北京**人民法院民事判决书

审理经过

上诉人张**、张*与被上诉人焦**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第14323号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审审理了本案。上诉人张*及其委托代理人钟**、上诉人张**之委托代理人钟**、被上诉人焦**及其委托代理人赵*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

焦**在一审法院起诉称：张**和张**父子关系。2012年5月15日，我与张**、张*通过北京绿**纪有限公司（以下简称绿谷嘉*公司）签订了《房屋买卖合同》，约定我以260万元的价格购买了位于北京市朝阳区建国路×楼707号房屋（以下简称707号房屋），该房屋系张**、张*共同共有。张**、张*于2012年5月初将位于北京市平谷区×街128号房屋（以下简称128号房屋）和707号房屋都挂在绿谷嘉*公司要求出售，并称急需资金，我通过绿谷嘉*公司的工作人员与张**、张*达成合意，当时协商两套房屋价格共计500万元，但张**、张*要求支付现金。2012年5月15日，在绿谷嘉*公司分别签订了两份《房屋买卖合同》，其中128号房屋的价格为240万，707号房屋的价格为260万，我通过农业银行转账80万元，通过工商银行转账240万元，并以现金方式支付180万元，张**分别打了两张收条。《房屋买卖合同》中对于过户时间没有特别约定，但张**、张*说购买房屋时有贷款，所以涉案房屋存在抵押。《房屋买卖合同》约定张**、张*应于收到全款后将涉案房屋交付给我，但张**、张*未按照合同约定办理过户和交付房屋属于违约行为。为维护我的合法权益，故现诉请法院判决张**、张*：1.履行双方于2012年5月15日签订的《房屋买卖合同》，协助我到房屋管理机关办理房屋过户登记手续，将707号房屋过户到我名下，并将707号房屋交付给我；2.给付我违约金26万元。

一审被告辩称

张**和张*在一审法院共同答辩称：不同意焦**的诉讼请求，焦**所述不属实。2012年5月15日，我们经王**介绍向年香和周**借款共500万元，约定借期为3个月，利息为12%，用了128号房屋和707号房屋做担保。对于两个担保房屋，按照出借人年香的要求，分别签订了两份《房屋买卖合同》，两份合同系同一版本、同一天签订，购房人均为焦**，合同原件由年香保管。同时，年香又要求我们分别书写了两份收条。当时签订《房屋买卖合同》的真实原因是由于张**向年香和周**借款，所以借款手续、合同签署和划款都是借款人年香本人亲自办理，年香是绿**公司的经理，当时由于年香和周**都是外地人，同时为规避高利贷的法律风险，就找到焦**作为名义上的房屋买卖人。我们没有委托过绿**公司卖房，绿**公司也不可能知晓我们有卖房信息。当时只是支付了320万元，是2012年5月15日从年香转到焦**的账户，后从焦**的账户转到张**的账户，两次转账相差不到一个小时，焦**说支付给我们180万元现金不属实，我们并没有实际收到180万元的现金，如此大额款项以现金方式支付也不合理。对于焦**转账的80万元是张**因经营周转向年香和周**的借款，属于高利贷。

我们从未委托绿**公司出售707号房屋，也未与焦**见面，更未在签订《房屋买卖合同》进行事前洽谈，双方签订的《房屋买卖合同》不具有真实的房屋买卖意思表示，并非真实交易。《房屋买卖合同》是以合法形式掩盖非法目的的无效合同，并不具备真实的房屋买卖合同关系，焦**也未按照合同约定支付房款。707号房屋当时市值应在440万元，不可能以260万元的价格出卖给焦**。房屋买卖合同的格式和内容非常简单，合同形式方面存在缺陷，是以合法形式掩盖非法的高利贷行为。焦**未提供足够证据证明以现金方式支付了180万元，焦**仅凭一份我方不认可且存在瑕疵的《收条》，对于支付的具体细节和方式等没有提供任何证据证明，未尽到充分举证的责任，不能说明其以现金支付房款的事实。焦**承认向我方的转账款项是由年香代为办理，年香的代办行为不符常理，焦**的说法前后矛盾，不能解释年香代办的情况。焦**对于现金支付的解释前后矛盾，焦**未实际查看所购房屋便在一天内购买了两套房屋，并一次性支付了全部“购房款”，不符合常理，也有悖于其投资的解释。我们从未委托绿**公司出售707号房屋，即使我们拟出售707号房屋，也会就近委托中介公司代为出售，不会委托远在平谷的中介公司出售。

