白*等与徐*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人白*、吴**因合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第03045号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年2月，徐*起诉至原审法院称：2001年我借用吴**提供的白*的户口卡和身份证，我亲自书写，借用白*名义与北京顺天**责任公司（以下简称顺**公司）签订《商品房买卖合同》，并交纳首付款和底商补款，购买了昌平区101号房屋（以下简称101号房屋），房屋贷款一直由我偿还。为了明确相关权益，我与吴**签订《情况说明》，约定上述房屋产权属于我，在该房屋购买使用过程中发生的纠纷均由我负责，白*不负有任何责任。后白*发现该房屋是以其名义购买，且房价成倍增长，白*利欲熏心，在明知自己当时及后来对该房屋没有任何投资的情况下，擅自强占并将该房屋出售，严重侵犯了我的权益。故我起诉要求：1、判令白*、吴**连带返还我购买101号房屋的出资款570164.5元（其中首付款88242元、底商补款230872.5元、房贷还款251050元），连带退还我已缴纳的税费款18417元（其中契税5921元、印花税197元、证照工本费5元、维修基金7894元、房屋保险费2925元、个贷法律服务费775元、抵押登记费200元、产权登记费500元），装修款54000元，以上合计642581.5元；2、依法判令白*、吴**连带赔偿我房屋增值款2279699.7元。

一审被告辩称

白*辩称：首先我并不知道也不同意徐*借名买房，自始至终徐*和我没有任何沟通。经生效判决确认，本案诉争房屋依法属于我所有。我在知道徐*占用房屋之后，经查询徐*多次付款违约，具有重大过错，我没有任何过错，因此我不应当向徐*承担返还和赔偿责任。关于购房款，我父亲为徐*本人及其子办理北京市户口，徐*丈夫付茂发暂时借给我父亲白*款项，白*已将借款全部归还给付茂发，相关购房款全部是我父亲出资。101号房屋自交付一直由徐*出租和收益，徐*至少已收取租金42万元。后续贷款216000元，是由我归还的，因此在归还付茂发的借款之后，本案房屋所有购房款均是由我和父亲出资。因此徐*的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应该驳回。

吴**辩称：我与徐*出具的说明，是因为误解。当时我丈夫白*向徐*的丈夫付茂发借款，买房时没有向我说明，导致了双方成立了关于房屋所有权的说明。所有购房款都是白*和白*出资，我在本案中没有任何过错。徐*曾表示仅仅出资32万元，而不是现在主张的60多万元，鉴于徐*通过收取房租，已经获得了至少42万元，远远高于其借款成本，而且相关借款本金已经归还，因此在本案中，我不需要向徐*支付任何款项。

一审法院查明

原审法院审理后认为：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，已有生效文书认定双方之间为借名买房关系，且认定双方的《情况说明》无效，现诉争房屋已经出售，白*、吴**应当返还徐*为购买涉案房屋支付的购房款、契税、印花税等相关款项，故徐*要求返还购房出资及相关税费的诉求中的合理部分，法院予以支持。对于装修款，因在徐*申请对房屋价值进行评估时，已确定房屋价值包括装修，故对徐*关于装修款的诉讼请求，本院不予支持。对于该合同的无效，双方均有过错，考虑到徐*支付了大部分购房款，白*在明知自己没有出资的情况下提前还清贷款并将诉争房屋出售以及白*与吴**的关系等情况，白*、吴**应对合同的无效承担主要责任。对于房屋升值产生的收益，白*、吴**应按照其过错程度给予徐*相应的房屋增值补偿款。对白*、吴**关于确定价值时点存在重大过错，应以房屋出售时间确定房屋价值的主张，本院在评估前已经询问过双方关于价值时点的确定，白*、吴**表示听法院安排，且白*出卖房屋的行为系发生在双方纠纷未解决完毕，双方的《情况说明》效力尚未确定时，因此本院对其主张不予采信。关于白*、吴**主张的购房款系借款的意见，白*、吴**并未提供充分的证据证明，且已有生效文书确认了双方之间的借名关系，因此对白*、吴**的该主张，本院不予采信。白*、吴**应支付给徐*的房屋增值款由本院依据房屋价值、双方过错程度等因素酌情予以确定。据此判决：一、被告白*、吴**于本判决生效后三十日内返还原告徐*首付款八万八千二百四十二元、贷款二十一万九千二百零二元六角四分、底商补款二十三万零八百七十二元五角、相关税费一万八千四百一十七元，以上共计五十五万六千七百三十四元一角四分；二、被告白*、吴**于本判决生效后三十日内支付原告徐*房屋增值款一百九十五万三千零五十七元七角五分；三、驳回原告徐*的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，白*、吴**不服，上诉至本院。上诉理由：1、白*非《情况说明》的当事人，自始至终并不知悉也未同意徐*所谓的“借其名义购买房屋”，故白*对于合同无效无过错；吴**对于合同无效也无过错，白×未将向付茂发借钱买房一事告知吴**；徐*明知101号房屋是经济适用房，其不具有北京市户口，不能购买，徐*对于合同无效具有重大过错。2、101号房屋已在2010年10月19日出售给陈*，徐*明知此情况，故对于房屋价值的鉴定应以2010年10月为时间基准点，原审法院在鉴定时点选择方面存在重大问题。按照原审判决，我方不但没有任何收益，反而还要多支付40多万元。3、即使我方和徐*对合同无效均有过错，徐*最多应获得房屋净增值的50％。我方要求撤销原判，驳回徐*的全部诉讼请求。徐*同意原判。

