14件案件的原告在起诉前已收取被告支付的逾期交房违约金，其已收取的违约金应予以扣除。二、对于原告主张的被告支付违反关于基础设施、公共配套建筑正常运行的违约金计算至实际符合条件之日止的诉请，被告认为该项主张没有事实和法律依据，应当予以驳回。三、对于原告要求被告按约定交付房屋等第二项诉请，被告将按照合同约定标准履行交付义务。

被告未向法庭提交证据。

为查明案情，根据原告申请，本院对参与签订涉及本案补充协议的业主余坤领、马**制作调查笔录两份，被告发表了质证意见。

本院查明

经审理查明，2012年7月7日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定原告购买被告河南利**有限公司开发的位于郑州市惠济区电厂路东、北三环南、建材路南北托斯卡纳小区绿洲花园26号楼某号商品房一套。房屋建筑面积79.29平方米，房屋总价款为500439元，其中，首付共计150439元，余款35万元的付款方式为银行按揭支付。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交房条件的商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起40天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到标准的，出卖人在买受人提出书面申请后一个月内无条件达到双方约定标准。未达到约定标准，出卖人赔偿装饰、设备差价。合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行承诺：供水设施、供电设施、电话等弱电设施于2014年6月30日前达到使用条件，燃气供应设施于2014年11月30日前达到使用条件，供暖设施于2014年11月15日前达到使用条件。合同第十五条及附件四第六条对办理产权初始登记及所有权转移登记、被告提交资料、违约责任做出约定。

2014年上半年因被告利**司未按约定日期交房，该小区买受人（业主）代表（乙方）与被告（甲方）在市政府有关部门协调下协商交房事宜，签订补充协议书，协议约定：1、利海绿洲花园三期于2014年4月15日正常开工并不间断施工；2、2014年4月1日后，按照双方签署的商品房买卖合同约定交楼时间达到违约金条件的业主，延期交付违约金提高为万分之二；3、甲方根据工程进度预计29号楼于2015年1月31日交付使用，28号楼于2015年3月1日交付使用，26、27号楼于2015年4月1日交付使用。如不能在上述日期交付，违约金提高到万分之五；……5、乙方推荐的业主代表必须是有权代表全体业主意思表示的权利人。

另查明，被告利**司在2014年6月30日后因不能按合同约定交房，被告利**司按总房款日违约金万分之二已支付原告违约金18416元（500439元×0.0002×184天=18416元）。2015年的违约金被告未支付给原告。现原告要求被告支付逾期交房违约金自2015年1月1日至2015年4月1日按补充协议约定的万分之二计算90天（500439元×0.0002×90天=9007.9元），自2015年4月2日至2015年6月15日按补充协议约定支付违约金的的万分之五计算74天（500439元×0.0005×74天=18516.24元）。以上违约金共计27524元。

再查明，涉案房屋主体已完工，现已开始内部装修。

以上事实，有商品房买卖合同、补充协议书、调查笔录及庭审笔录等在案证实。

本院认为

本院认为，合同双方均应按诚实信用原则全面履行各自义务。原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当积极履行合同约定义务。在履行合同过程中，经有关部门协调，被告利**司与包括原告在内的业主代表在平等自愿基础上签订补充协议，不违反法律规定，合法有效，两份协议所约定的内容均对当事人有约束力。故对原告要求被告支付逾期交房违约金至符合交房条件之日止的诉请，事实清楚、理由正当，本院予以支持。对于原告主张的被告支付违反关于基础设施、公共配套建筑正常运行的违约金计算至实际符合条件之日止的诉请，因本院按原告关于逾期交房违约金的诉请已予以支持，该项不具合理性，故本院不予支持。关于原告要求的被告履行按约定装饰、设备标准交付房屋的义务，本院认为，被告与原告签订房屋买卖合同，交付房屋义务属于被告的履约范围，且被告同意依约履行义务，故本院对此项诉请亦予以支持，被告应严格按照法律规定和政府有关部门要求及合同约定的条件和标准履行该项义务。关于原告要求被告按约定报送办理权属初始登记需由其提交资料的义务，关于基础设施、公共配套建筑正常运行的义务以及报送办理转移登记需由其提交资料的义务，该义务属于原被告合同约定义务，被告按约定交付原告房屋后应及时向相关部门报送有关资料，并保证配套基础设施正常运行。被告辩称未与原告在内的业主代表签订任何补充协议，支付的违约金是按照原合同日万分之一标准支付的，不是按照万分之二支付，本院认为，原告提交的补充协议虽然系复印件，但参与合同签订的两名业主代表到法庭作证证实，且被告确系按日万分之二支付买受人部分违约金，故本院对补充协议予以采信，被告辩称与事实不符，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告河南利**有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告檀**计算至2015年6月15日的逾期交房违约金27524元；自本判决生效之日起五十日内按照有关法律规定及合同约定标准交付原告檀**房屋，按约定时间办理房屋权属初始登记和转移登记手续，并自2015年6月16日起以500439元为基数按照日万分之五支付违约金至本判决履行期间内的被告交房之日；

二、如果被告河南利**有限公司未按本判决指定期间履行上述交付房屋义务，则自本判决履行期满的次日在支付上述第一项违约金基础上继续以500439元为基数按照日万分之五支付原告违约金至被告实际交房之日；

三、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费621元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省**民法院，并于上诉之日起七日内向郑州**民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。

裁判日期

二〇一五年十一月十七日