郑州广**限公司与郑州**监督局建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郑州**监督局（以下简称郑州质监局）与被上诉人郑州广**限公司（以下简称郑**公司）房屋买卖、建设用地及使用权转让合同纠纷一案，郑**公司于2014年4月15日向河南省**民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令：1、确认郑州质监局2014年1月17日作出的《解除合同通知函》无效；2、郑州质监局继续履行双方签订的《房屋转让协议书》、《房屋转让补充协议》，并协助郑**公司办理产权变更过户手续。由郑州质监局承担诉讼费用。原审法院于2015年5月13日作出（2014）郑**初字第200号民事判决。郑州质监局不服，向本院提起上诉。本院于2015年6月30日受理后，依法组成合议，于2015年10月16日公开开庭审理了本案。郑州质监局的委托代理人郝**、马**，郑**公司的委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：一、2006年10月25日，郑**监局与郑**公司就计量检测综合大楼和土地转让一事签订《房屋转让协议书》。主要内容为：（一）转让：1、办公大楼：郑**监局自愿将位于郑州高新技术开发区瑞达路西、木*里南一整栋计量检测综合大楼及配套附属物的所有权和有关土地使用权转让给郑**公司。该楼共13层。总建筑面积15650平方米。（原国有土地使用证编号：郑**（2002）字第0011号）。2、住宅用地：郑**监局现在尚闲置的一块原拟建筑职工住宅用地，经双方有关人员现场测量，最终确认该块土地具体区域，转让给郑**公司。但郑**公司在此建设住宅楼，必须以当年该住宅小区规划图纸设计预留位置承建房屋，不得在预留位置以外的绿地和道路公共用地上承建永久性其它建筑物，同时，当郑**监局地下管道发生故障需要维修时，郑**公司需积极配合郑**监局作好维修工作，郑**监局只负责修复路面。（原国有土地使用证编号：郑**（1996）字第1321号）。3、转让的建筑物和土地以房屋产权证和土地使用证标注面积为准（住宅用地除外）。（二）、转让价格：双方商定，转让总价为3250万元（含高新区管委会20万元补助款）。其中计量检测综合大楼、配电房和消防水池总价为3200万元；住宅土地总价为50万元。（三）、转让方式：大楼的转让以固定资产转让方式进行，土地转让以转让土地使用权方式进行。（四）、房屋交接办法：1、双方各指派其负责人员成立交接工作小组。2、转让及交接过程中发生的相关费用支出，国家相关法律文件有明确规定的从其规定，未有明确规定的双方协商解决。3、协议签署后，郑**监局抓紧时间组织施工方对大楼主要设备进行调试，各项主要设备（水电、电路、消防、空调和电梯）正常运行后，以书面形式上通知郑**公司进行交接验收等。在整改合格（除空调外）经郑**公司签字确认后五日内按双方约定时间将第二批房款支付给郑**监局。（五）、郑**公司责任：1、协议生效后，按时向郑**监局支付转让款。2、在双方约定的时间内完成对楼房的交接验收工作。3、郑**公司自行组织验收，验收费用自理，郑**监局做好配合工作等。4、积极配合郑**监局办理房产和土地转让手续，出具转让所需各类证照。5、加强对3%质保金的管理等。6、郑**公司不得在铺设有地下管道的土地上面承建永久性建筑。（六）郑**监局责任：1、保证转让资产确属无任何连带和抵押关系的资产，否则，承担由此给郑**公司造成的损失。2、保证转让资产相关证明均真实有效，具有国家法律效力。3、组织并按安排专门人员尽快办理房屋和土地转让手续，协助郑**公司办理验收、转让和产权变更手续。4、对大楼及主要设备质保问题等的责任。5、在合同签署后一个月内，负责将大楼、土地及配套附属物的有关资料、图纸和规范标准手续交付郑**公司。6、积极配合郑**公司作好对大楼的交接验收工作，验收后在交接清单上签字。（七）付款办法：郑**公司在协议签署三日内付总款的20%，即650万元；双方组织相关人员完成交接验收，除空调外，其它主要设备验收合格，交付郑**公司3日内，由郑**公司向郑**监局付总价款的65%（第二批房款），即2112.5万元；待房产证和土地证办理完毕，交付郑**公司3日内付总价款的12%（第三批房款），即390万元；待质保期到期，空调验收合格后，郑**公司向郑**监局付清3%质保金（第四批房款），即97.5万元。（八）违约责任：1、由于郑**监局原因不能按协议规定地点、方位转让产权时，郑**监局承担由此给郑**公司带来的全部经济损失。2、由于郑**公司原因不能按协议规定要求及时付款、及时完成交接验收等事项，郑**公司承担由此给郑**监局带来的全部经济损失。3、如郑**公司没有按约定时间付款，每天按应付款项总额千分之三交纳违约金。4、除不可抗力造成本协议无法履行外，任何一方均无权拒绝履行或解除本协议。等等。（九）调解与仲裁（略）。（十）效力区间（略）。

