杨**等与北京**服务中心物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李*、杨**因与被上诉人北京**服务中心（以下简称西**业中心）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第17210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日受理后，依法组成由法官王**担任审判长，法官王**、宋*参加的合议庭，于2016年2月22日公开开庭进行了审理。上诉人李*、杨**与被上诉人西**业中心之委托代理人王**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

西**业中心一审起诉称：杨**、李*是北**义区佳和宜园小区4号楼×单元×室房屋业主，房屋建筑面积为91.70平方米，物业费单价为0.5元/平方米·月，生活垃圾清运费30元/户·年。2010年10月9日杨**、李*就涉诉房屋与北京诚**有限公司签订《前期物业服务合同》，按约定杨**、李*应提前一个月预交次年度物业服务费。2011年10月30日，西**业中心与北京诚**有限公司签订佳和宜园住宅项目交接协议，双方约定于2011年10月31日上午9:00办理交接工作，此后涉诉小区物业服务由西**业中心负责。现杨**、李*违反合同约定，欠缴自2011年12月1日至2015年12月31日期间的物业费2246.65元以及生活垃圾清运费122.5元。西**业中心多次催缴未果，为维护西**业中心合法权益，特提起诉讼，要求：1.杨**、李*足额支付所欠西**业中心物业费2246.65元，生活垃圾清运费122.5元；2.案件受理费由杨**、李*负担。

一审被告辩称

一审杨**、李*共同辩称：认可涉诉房屋情况、欠费期限及金额，同意交纳垃圾清运费，但不同意交纳物业费。杨**与李*系母子关系，涉诉房屋原先由杨**、李*共同所有，今年九月份杨**将该房屋过户给李*，但过户手续还没办下来。对于西**业中心的诉讼请求，杨**、李*同意共同承担。杨**、李*是北京市顺义区马坡地区向阳村村集体成员，应当由向**委会代交物业费。西**业中心物业服务不到位，绿地被破坏，楼道贴满小广告，私搭乱建，安保不合格。

一审法院查明

一审法院审理查明：杨**、李*是北**义区佳和宜园小区4号楼×单元×室房屋业主房屋建筑面积为91.70平方米，庭审中杨**称涉诉房屋已归李*单独所有，过户手续还未办理完毕，但杨**愿意与李*共同承担给付责任。

2010年10月9日李*、杨**就涉诉房屋与北京诚**有限公司签订《前期物业服务合同》，按约定李*、杨**应提前一个月预交次年度物业服务费，物业费单价为0.5元/平方米·月，生活垃圾清运费30元/户·年。李*、杨**自2011年12月1日至2015年12月31日期间的物业费2246.65元、生活垃圾清运费122.5元均未缴纳。

2011年10月30日，西**业中心与北京诚**有限公司签订佳和宜园住宅项目交接协议，双方约定于2011年10月31日上午9:00办理交接工作，此后涉诉小区物业服务由西**业中心负责至今。

一审庭审中，针对涉诉小区的物业服务问题，西**业中心认可公共绿地存在个别种菜和圈占现象，其也进行了劝阻，但效果不明显，由于该小区系回迁小区，管理上存在困难；西**业中心是物业服务单位，已经履行了管理义务，对于私搭乱建行为西**业中心已经向城管和居委会汇报过，西**业中心无强制执行力；西**业中心24小时有保安值班，在夜间聘用了专业保安公司加强安保；楼道内的小广告物业进行过楼道墙面粉刷。