本院查明

经审理查明：2001年，徐*以白婧的名义与顺**公司签订《商品房买卖合同》，购买了101号房屋。该合同落款处“白婧”的签名为徐*书写。同日，徐*又以白婧的名义与顺**公司签订《补充协议》，约定出卖人同意买受人改变房屋用途，买受人同意向出卖人做出一定补偿。

吴**系白婧之母。2001年10月5日，徐*与吴**签订《情况说明》，内容为“101号楼产权属于徐*；在该房屋购买、使用过程中发生的纠纷均由徐*负责，白婧不负有责任。”

房屋买卖合同签订后，徐*向顺**公司支付了首付款88242元，剩余房款31万元以白婧名义办理了贷款，徐*偿还贷款至2010年7月。经法院核实，徐*偿还的贷款本息合计为219202.64元。为购买该房屋，徐*还支付了底商补款230872.5元，个贷法律服务费775元，公共维修基金7894元，房屋保险费2925元，抵押登记费200元，产权登记代办费500元，契税、印花税、证照费6123元。顺**公司出具的购房款发票显示诉争房屋房款为394717.5元。购买诉争房屋时的相关手续原件均在徐*处。

诉争房屋交付后，徐*对房屋进行了装修并使用，物业费、供暖费等相关费用均由徐*支付。

2010年8月，白*为出售房屋，提前偿还诉争房屋剩余贷款214151.64元，2010年10月19日，白*将诉争房屋以230万元的价格出售给案外人陈*。

2012年，徐*以白婧为被告、陈*为第三人提起所有权确认纠纷一案，要求确认101号房屋产权归其所有，并要求确认白婧与陈*于2010年10月19日签订的关于101号房屋的《存量房屋买卖合同》无效。2012年4月18日，昌平区人民法院审理后作出（2012）昌民初字第3013号民事判决，判决认定：徐*和白婧之间构成借名买房关系，徐*现有证据不足以证明房屋归其所有。关于确认合同无效的诉讼请求与本案并非同一法律关系，对此项诉讼请求本案不宜处理，徐*可另案主张，该判决驳回了徐*的诉讼请求。徐*提出上诉，2012年8月16日，我院作出（2012）一中民终字第7619号民事判决，判决认定：争议房屋是经济适用房，购房当时徐*并无北京市户口，不符合购买经济适用房的条件，该房屋所有权只能归属符合政策规定的购房人白婧所有。判决：驳回上诉，维持原判。