二、2007年6月22日，郑**监局与郑**公司就《房屋转让协议书》签订《房屋转让补充协议》一份。主要内容为：（一）大楼整体交接：1、2007年6月25日，双方进行设备清单核对，无误后，郑**公司全部接管大楼及附属设施等。2、本协议签署后10天，郑**监局负责将大楼、土地及附属物的有关资料、图纸交付郑**公司等，并以办理完房产证时间为限。3、空调的验收和交付等。（二）有关付款办法：1、双方约定，在移交钥匙当日，郑**公司支付1000万元。2、在郑**公司收到钥匙后3日内，郑**公司支付第二批房款912.万元。（三）违约责任：1、郑**监局保证空调的运行符合国家有关标准及郑**公司自行整改的权利和费用承担等。2交接工作完成，郑**公司进驻大楼后，若有第三方或他人影响郑**公司正常工作，郑**监局负有排除义务等。3、其他违约责任按原协议中的约定执行。（四）该协议是对原协议的补充，与原协议具有同等法律效力，如有不一致的地方，以补充协议为准等。

三、郑**（2002）字第0011号国有土地使用权证显示土地使用者为郑州质监局，使用权面积6361.74平方米；取得方式为：出让；郑**（1996）字第1321号国有土地使用权使用者为郑州**服务公司，使用权面积16204.143平方米。

四、2006年7月6日河南大**有限公司向省质监局出具的《关于河南省郑**局检测中心大楼工程竣工财务决算的审核报告》［豫大公建审字（2006）第03号］的审计结论显示：1、检测中心大楼送审金额3747.237318万元，审定金额3009.599352万元，审减金额737.637966万元。桩基、设备按合同签订价。2、该建设单位基本建设投资计划2800万元，实际完成4622.651319万元，建筑面积计划16120平方米，实际完成检测中心大楼15120平方米。配电房530平方米。

五、郑州**服务公司工商登记材料显示：郑州**服务公司系郑**监局出资18万元开办的集体所有制企业，于2005年11月28日被工商行政管理部门吊销。

六、2006年6月7日郑**监局的郑质监会纪（2006）1号会议纪要显示：2006年6月7日，郑**监局召开会议，对计量检测大楼整体出售的有关问题，广泛征求全市系统意见。郑**监局在计量检测大楼整体出售期间，与玉**公司、金属制品公司、郑**公司等公司进行过接洽磋商，出价最高的为郑**公司3300万元。郑**监局当时机关的收入和全市系统总收入5%的调控资金仅能维持正常的工作办公运转，建设计量检测大楼每年产生上百万元的利息无法支付。参会人员一致认为，整体出售计量检测大楼可以还清债务外还可以避免每年上百万元的大楼贬值，且郑**监局的办公用房基本能够满足工作需要。在高新区管委会的协调下，经过深入的讨论并征求与会人员意见，与会人员一致建议郑**监局党组：将计量检测大楼以3300万元的价格整体出售给郑**公司。

该会议纪要系由郑**公司提供的复印件。郑**监局认为该会议纪要为复印件，真实性无从考证。由于该会议纪要系由郑**监局产生的，法庭责成郑**监局于庭后五个工作日内提交其单位的（2006）1号会议纪要，以便法庭核实郑**公司提供的会议纪要的真实性。但届时，郑**监局未向法庭提交。

