胡**与北京**服务中心物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人胡**因与被上诉人北京**服务中心（以下简称西**业中心）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第17192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月15日受理后，依法组成由法官黄**担任审判长，法官王**、宋*参加的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

西**业中心一审起诉称：胡**是北京市顺义区马坡镇佳和宜园小区xx号楼x单元xxx室的业主，2010年10月13日胡**就涉诉房屋与北京诚**有限公司签订佳和宜园前期物业服务合同（住宅），合同约定由该公司向胡**提供物业服务，物业费为0.5元／建筑平方米·月，并每年收取垃圾清运费30元，后胡**入住并交纳了首期一年的物业费。2011年10月30日，西**业中心与北京诚**有限公司签订《佳和宜园住宅项目交接协议》，西**业中心进驻佳和宜园小区提供物业服务，并承接原物业服务合同的权利义务。现胡**违反合同约定，欠缴自2011年12月1日至2015年12月31日期间的物业费及生活垃圾清运费共计2351.02元。西**业中心多次催缴未果，为维护西**业中心方合法权益，特提起诉讼，请求判令：1.胡**向西**业中心支付北京市顺义区马坡镇佳和宜园小区xx号楼x单元xxx室自2011年12月1日至2015年12月31日期间的物业费及生活垃圾清运费共计2351.02元；2.案件受理费由胡**负担。

一审被告辩称

胡**一审答辩称：认可涉诉房屋情况、物业费和生活垃圾清运费的欠费期间及金额，但不同意全额交纳物业费和生活垃圾清运费。理由是涉诉小区物业服务不达标，具体包括：小区内到处种菜、消防通道没有保安、大门紧锁、私搭乱建、我家房屋漏水等等。

一审法院查明

一审法院审理查明：胡**是北京市顺义区马坡镇佳和宜园小区xx号楼x单元xxx室的业主，该房屋建筑面积为90.96平方米。

2010年10月13日，胡**就涉诉房屋与北京诚**有限公司签订《前期物业服务合同》，按合同约定胡**应提前一个月预交次年度物业服务费，物业费为0.5元／建筑平方米·月，生活垃圾清运费30元／户·年。经核实，胡**自2011年12月1日至2015年12月31日期间的物业费2228.52元及生活垃圾清运费122.5元均未交纳。

2011年10月30日，西**业中心与北京诚**有限公司签订《佳和宜园住宅项目交接协议》，双方约定于2011年10月31日上午9：00办理交接工作，西**业中心进驻涉诉小区提供物业服务，并承接原物业服务合同的权利义务。西**业中心自交接物业至今一直在涉诉小区提供物业服务。涉诉小区现未成立业主委员会。

庭审中，针对涉诉小区存在的物业服务问题，胡**提交了现场照片加以证明，西**业中心不认可照片的真实性和证明目的。

一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。胡**就涉诉房屋与北京诚**有限公司签订《前期物业服务合同》合法有效，该合同对双方均具有法律约束力，双方均应依照约定履行各自的合同义务。

北京诚**有限公司后于2011年10月30日与原告签订了《佳和宜园住宅项目交接协议》，并完成了物业交接，西**业中心承接了胡**与北京诚**有限公司所签前期物业服务合同的权利义务。西**业中心自物业交接后至今一直为涉诉小区提供物业服务，胡**享受了西**业中心提供的物业服务，西**业中心、胡**双方已形成事实上的物业服务合同关系，故西**业中心有权要求胡**支付物业服务费用。

本案中，胡**虽对欠缴物业费、生活垃圾清运费的事实和数额不持异议，但根据其答辩意见并结合法院审理的同一小区同期同类案件中所查明的事实，可以认定西**业中心提供的物业服务确实在一定程度上存在瑕疵，故对西**业中心要求胡**全额交纳物业费的请求，法院予以适当调整。西**业中心主张的生活垃圾清运费合理合法，法院予以支持。

针对本案诉讼过程中反映出的物业服务问题，法院建议西**业中心增强服务意识、改善服务态度、提高服务质量。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，物业服务质量进一步降低的恶性循环。

一审法院认为

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决：一、胡**于判决生效之日起七日内给付北京**服务中心二〇一一年十二月一日至二〇一五年十二月三十一日期间的物业费、生活垃圾清运费合计二千一百七十二元七角；二、驳回北京**服务中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

一审判决后，胡**不服一审法院判决，上诉至本院。胡**上诉称：请求撤销一审判决，依法改判驳回西**业中心的起诉，或发回重审；本案一、二审诉讼费用由西**业中心承担。事实及理由：1.胡**作为业主之一的佳和宜园小区至今尚未成立业主大会、业主委员会。2.本案《前期物业服务合同》是由胡**与北京诚智慧中物业管理公司签订的，若一方仅转让该合同权利，依法要书面通知对方，否则该权利转让对另一方不产生效力；若一方一并转移合同权利义务，还必需经过另一方同意，否则该转移无效。3.胡**收到起诉状，方知北京诚智慧中物业管理公司将小区物业管理委托（或移交）给了西**业中心，这不存在胡**接受西**业中心提供物业服务的前提。4.西**业中心严重违反了《前期物业合同》第七章第十九条。5.事实理由，小区百分之八十以上被毁，卫生不到位，安保不防范，这种环境导致房屋价格贬值。

被上诉人辩称

西**业中心二审答辩称：第一，关于主体资格的问题，涉诉小区是四个村的回迁小区，西**业中心在2011年10月30日与前物业签订的协议，有开发商和马坡镇政府的见证，当时是应急进入的，2011年10月份进入的小区，入住之后对所有的小区电梯进行了维护，对化粪池进行了清理，2012年和村委会签订的物业服务合同，当时是村委会征集了村民的意见，符合北京市物业管理办法的相关规定。西**业中心对涉诉小区提供服务是有合法身份的。西**业中心和前物业公司在顺**院有过诉讼，该案中详细记载了西**业中心与前物业的关系。第二，西**业中心进驻涉诉小区的时候绿地已经被破坏掉了，有种菜和做铁皮柜子的行为，西**业中心对这种行为进行了劝阻，但没有强制力。物业已经尽到了相应的义务，业主应当缴纳物业费。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有双方当事人陈述、庭审笔录、《前期物业服务合同》、《佳和宜园住宅项目交接协议》、照片等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：本案的争议焦点为：一、西**业中心是否具有主张物业费、生活垃圾清运费的主体资格；二、一审判决认定的物业费数额是否合理。

关于争议焦**，西**业中心与北京诚**有限公司签订了交接协议，继承了物业服务的权利义务。同时，西**业中心在交接后，客观上一直为涉诉小区提供物业服务，与胡**形成了事实上的合同关系，且具有物业服务的主体资格，胡**亦认可西**业中心对涉案小区提供了物业服务，故应履行缴纳物业费和垃圾清运费的法律义务。胡**主张西**业中心不具有合同主体资格的理由无事实与法律依据，本院不予采信。一审法院认定西**业中心有权要求胡**支付物业服务费用，处理正确，本院予以维持。

关于争议焦点二，本案中，西**业中心在物业服务过程中存在瑕疵，导致小区存在公共绿地被占用、空地乱搭乱建等客观事实。但该事实的存在系多方原因造成的，西**业中心不应对此负全部责任。若胡全兴以物业服务不合格为由拒绝缴纳全部物业费，则对西**业中心要求过于苛刻，故对其主张，本院不予支持。一审法院综合考虑案件情况，依法对西**业中心主张的物业费数额予以酌减，处理于法有据，扣减数额适当，本院予以维持。

综上所述，胡全兴的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费25元，由胡**负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费50元，由胡**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三十一日