黄**与北京绿**限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告黄**与被告北**有限公司（以下简称绿地京创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄**及其委托代理人郭**、被告绿地京创公司委托代理人李*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告黄*仙诉称：2012年8月16日，原被告签署了《北京市商品房预售合同》，原告购买被告位于北京市**广阳家园C、D区广阳家园C、D项目3#住宅楼房屋一套。原告已按约定期限支付房款1782187元。该预售合同第二十二条约定，被告应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：如因此致使买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金。该项违约金的上限是已付房款的0.5%。

原告于2012年10月25日办理交接入住手续，但截止到2014年12月16日原告房产证才办理好，被告违约50天。被告应支付该项违约金1782187元×0.5%=8911元。

合同第十三条约定，如被告未于2012年10月25日实现市政双路供电，则每逾期一日，支付相当于全部房价款万分之一的违约金。最近原告了解到直到2014年2月26日才用上供电公司正式市政供电，逾期489天。被告应支付的该项违约金为1782187元×489天×0.1‰×20%=17439元。

原告为维护自身合法权益，起诉要求：1.被告支付未按约定期限取得房屋所有权证书的违约金8911元；2.被告支付未按约定期限提供市政双路供电的违约金17439元。诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告绿地京创公司辩称：第一，关于延迟取得房屋所有权证违约金。原告主张违约金过高，根据合同第22条，该项违约金最高为原告已付总房款的0.5%。不管原告目前主张的违约金采取何种计算方式，其主张的违约金还是过高，请求法院对原告主张的违约金数额适当进行降低；同时原告延迟取得房屋所有权证均由其自身原因造成，被告不应支付违约金。第二，关于用电问题。根据合同约定，房屋交付标准中关于供电设施为具备市政用电的开通条件，被告在向原告交付房屋时，涉案房屋的电力设施已具备市政用电的开通条件，因电力属国家专营行业，具体开通事宜需由房屋所在地的电力供应部门负责，因此，被告并无违约情形。根据北**建委、规划委、国土资源局京建法（2007）99号文件暨《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》的相关规定和要求，自2012年10月至2014年2月期间，房山**广阳家园C、D区广阳家园C、D项目业主用电均为市政供应，上述过渡供电期间由物业公司代为收取电费，电费标准为市政收费标准，上述期间能够保证用电的使用功能要求和使用安全，故不存在延期供电问题。原告并无实际损失，被告亦无过错和违约行为，原告所主张的迟延供电违约金过高，法院如认定被告需向原告支付，则应对此项违约金大幅降低，虽然原告按照合同约定的20%主张，但是仍然过高。电力部门的供电线路未能及时铺设到位，虽然如此，在被告的努力下仍使原告的用电问题自始至终未受到影响，如原告再向被告主张违约责任，则明显不当和显失公平。综上，原告的诉讼请求无法律和事实依据，请求法院依法判决驳回原告的各项诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2012年8月16日，原告与被告签订了《北京市商品房预售合同》，原告向被告购买位于房山区拱辰街道广阳家园C、D区广阳家园C、D项目3#住宅楼房屋一套，房屋总价款为1790230元，被告应在2012年10月31日前向原告交付该商品房。该预售合同第十三条约定，市政双路供电于该商品房实际交房之日达到开通条件，如果在约定期限内未达到条件，每逾期一日，出卖人向买受人支付相当于全部房价款万分之一的违约金。该预售合同第二十二条对产权转移登记的约定为，买受人同意委托出卖人或其指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，如买受人不要求退房，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0.5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。商品房预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。

合同签订后，原告已向被告给付了全部购房款1782187元。被告于2012年10月25日向原告交付了房屋。2014年12月16日，原告购买的该套房屋办理了产权转移登记。自被告向原告交付房屋之日至2014年2月21日，被告为原告采取过渡性供电措施，被告委托物业单位依据居民用电统一收费标准向原告收取电费。原、被告均未提供证据证明该供电方式给原告造成的实际损失。

上述事实，有原告提交的《北京市商品房预售合同》、购房款发票、入住通知书、房屋所有权证书，被告提交的《北京市商品房预售合同》及双方当事人陈述等证据在案佐证。以上证据经庭审质证和本院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。

本院认为

本院认为：原、被告在自愿基础上签订的商品房预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原、被告均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。原告购买的房屋未能按照预售合同约定的期限办理产权转移登记，且被告未提供证据证明产权转移登记办理迟延系由于原告自身原因造成的，被告应当按照合同约定向原告承担违约责任。依据预售合同约定的违约责任承担方式，被告应当向原告给付逾期取得房屋所有权证书违约金8910.94元。依据查明的事实，原告购买的房屋自交付之日至2014年2月21日，合同约定的市政双路供电未能达到开通条件。在双方未另行作出约定的情况下，被告向原告提供替代性履行方式，仍违反了合同的约定。被告主张该违约金过高，请求予以减少。本院综合考虑原告遭受的损失、合同履行情况、双方过错、预期利益等因素，酌情确定被告向原告给付逾期提供市政供电违约金12475元。综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持；过高部分，本院不予支持。被告抗辩意见的合理部分，本院予以采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告北**有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告黄*仙逾期办理房屋所有权证书违约金八千九百一十元九角四分。

二、被告北**有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告黄*仙逾期提供市政双路供电违约金一万二千四百七十五元。

三、驳回原告黄**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二百二十九元，由原告黄**负担四十三元（已交纳），由被告北**有限公司负担一百八十六元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京**人民法院。

裁判日期

二〇一六年二月二十五日