七、郑**公司于2007年7月2日共支付郑州质监局房屋转让款2750万元。

八、2014年1月17日，郑州质监局向郑**公司发出《解除合同通知函》。主要内容为：2006年10月25日，郑州质监局与郑**公司签订《房屋转让协议书》，约定将登记在郑州质监局名下的，郑**（2002）字第0011号国有土地使用权及地上刚建成的检测大楼连同登记在郑州**服务公司名下的，编号为郑**（1996）第1321号国有土地使用权证项下的五亩土地转让给郑**公司。《房屋转让协议书》约定的转让总价款远远低于郑**（2002）字第0011号国有土地使用权取得成本及地上刚建成的检测大楼建安及装修成本。同时协议签订过程中，没有按照有关规定履行国有资产处置的正常程序，致使无法完成房产证和土地证过户手续，协议无法继续履行，协议目的无法实现。

鉴于上述情形，郑州质监局特致函郑**公司，内容如下：1、2006年10月25日签订的《房屋转让协议书》自通知函到达之日起依法解除；2、请郑**公司尽快返还编号为郑**（2002）字第0011号国有土地及地上房屋和编号为郑**（1996）第1321号国有土地使用权证项下的五亩土地；3、郑州质监局保留索赔的诉讼权利；如郑**公司对通知函有异议，可通过诉讼要求人民法院确认。

该《解除合同通知函》于2014年2月11日通过中国邮政EMS方式向郑**公司送达。

郑州质监局已于2014年3月13日向原审法院提起诉讼，要求解除《房屋转让协议书》；并要求郑**公司返还郑**（2002）字第0011号国有土地及地上房屋和编号为郑**（1996）第1321号国有土地使用权证项下的五亩土地；郑**公司赔偿郑州质监局448万元。原审法院已经立案受理。

一审法院认为

原审法院认为：郑州质监局与郑**公司签订的《房屋转让协议书》及《房屋转让补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予确认。

《中华人民共和国合同法》第九十三条规定了合同当事人的约定解除条件：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件下。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定了合同当事人的法定解除条件：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

一、关于郑州质监局是否存在解除权问题。（一）、关于约定解除权问题。在《房屋转让协议书》及《房屋转让补充协议》中，双方关于合同解除的约定只有如下条款：除不可抗力造成本协议无法履行外，任何一方均无权拒绝履行或解除本协议。因此本案不存在约定解除的情形。故郑州质监局对本案的合同不存在约定解除权。（二）关于法定解除权问题。1、是否存在不可抗力解除合同的情形。全国**大会关于不可抗力的规定是：不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在双方签订合同过程中，郑州质监局经过与多家公司磋商，且经集体研究讨论后，才与出价最高的郑**公司签订了合同，因此，不存在不可预见的情形。

本案合同约定的标的物：检测中心大楼和五亩土地，郑州质监局已经交付给了郑**公司，郑州质监局剩余合同义务就是合同约定的郑州质监局的责任：组织并按安排专门人员尽快办理房屋和土地转让手续，协助郑**公司办理验收、转让和产权变更手续。由此可见，该合同义务的履行不存在不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

2、关于郑**公司是否存在迟延履行债务且经催告仍未履行的情形。郑**公司已于2007年7月2日共支付郑州质监局房屋转让款2750万元。按《房屋转让协议书》中关于付款办法的约定：郑**公司在郑州质监局将房产证和土地证办理完毕之前，应向郑州质监局交纳总转让价款的85%，也就是2762.5万元。虽然郑**公司没有按约定足额交纳该2762.5万元，但与约定的款项只相差12.5万元，该款与总标的3250万元相比，郑**公司不构成根本违约，且郑州质监局并没有提供向郑**公司催要该12.5万元的证据。同时，郑州质监局也没提供证据证明郑**公司有存在法定解除条件的其他情形，因此，本案中，郑州质监局不享有法律规定的法定解除权。

在郑州质监局不享有约定和法定解除权的情况下，其向郑**公司发出《解除合同通知函》，要求解除双方签订的《房屋转让协议书》没有合同依据和法律依据，郑**公司在法律规定的时间内提起了诉讼，要求确认《解除合同通知函》无效，该请求符合法律规定，原审法院予以支持。

