韩**与北京**服务中心物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人韩**因与被上诉人北京**服务中心（以下简称西**业中心）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第17115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月15日受理后，依法组成由法官黄**担任审判长，法官王**、宋*参加的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

西**业中心一审起诉称：韩**是北京市顺义区马坡镇佳和宜园小区xx号楼x单元xxx室的业主，2009年11月15日韩**就涉诉房屋与北京房修一慧中物业管理**公司签订前期物业服务合同（住宅），合同约定由该公司向韩**提供物业服务，物业费为0.5元／建筑平方米·月，并每年收取生活垃圾清运费30元，后韩**入住并交纳了首期一年的物业费。2010年3月31日北京房修一慧中物业管理**公司更名为北京诚智慧中物**限公司。2011年10月30日，西**业中心与北京诚智慧中物**限公司签订《佳和宜园住宅项目交接协议》，西**业中心进驻佳和宜园小区提供物业服务，并承接原物业服务合同的权利义务。现韩**违反合同约定，欠缴自2011年12月1日至2015年12月31日期间的物业费以及生活垃圾清运费共计2356.66元。西**业中心多次催缴未果，为维护西**业中心方合法权益，特提起诉讼，请求判令：1.韩**向西**业中心支付北京市顺义区马坡镇佳和宜园小区xx号楼x单元xxx室自2011年12月1日至2015年12月31日期间的物业费及生活垃圾清运费共计2356.66元；2.案件受理费由韩**负担。

一审被告辩称

韩**一审答辩称：认可涉诉房屋情况、物业费和生活垃圾清运费的欠费期间及金额，但我方的相关费用应由小*各庄村村委会交纳。另涉诉小区物业服务不达标，具体包括：私搭乱建、没有监控设施、公共停车位和绿地都被各家乱占、消防不达标、多家被盗等等。

一审法院查明

一审法院审理查明：韩**是北京市顺义区马坡镇佳和宜园小区xx号楼x单元xxx室的业主，该房屋建筑面积为91.19平方米。

2009年11月15日，韩**就涉诉房屋与北京房修一慧中物业管理**公司签订《前期物业服务合同》，按合同约定韩**应提前一个月预交次年度的物业服务费，物业费为0.5元／建筑平方米·月，生活垃圾清运费30元／户·年。经核实，韩**自2011年12月1日至2015年12月31日期间的物业费2234.16元及生活垃圾清运费122.5元均未交纳。

2010年3月31日，北京房修一慧中物业管理有限责任公司名称变更为北京诚智慧中物**限公司。2011年10月30日，西**业中心与北京诚智慧中物**限公司签订《佳和宜园住宅项目交接协议》，双方约定于2011年10月31日上午9：00办理交接工作，西**业中心进驻涉诉小区提供物业服务，并承接原物业服务合同的权利义务。西**业中心自交接物业至今一直在涉诉小区提供物业服务。涉诉小区现未成立业主委员会。

2012年5月15日与2015年7月7日，小*各庄村村委会先后与西**业中心签订《物业服务合同》，约定西**业中心提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主（村民）和物业使用人；小*各庄村村委会有权要求西**业中心按合同约定提供物业服务，并享有知情权、监督权等；业主应按时交纳各项费用，若业主无故拖欠应交费用，西**业中心有权采取措施追索欠款。在对涉诉小区业主采用征求意见方式进行表决时，超过建筑总面积二分之一并且超过全体业主人数二分之一的业主通过表决事项，即同意西**业中心为涉诉小区提供物业服务。

庭审中，针对涉诉小区存在的物业服务问题，韩**提交了现场照片加以证明。西**业中心表示韩**答辩中所述个别问题确实存在，包括部分公共绿地被圈占、私搭乱建等等，西**业中心制止过并向居委会和城管进行过汇报。另2011年11月西**业中心进驻小区后，投入大量资金更换门禁系统，但更换后有些业主认为进出不方便，擅自损坏门，导致门禁无法使用；关于治安问题，物业尽量满足业主需求安装了摄像头，但摄像头存在死角；关于小区被盗问题，物业聘请了保安进行夜间巡逻，但出现刑事案件不是物业所能解决的。

一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。韩**就涉诉房屋与北京房修一慧中物业管理**公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及相关规定，应为合法有效，双方均应依照约定履行各自的合同义务。

北京房修一慧中物业管理有限责任公司名称后变更为北京诚智慧中物**限公司，该公司又于2011年10月30日与西**业中心签订了《佳和宜园住宅项目交接协议》，并完成了物业交接，西**业中心承接了韩**与北京诚智慧中物**限公司所签前期物业服务合同的权利义务。西**业中心自物业交接后至今一直为涉诉小区提供物业服务，韩**享受了西**业中心提供的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，故西**业中心有权要求韩**支付物业服务费用。

本案中，小*各庄村村委会与西**业中心所签物业服务合同系为维护本住宅区全体业主（村民）的合法权益，确保小区物业管理工作正常进行的情况下签订的，在双方间并不产生西**业中心提供物业服务、小*各庄村村委会交纳物业服务费用的权利义务内容约定，故韩**关于应由小*各庄村村委会交纳涉诉房屋物业费和生活垃圾清运费的答辩意见，没有事实和法律依据，法院对其答辩意见不予采信。韩**是否应当被纳入村委会代缴物业费范围不属于本案处理的范围。

本案中，韩**虽对欠缴物业费、生活垃圾清运费的事实和数额不持异议，但根据其辩解意见和西**业中心当庭陈述，并结合法院审理的同一小区同期同类案件中所查明的事实，可以认定西**业中心提供的物业服务确实在一定程度上存在瑕疵，故对西**业中心要求韩**全额交纳物业费的请求，法院予以适当调整。西**业中心主张的生活垃圾清运费合理合法，法院予以支持。