本案所涉及的《房屋买卖合同》不具有真实的房屋买卖意思表示，并非真实的交易，是我方向案外人借款的担保方式，本质是以合法的房屋买卖掩盖高利贷的非法行为，故请求法院驳回焦**的诉讼请求。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2012年5月15日，焦**（买方、合同乙方）与张**、张*（卖方，合同甲方）签订一份《房屋买卖合同》，双方就707号房屋买卖的有关事宜达成协议，合同的主要内容为：成交价为260万元，乙方承担产权过户的全部税费；乙方一次性付齐甲方购房款，付款时间为2012年5月15日；甲方保证出售的房屋没有产权纠纷，没有债权债务，甲方于收到全款后3日将房屋交付给乙方，甲方移交给乙方的相关物品，甲方愿将房屋内的东西都归乙方；甲方保证将房屋出售给乙方，乙方按照合同的约定付款，双方不可违约，如果甲方违约须返还乙方所交定金及购房款，甲方赔偿乙方缴纳的中介费用，另追加房屋成交价的百分之十金额作为违约金赔偿给乙方；如果乙方违约，乙方缴纳的定金及中介费不予退还，另追加房屋成交价的百分之十金额作为违约金赔偿给甲方。中介方为绿谷嘉**司委托代理人年香的签字。张**、张*对上述《房屋买卖合同》的真实性认可，但主张双方并没有真实交易关系，该合同系以合法形式掩盖非法行为。

同日，焦**通过中**银行以银行转账方式向张**支付80万元，并通过中**银行以银行转账方式向张**支付240万元。张**、张*出具一份《收条》，主要内容为：“今收到焦**购房款贰佰陆拾万元整（￥260.00万元）房屋座落北京市朝阳区建国路×楼707号”。焦**称707号房屋和128号房屋购房款共计为500万元，其中以银行转账方式支付320万元，剩余180万元以现金方式给付；张**、张*称焦**只是以银行转账方式支付320万元，但支付的并不是购房款，而是张**向案外人年香和周**所借高利贷，也没有收到焦**给付的180万元现金，出具《收条》是为了掩盖借高利贷的事实。

绿**公司于2013年8月2日出具一份《情况说明》，主要内容为：“2012年5月初，张**将两套房屋（朝阳区×单元707号、平谷区×街128号）在我公司进行二手房销售登记。张**登记后，焦**有意购买，双方进行了协商，最终确定两处房屋500万元，其中朝阳房屋260万元，平**屋240万元。2012年5月15日，买卖双方在我公司林荫家园办公地点签订了《房屋买卖合同》，当时张**的妻子王*和儿子张*均在现场，并在合同上签了字。合同签订后，焦**从其银行卡中转付张**320万元（其中农行80万元，工行240万元），之后回到我公司林荫家园办公地点又支付张**现金180万元。张**为焦**打了两张收条。我公司也对朝阳的房屋进行了网签登记，但至今双方未办理网签签字手续；平**屋因没有房屋产权证，无法进行网签登记。”

涉案房屋登记为张**、张*共同共有，房屋所有权证号为京房权证市朝私字第×号，其中张*的共有份额为60%，共有权证号为京房市朝私字第×号共字第001号，登记建筑面积为144.32平方米。涉案房屋于2009年5月21日设有抵押，抵押权利人为上海浦东**司北京分公司，后于2011年9月27日注销抵押；房屋所有权证记载于2011年9月5日设有抵押，后于2013年1月25日网上解押。

2012年5月15日，焦**与张**和王*签订了一份《房屋买卖合同》，双方就128号房屋买卖达成协议。焦**于2013年3月以房屋买卖合同纠纷为由将张**和王*诉至北京市平谷区人民法院，要求张**和王*履行双方于2012年5月15日签订的《房屋买卖合同》，依据合同第三条将128号房屋及房屋内相关物品交付给焦**，并给付违约金24万元。现本案正在审理中。

审理中，焦**向法院提出诉讼保全申请，法院经审查作出（2013）朝民初字第14323号民事裁定书，裁定查封张**、张维名下的涉案房屋。法院依法查封了涉案房屋，查封期限自2013年4月8日至2015年4月7日。

上述事实，有《房屋买卖合同》、《收条》、《情况说明》、银行客户回单、房屋所有权证等证据、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。