二、关于郑**公司要求郑**监局继续履行合同问题。

由于郑州质监局发出《解除合同通知函》无效，双方的合同应当继续履行。郑州质监局应当全面、有效在履行合同约定的义务，协助郑**公司办理产权变更过户手续。

被上诉人辩称

三、关于郑州质监局辩称的本案中止审理的问题。

由于已经认定郑州质监局向郑**公司发出《解除合同通知函》无效，在此情况下，本案不需以（2014）郑**初字第144号案件的处理结果为依据，本案不存在应当中止审理的情形。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条之规定，原审法院判决：一、确认郑州**监督局于2014年1月17日作出的《解除合同通知函》无效；二、郑州**监督局继续履行与郑州广**限公司签订的《房屋转让协议书》、《房屋转让补充协议》，并于该判决生效之日起三个月内协助郑**公司办理上述协议约定的房产及土地过户手续。案件受理费204300元，由郑州质监局负担。

郑州质监局不服原审判决，上诉称：一、原审判决认定事实不清，证据不足。1、郑**公司提交的会议纪要不能作为有效证据采信。该证据不是原件，且郑州质监局从未有过（2006）1号文件。2、房屋转让总价远低于土地成本和房屋建筑成本，转让金额不足大楼成本价的70%，该价格对郑州质监局不公平。3、房屋转让行为未按有关规定履行审计评估、挂牌、审批备案等法定程序，导致无法取得省质监局和财政部门的批准，造成协议无法履行，不能实现合同目的，涉案协议具备法定解除条件。4、郑**公司对检测中心大楼总投资成本4622.7万元明确知晓，却故意规避国有财产转让程序，主观具有过错。5、涉案房产至今未履行初始登记手续，判决第二项确定的办理过户登记手续无法履行。6、郑**（1996）字第1321号国有土地目前属于净地，未完成开发投资总额的25%以上，不符合土地二级市场转让的条件。

二、原审判决适用法律错误。1、郑州质监局作出《解除合同通知函》的法律依据是《中华人民共和国合同法》司法解释二第三十六条，并未依据《合同法》第九十四条。2、本案在省质监局不同意该宗土地房产转让的情况下，原审判决适用《合同法》第六十条以意思自治为由进行判决错误，当事人的约定不得违反法律、行政法规的强制性规定。

三、原审判决程序错误。1、重复立案，在本案立案前，原审法院已经就郑州质监局作为原告诉郑**公司合同解除给予立案，本案郑**公司的诉讼请求标的也涉及合同解除与否，突破了一事不再理原则。2、在原审中，因郑州质监局诉郑**公司案结果尚未确定，郑州质监局请求中止，原审不予支持程序存在瑕疵。请求：发回重审或改判驳回郑**公司诉讼请求。

郑**公司答辩称：一、郑**监局（2006）1号会议纪要与2006年6月6日郑**公司临时董事会决议互相印证，表明双方在签订《房屋转让协议》前，已各自组织相关人员进行了论证。二、郑**监局因房屋转让与多家公司进行谈判，郑**公司是出价最高的一家，房屋买卖的价格是双方的合意。三、是否履行了国有资产处置程序并不影响合同效力，判断合同效力的依据是法律关于合同效力的强制性规定，而不是行政规章。四、郑**公司接手该工程后，已对大楼及其配套土地进行了改造，该工程已成为全省有线电视信息中转枢纽中心，如判决合同解除会造成严重后果。五、房屋办证过户是郑**监局应承担的法定义务，郑**监局应承担该项责任。六、原审法院适用法律及审理程序并无不当之处。综上，请求二审驳回上诉，维持原审判决。

针对双方当事人的上诉、答辩情况，并征询双方当事人的意见，本院归纳出二审争议焦点如下：2014年1月17日郑州质监局向郑**公司发出的《解除合同通知函》是否发生解除的效力，双方签订的《房屋转让协议》及《补充协议》是应继续履行还是应予解除。