一审庭审后三日内李*、杨**未向法院提交向**委会出具的李*、杨**属于村委会代交物业费范围内的证明。

一审法院认为

一审法院认为：李*、杨**就涉诉房屋与北京诚**有限公司签订《前期物业服务合同》合法有效，该合同对双方均具有法律约束力。该公司又于2011年10月30日与西**业中心签订了佳和宜园住宅项目交接协议，并完成了物业交接。西**业中心承接了李*、杨**与北京诚**有限公司所签前期物业服务合同的权利义务。西**业中心自物业交接后至今一直为涉诉小区提供物业服务，李*、杨**享受了西**业中心提供的物业服务，西**业中心、李*、杨**双方已形成事实上的物业服务合同关系，西**业中心有权要求李*、杨**支付物业服务费用。李*、杨**以其应由向**委会代交为由拒绝交纳西**业中心主张的交纳物业费没有事实和法律依据。杨**自愿与李*共同负担房屋过户后基于物业服务合同关系产生的给付义务，法院对此不持异议。西**业中心在从事物业服务过程中确实存在瑕疵，法院根据相关证据对西**业中心请求的物业费数额酌情予以扣减。西**业中心主张的生活垃圾清运费合理合法，法院予以支持。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零二条及《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决如下：一、杨**、李**判决生效之日起七日内给付北京西马**市顺义区佳和宜园小区四号楼一单元四零一室房屋二〇一一年十二月一日至二〇一五年十二月三十一日物业费、生活垃圾清运费合计二千一百八十九元四角。二、驳回北京**服务中心其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

一审判决后，杨**、李*不服一审法院判决，上诉至本院。杨**、李*上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。第一，涉诉小区至今尚未成立业主大会、业主委员会。第二，本案中《前期物业服务合同》是杨**、李*与北京诚**有限公司签订的，北京诚**有限公司将小区物业管理委托或移交给西**业中心并未通知杨**、李*，也未经杨**、李*同意，杨**、李*收到起诉状时才知道此事，故不存在杨**、李*接受西**业中心提供物业服务的前提。第三，涉诉小区的物业服务质量严重不达标，小区绿化百分之八十以上被毁，卫生不到位，安保不规范，一审酌定的扣减物业费的数额缺乏事实依据。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。杨**、李*故请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；本案一、二审诉讼费用由西**业中心承担。

被上诉人辩称

西**业中心二审答辩称：第一，关于主体资格的问题，涉诉小区是四个村的回迁小区，西**业中心在2011年10月30日与前物业签订的协议，有开发商和马坡镇政府的见证，当时是应急进入的，2011年10月份进入的小区，入住之后对所有的小区电梯进行了维护，对化粪池进行了清理，2012年和村委会签订的物业服务合同，当时是村委会征集了村民的意见，符合北京市物业管理办法的相关规定。西**业中心对涉诉小区提供服务是有合法身份的。西**业中心和前物业公司在顺**院有过诉讼，该案中详细记载了西**业中心与前物业的关系。第二，西**业中心进驻涉诉小区的时候绿地已经被破坏掉了，有种菜和做铁皮柜子的行为，西**业中心对这种行为进行了劝阻，但没有强制力。物业已经尽到了相应的义务，业主应当缴纳物业费。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有庭审笔录、前期物业服务合同、佳和宜园住宅项目交接协议等证据在案证明。

本院认为

本院认为：本案的争议焦点为：一、西**业中心是否具有主张物业费、生活垃圾清运费的主体资格；二、一审判决认定的物业费数额是否合理。

关于争议焦**，西**业中心与北京诚**有限公司签订了物业服务合同，继承了物业服务的权利义务。同时，西**业中心在交接后，客观上一直为涉诉小区提供物业服务，与杨**、李*形成了事实上的合同关系，且具有物业服务的主体资格，杨**、李*亦认可西**业中心对涉案小区提供了物业服务，故应履行缴纳物业费和垃圾清运费的法律义务。杨**、李*主张西**业中心不具有合同主体资格的理由无事实与法律依据，本院不予采信。一审法院认定西**业中心有权要求杨**、李*支付物业服务费用，处理正确，本院予以维持。

关于争议焦点二，本案中，西**业中心在物业服务过程中存在瑕疵，导致小区存在公共绿地被占用、空地乱搭乱建等客观事实。但该事实的存在系多方原因造成的，西**业中心不应对此负全部责任。若杨瑞*、李*以物业服务不合格为由拒绝缴纳全部物业费，则对西**业中心要求过于苛刻，故对其主张，本院不予支持。一审法院综合考虑案件情况，依法对西**业中心主张的物业费数额予以酌减，处理于法有据，扣减数额适当，本院予以维持。

综上所述，杨**、李*的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费25元，由杨**、李*负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费50元，由杨**、李*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一六年三月三十日