2013年，徐*以白*、吴**为被告提起确认合同有效纠纷一案，要求确认徐*与吴**签订的《情况说明》合法有效。2013年12月12日，昌平区人民法院审理后作出（2013）昌民初字第10423号民事判决，判决认为：诉争房屋系经济适用住房，徐*不具有购买资格，徐*与白*、吴**之间的《情况说明》违反了相关行政法规，也与我国保障性住房政策相违背，侵害了其他符合申请条件的居民家庭重大切身利益，因此虽然《情况说明》是双方当事人的真实意思表示，但因其具有违法性，应为无效。判决驳回了徐*的诉讼请求。徐*不服提出上诉，我院于2014年5月14日作出（2014）一中民终字第3098号民事裁定：准予徐*撤回上诉。

2013年，徐*以白婧、陈*为被告提起确认合同无效纠纷一案，要求确认白婧与陈*于2010年10月19日签订的关于101号房屋的《存量房屋买卖合同》无效。2013年12月12日，昌平区人民法院审理后作出（2013）昌民初字第10425号民事判决，判决驳回了徐*的诉讼请求。

诉讼过程中依据徐*的申请，原审法院委托评估机构对诉争房屋价值进行了评估，北京华源**评估有限公司出具的评估报告显示诉争房屋在价值时点2014年5月14日的估价结果为3184800元。徐*支付了评估费8369元。

诉讼过程中依据徐*的申请，原审法院对白*名下的位于北京市昌平区2号房屋采取了财产保全措施。

以上事实，有《商品房买卖合同》、《补充协议》、《情况说明》、证明信、入住证明、鉴定文书、房款发票、底商补款收据、税款收据、个贷法律服务费票据、公共维修金收据、保险费发票、借款合同、物业费发票、供暖费发票、银行电汇凭证、银行明细、提前还款材料、（2012）昌民初字第3013号民事判决书、（2012）一中民终字第7619号民事判决书、（2013）昌民初字第10423号民事判决书、（2014）一中民终字第3098号民事裁定书、（2013）昌民初字第10425号民事判决书、房地产估价报告、评估费发票及双方当事人当庭陈述等证据在案予以证明。

本院认为

本院认为：本次诉讼之前的生效法律文书已确认徐*与白*系借名买房关系，徐*与白*、吴**之间的《情况说明》无效，101号房屋应归白*所有，故本案应对徐*的出资及101号房屋的增值部分进行分割。因白*取得了101号房屋的所有权，而房屋的购房款、契税、印花税等相关款项是由徐*支付，故吴**、白*应支付徐*上述款项，原审法院判决二人给付徐*已支付的各种款项共计556734.14元正确，本院予以维持。关于101号房屋价值的确定，2014年5月14日为昌平区人民法院（2013）昌民初字第10423号民事判决生效之日，该判决确认了《情况说明》具有违法性，应为无效，此时双方可以开始分割101号房屋的利益，原审法院以此时间作为鉴定时点正确。至于鉴定价格高于实际交易价格系白*个人行为所致，不良后果应由其承担。关于增值部分的处理，本院意见如下：经济适用房对于购买人的身份有特定的要求，徐*在不具备购买条件的情况下借用白*的名义购买自身存在过错；吴**、白*同意并配合徐*以白*名义购买房屋，亦有过错。根据本案实际情况，本院确认徐*与白*、吴**两方过错均等。鉴于此，101号房屋的增值部分应由双方共同享有，白*、吴**应将增值部分一半的数额给付徐*。原审法院确定的分配比例导致过错方徐*获益巨大，而同为过错方的白*、吴**非但无任何收益，反而需要支出40万余元，因此本院对于原审法院确定的分割比例予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第03045号民事判决第一项。

二、撤销北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第03045号民事判决第三项。

三、变更北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第03045号民事判决第二项为：白*、吴**于本判决生效后三十日内支付徐*房屋增值款一百二十七万九千六百零五元。

四、驳回徐*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息

评估费八千三百六十九元，由徐*负担四千一百八十四元五角（已交纳），由白*、吴**共同负担四千一百八十四元五角（本判决生效后七日内交纳）。

保全费五千元，由白*、吴**负担（本判决生效后七日内交纳）。

一审案件受理费三万零一百七十八元，由徐*负担一万一千二百二十六元（已交纳），由白*、吴**负担一万八千九百五十二元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费二万六千八百七十八元，由徐*负担九千九百九十八元（本判决生效后七日内交纳），由白*、吴**负担一万六千八百八十元（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月十六日