本院查明

本院另查明：二审审理中，经法庭向郑**监局释*该局是否有（2006）1号会议纪要，郑**监局回答“有（2006）1号会议纪要，但不是这个内容。”本院要求郑**监局庭审后10日内提交会议纪要，但郑**监局未向本院提交。该事实有本院2015年10月16日庭审笔录在案为凭。

本院经审理查明的其他事实与原审判决认定的事实相一致。

本院认为

本院认为：关于郑州质监局发出的《解除合同通知函》是否发生合同解除的法律后果，合同是否继续履行的问题。本院认为，该函件不产生合同解除的法律后果，合同应继续履行。理由为：第一、从约定解除的角度看，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定了当事人协商一致，可以解除合同。本案中，合同当事人并未达成协商一致解除合同的意思表示，《房屋转让协议》及《补充协议》中也没有约定一方解除合同的条件。《解除合同通知函》是郑州质监局单方意思表示，因此，该函不产生解除合同的法律后果。

第二、从法定解除的角度看，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，郑州质监局发出的《解除合同通知函》是以无法办理房产过户致协议目的无法实现为由主张合同解除的。但郑州质监局的该主张不能成立，其原因在于：郑州质监局是《房屋转让协议》中的房屋转让人，办理房屋产权登记和过户是其应负的法律义务。而该项义务也正是房屋受让人郑**公司的权利，在郑**公司不放弃该项权利的情况下，郑州质监局就应按合同约定全面履行合同义务为郑**公司办理房屋登记和过户手续。郑州质监局以其应当履行的合同义务不能实现作为主张解除合同的理由颠倒了合同权利与义务的关系，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形。

第三、从合同履行情况看，郑州质监局已向郑**公司交付合同标的物七年有余，郑**公司已支付了85%的合同价款，同时，郑**公司已将合同标的物建设成为郑州有线电视网络信息传送中心，双方当事人均已履行了合同的大部分义务，该合同继续履行才符合双方当事人订立合同的本意。对于未完成的产权登记和房产过户事项，因该事项涉及国有资产处置审批程序，郑州质监局应进一步完善行政审批手续后，履行双方签订的《房屋转让协议书》、《补充协议》及约定的房产及土地过户义务。

第四、从郑**监局（2006）1号会议纪要的证明效力角度看，该份会议纪要虽系复印件，但其载明的内容完整，有与会人员、有参与竞价的单位及对竞价情况的说明、有郑**监局出售房产原因的分析、有决定出售房产结论等事项的记载。同时，原审法院也明确要求郑**监局提交该局作出的（2006）1号会议纪要原件，但郑**监局未向原审法院提交。二审审理中，经法庭向郑**监局释明该问题，郑**监局回答“有（2006）1号会议纪要，但不是这个内容。”法庭继续要求郑**监局庭审后10日内提交会议纪要，但郑**监局在本判决作出前未向本院提交任何一份会议纪要。综合以上情况，对该事项应由郑**监局承担举证不能的法律后果，本案中，郑**监局（2006）1号会议纪要复印件的证明效力本院予以采信。另外，从郑**监局（2006）1号会议纪要内容可以看出，郑**监局有明确出售房产的意思表示，并对房产转让价格进行了竞价。因此，郑**监局在明知房产总成本的情况下，以3250万元出售房产是其真实意思表示，符合意思自治原则。原审判决确认郑**监局的《解除合同通知函》无效并判令双方继续履行《房屋转让协议书》及《补充协议》及郑**监局在三个月内协助广电公司办理协议约定的房产及土地过户手续并无不当，郑**监局称涉案房屋转让总价远低于土地成本和房屋建筑成本、转让行为未按有关规定履行相关审批、协议无法履行、不能实现合同目的等的上诉理由不能成立，本院不予支持。

因郑州质监局诉郑**公司与郑**公司诉郑州质监局的诉讼请求各不同，原审法院对本案的立案不违反“一事不再理”原则，郑州质监局对此的上诉理由亦不能成立，本院予以驳回。

另外，原审法院适用法律并无不当。郑州质监局引述的《中华人民共和国合同法》司法解释（二）第三十六条并不存在，系引述法律条文错误。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结论适当，应予维持。郑**监局的上诉理由，本院不予支持，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费204300元，由郑州**监督局负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十一日