一审法院认为

一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并就自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，焦**与张**、张*签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，属合法有效。张**、张*虽主张《房屋买卖合同》是以合法形式掩盖非法的高利贷行为，但未就此提交有效证据予以证明，法院对此抗辩意见不予采信。焦**提交的银行转账客户回单可证明部分购房款的支付情况，焦**虽就其主张的现金支付部分未提交相应证据予以证明，但张**、张*出具的《收条》中明确写明收到了焦**支付的707号房屋的购房款，张**、张*作为完全民事行为能力人应对此承担相应的法律责任，根据本案现有事实和证据，焦**已完成《房屋买卖合同》中约定的购房款给付义务，根据双方签订的合同性质和一般交易规则，现焦**要求张**、张*协助办理707号房屋的所有权变更登记手续及交付房屋的请求事项于法有据，法院予以支持。双方签订的《房屋买卖合同》中未明确约定办理过户的具体时间，对于购房款的支付情况亦存在有争议，故焦**以张**、张*存在违约行为为由要求张**、张*支付违约金的请求依据不足，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告张**和被告张*于本判决生效之日起七日内协助原告焦**办理位于北京市朝阳区×楼707号房屋的房屋所有权变更登记手续，过户至原告焦**名下；二、被告张**和被告张*于本判决生效之日起十五日内将位于北京市朝阳区×楼707号房屋交付给原告焦**；三、驳回原告焦**的其他诉讼请求。

上诉人诉称

张**、张*不服一审法院判决，向本院提起上诉。

请求：撤销一审法院判决第一项、第二项，改判驳回焦**在一审中的诉讼请求；一、二审诉讼费由焦**承担。

理由：上诉人与焦**之间的《房屋买卖合同》不是上诉人真实意思表示，并非真实交易，不应支持焦**的诉讼请求，一审法院认定事实有误；一审法院仅凭一张有瑕疵且与事实不符的收条认定焦**支付了全部购房款有误；在证人没有出庭的情况下，认定了焦**提供的证人证言，违法法律规定；上诉人与焦**之间并非真实的房屋买卖，而是上诉人为其借款提供的担保。

被上诉人辩称

焦**同意一审法院判决，不同意张**、张**上诉请求。

本院查明

本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院审理中，张**、张*坚持认为其与焦**之间不是房屋买卖关系，实际上是以房屋买卖为名的其与年香、周**之间的借贷关系。张**、张*上述主张的依据是：第一，张**曾经偿还年香62万元；第二，公安局出警记录、调解协议；第三，北京**民法院审理张**、王*房屋买卖合同案所查明的在一个小时内，由年香账户转到焦**账户320万元，又由焦**账户转到张**账户320万元的银行转账记录；第四，焦**在多次法庭审理中的陈述矛盾；第五，签订房屋买卖合同时，该房屋存在抵押。

本院审理中，调取了北京**民法院审理的焦*宝诉张**、王*房屋买卖纠纷案的卷宗材料。

上述事实，有北京**民法院审理的焦*宝诉张**、王*房屋买卖纠纷案的卷宗材料及双方当事人在二审中的陈述在案佐证。

本院认为：当事人对自己的主张有责任提供证据。没有证据或所提供的证据不足以支持其主张的，应当承担举证不能的法律责任。当事人所签订的合同，在不违反法律、法规强制性规定，且系双方当事人真实意思表示的情况下，为有效合同，合同当事人均应按照约定，享有各自的权利，履行各自的义务。

本案中，焦**主张其与张**、张*签订了房屋买卖合同并支付了相应的购房款，其合同义务已经履行完毕，故要求张**、张*办理房屋产权过户手续、交付房屋。为此提供了房屋买卖合同及付款的银行转账手续及收条。焦**所提供的证据可以证明其上述主张，完成了法律规定的举证责任。

张**、张*在认可其与焦**签订了房屋买卖合同及收到银行转款的情况下，坚持认为双方之间不存在房屋买卖关系，实际上是以房屋作抵押的与年香、周**之间的借贷关系。支持其该理由的依据为：其曾经偿还年香62万元；公安局出警记录、调解协议；在一个小时内，由年香账户转到焦**账户320万元，又由焦**账户转到张**账户320万元的银行转账记录；焦**在多次法庭审理中的陈述矛盾及签订该房屋买卖合同时，该房屋存在抵押。上述理由均不足以否认其与焦**之间的房屋买卖合同及付款的事实。在没有其他足以否定其与焦**之间的房屋买卖合同及付款事实的证据的情况下，本院对张**、张*的主张无法支持。

一审法院依据审理中查明的事实，判决支持焦来宝的诉讼请求有事实及法律依据，应予维持。张**、张**上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。综上所述，一审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

保全费5000元，由张**、张*负担（焦**已交纳，张**、张*于本判决生效后七日内给付焦**）。

一审案件受理费5200元，由张**、张*负担（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费5200元，由张**、张*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月十九日