针对本案诉讼过程中反映出的物业服务问题，法院建议西**业中心增强服务意识、改善服务态度、提高服务质量。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，物业服务质量进一步降低的恶性循环。

一审法院认为

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决：一、韩**于判决生效之日起七日内给付北京**服务中心二〇一一年十二月一日至二〇一五年十二月三十一日期间的物业费、生活垃圾清运费合计二千一百七十七元九角；二、驳回北京**服务中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

一审判决后，韩**不服一审法院判决，上诉至本院。韩**上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.一审判决经审理查明部分记载“西**业中心表示认可绿地被个别业主圈地种菜、养鸡”，绿地不是被个别业主占用，而是佳和宜园小区的绿地全部都被业主占用乱堆乱放和养鸡种菜。2.一审判决书第四页4-5行，西**业中心认为涉诉小区消防人员都是持证上岗，韩**认为，西**业中心对于该说法没有出示证据加以证明。3.原审判决第四页第10-15行，韩**的意见是：第一，西**业中心和韩**之间没有任何合同关系，韩**签署的物业服务合同是和北京房修一慧中物业管理**公司签订的，和西**业中心没有任何关联性，而且韩**已经履行了和北京房修一慧中物业管理**公司之间的承诺。西**业中心接管佳和宜园小区的物业服务均没有得到所有业主的同意，其行为违反了《中华人民共和国物业管理法》第十条、第十一条的规定。西**业中心接受佳和宜园的时候，全体业主已经入住，物业公司应当由业主和业主委员会推选产生，西**业中心是由地方人民政府指定，该决定侵犯了韩**作为业主应当享有民主权利，不是由业主推选的物业公司，韩**不予认可。第二，根据《北京市物业项目交接管理办法》第二条的规定，韩**认为：佳和宜园的物业交接并非与全体业主之间进行物业项目交接的，而是企业与企业之间进行的交接。西**业中心的物业交接程序根本不符合《北京市物业项目交接管理办法》的规定。该办法第三条对物业项目交接进行了明确的说明。现在的实际情况是，佳和宜园的物业交接全体业主根本没有参与，所以韩**不认可双方存在任何服务合同关系。4.原审判决第四页，倒数第1-3行，原审法院认为“韩**以其未与西**业中心签订物业服务管理合同为由拒绝缴纳西**业中心主张的物业费和垃圾清运费没有法律依据”，韩**对该说法不予认可，韩**提出的法律依据和相关国家政策是《北京市物业项目交接管理办法》第二条、第三条。5.原审判决书第5页，第10-12行“可以证明西**业中心提供的物业服务确实在一定程度上存在瑕疵，故本院对西**业中心要求全额缴纳物业费的请求，予以适当调整”，韩**认为原审法院的说法属于用词不当，西**业中心提供的物业服务质量不是有瑕疵的问题，而是服务质量严重不达标。6.根据《住宅物业服务等级规范（一级）考评细则（试行）》的规定衡量西**业中心的服务标准，完全可以判断西**业中心的服务未达标。故原审法院认定事实不清，适用法律错误。韩**故请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；本案一、二审诉讼费用由西**业中心承担。

被上诉人辩称

西**业中心二审答辩称：第一，关于主体资格的问题，涉诉小区是四个村的回迁小区，西**业中心在2011年10月30日与前物业签订的协议，有开发商和马坡镇政府的见证，当时是应急进入的，2011年10月份进入的小区，入住之后对所有的小区电梯进行了维护，对化粪池进行了清理，2012年和村委会签订的物业服务合同，当时是村委会征集了村民的意见，符合北京市物业管理办法的相关规定。西**业中心对涉诉小区提供服务是有合法身份的。西**业中心和前物业公司在顺**院有过诉讼，该案中详细记载了西**业中心与前物业的关系。第二，西**业中心进驻涉诉小区的时候绿地已经被破坏掉了，有种菜和做铁皮柜子的行为，西**业中心对这种行为进行了劝阻，但没有强制力。物业已经尽到了相应的义务，业主应当缴纳物业费。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有双方当事人陈述、庭审笔录、《前期物业服务合同》、名称变更通知、《佳和宜园住宅项目交接协议》、《物业服务合同》、佳和宜园业主及投票权数清册、业主（村民）大会决议、照片等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：本案的争议焦点为：一、西**业中心是否具有主张物业费、生活垃圾清运费的主体资格；二、一审判决认定的物业费数额是否合理。

关于争议焦**，西**业中心与北京诚**有限公司签订了交接协议，继承了物业服务的权利义务。同时，西**业中心在交接后，客观上一直为涉诉小区提供物业服务，与韩**形成了事实上的合同关系，且具有物业服务的主体资格，韩**亦认可西**业中心对涉案小区提供了物业服务，故应履行缴纳物业费和垃圾清运费的法律义务。韩**主张西**业中心不具有合同主体资格的理由无事实与法律依据，本院不予采信。一审法院认定西**业中心有权要求韩**支付物业服务费用，处理正确，本院予以维持。

关于争议焦点二，本案中，西**业中心在物业服务过程中存在瑕疵，导致小区存在公共绿地被占用、空地乱搭乱建等客观事实。但该事实的存在系多方原因造成的，西**业中心不应对此负全部责任。若韩**以物业服务不合格为由拒绝缴纳全部物业费，则对西**业中心要求过于苛刻，故对其主张，本院不予支持。一审法院综合考虑案件情况，依法对西**业中心主张的物业费数额予以酌减，处理于法有据，扣减数额适当，本院予以维持。

综上所述，韩**的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费25元，由韩**负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费50元，由韩**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三十一日